觀點(diǎn)直擊|冠君產(chǎn)業(yè)信托:寫字樓租金仍有下調(diào)壓力
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觀點(diǎn)網(wǎng)香港報(bào)道8月19日,全球經(jīng)濟(jì)回軟,令上半年的香港寫字樓市場(chǎng)充滿挑戰(zhàn)。在港經(jīng)營(yíng)冠君產(chǎn)業(yè)信托行政總裁侯迅坦言,中環(huán)寫字樓前景仍不明朗,除了陸續(xù)有新供應(yīng)落成外,亦有租戶縮減規(guī)模或離開,整個(gè)中環(huán)寫字樓仍然嚴(yán)峻,預(yù)期租金有下調(diào)壓力。
冠君產(chǎn)業(yè)信托8月18日公布中期業(yè)績(jī)并舉行發(fā)布會(huì)。于報(bào)告期內(nèi),受制于疫情期間簽訂的租約加上期內(nèi)利息支出增加所影響,其可分派收入下跌12.3%至6.17億港元,而每基金單位分派則減少 12.6%至0.0927港元。
隨著零售市道回暖,朗豪坊商場(chǎng)的租金收益亦見增長(zhǎng),不過就未能抵銷寫字樓市場(chǎng)租賃動(dòng)力不足的影響。位于中環(huán)的花園道三號(hào)上半年出租率尚算平穩(wěn),為82.2%,惟續(xù)租租金下跌持續(xù)壓縮寫字樓物業(yè)組合的收益,租金收益總額跌至 6.27 億港元。期內(nèi),現(xiàn)收租金由去年底的每平方呎99.7 港元,跌至每平方呎 95.3 港元。侯迅認(rèn)為中環(huán)寫字樓前景仍不明朗,除了陸續(xù)有新供應(yīng)落成外,亦有租戶縮減規(guī)模或離開,整個(gè)中環(huán)寫字樓仍然嚴(yán)峻,預(yù)期租金有下調(diào)壓力。
冠君投資及投資者關(guān)系總監(jiān)陸嘉萍指出,目前花園道三號(hào)逾99%續(xù)租已處理,余下今年到期租約已不多。侯迅認(rèn)為,寫字樓空置率上升也是市場(chǎng)面臨的共性問題,集團(tuán)會(huì)密切關(guān)注情況,并以維持續(xù)租率及出租率為公司首要工作。至于公司另一寫字樓朗豪坊辦公樓亦由于續(xù)租租金下跌,令租金收益減少3.7% 至 1.74 億港元。于2023年上半年,生活時(shí)尚行業(yè)租戶仍是物業(yè)的主要租戶占租戶組合73%,出租率保持在 93.2%的穩(wěn)定水平。但侯迅亦表示,朗豪坊辦公樓下半年出租率和租金收益可能會(huì)有下滑的壓力。
至于朗豪坊商場(chǎng)方面,受惠于朗豪坊商場(chǎng)租戶的銷售額大幅上升66.3%,商場(chǎng)表現(xiàn)顯著優(yōu)于本地零售市場(chǎng),主要因?yàn)槊缞y類別有可觀增長(zhǎng)。于2023年6月30日,由于租戶更替上的時(shí)間差距,令商場(chǎng)出租率回落至 95.0%,但所有單位均已有租戶承租。期內(nèi)商場(chǎng)的租金收益總額增長(zhǎng)12.3%至3.66億港元。侯迅表示,集團(tuán)考慮將朗豪坊商場(chǎng)店鋪分間,并租出給更多商戶,以提升租金收入,而且會(huì)在市場(chǎng)營(yíng)銷方面著手,例如運(yùn)用小紅書吸內(nèi)地客,積極與美容化妝商戶合作推活動(dòng)。
雖然近期有不少香港市民到內(nèi)地旅游,但朗豪坊商場(chǎng)于暑假期間人流亦有增長(zhǎng),隨著旅客人數(shù)逐步增加,集團(tuán)對(duì)零售市場(chǎng)前景保持審慎樂觀。
在加息環(huán)境下,利息支出增加續(xù)影響可分派收入,上半年現(xiàn)金融資成本增加46.1%至 2.68 億港元,截至6 月 30 日, 固定利率債務(wù)比例處于 54.5%的均衡水平。侯迅指,面對(duì)持續(xù)的高息環(huán)境,將不利于尋找提升收益率的收購(gòu)機(jī)會(huì),但為了促進(jìn)信托的長(zhǎng)期增長(zhǎng),會(huì)繼續(xù)審慎地物色投資良機(jī)。
摩根士丹利發(fā)表技術(shù)研究報(bào)告,相信冠君股價(jià)60日內(nèi)將跑輸大市,發(fā)生機(jī)率料80%以上。目標(biāo)價(jià)3.1港元,評(píng)級(jí)“減持”。
報(bào)告指,該股近期股價(jià)上漲后,短期估值吸引力下跌。在寫字樓需求疲軟和空置率高企情況下,料續(xù)租租金向下重置維持更長(zhǎng)時(shí)間;且其今年每單位可分配收入收益率料6.3%,與同行平均6.8%相比亦缺乏吸引力。
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