房地產(chǎn)行業(yè)的盈利水平仍處于下降通道。

擱到各大行業(yè)之中，房地產(chǎn)的盈利優(yōu)勢已日漸消散。

2020年中報(bào)陸續(xù)出臺(tái)后，不少地產(chǎn)股的投資者發(fā)現(xiàn)，按照兩年前房企的銷售金額來做的利潤預(yù)估紛紛失效，不少房企的毛利率處于下行態(tài)勢，有的降幅還非常大，完全出乎意料。

第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，滬深港逾百家房企的毛利率處于同比下滑態(tài)勢。綜合不少龍頭房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人在業(yè)績會(huì)上的言論來看，這輪毛利下滑仍會(huì)持續(xù)。

數(shù)位受訪人士認(rèn)為，這與這批結(jié)算貨源的土地主要來源于2017年地價(jià)高點(diǎn)時(shí)段購買;房企打折促銷;疫情耽誤銷售導(dǎo)致成本分?jǐn)傁噍^于去年同期增多等直接相關(guān)。

逾百家房企毛利下滑

根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)顯示，滬深港股地產(chǎn)類147家已經(jīng)出半年報(bào)的上市公司中不足三分之一的房企毛利率錄得同比增長，112家上市房企上半年毛利率處于同比下滑態(tài)勢。

毛利率同比下滑幅度超過10個(gè)百分點(diǎn)的房企有32家。

這32家房企中不乏一些位居行業(yè)百強(qiáng)榜單的房企。諸如，大名城(600094.SH)、華發(fā)股份(600325.SH)、華僑城A(000069.SZ)、美好置業(yè)(000667.SZ)、南國置業(yè)(002305.SZ)、首開股份(600376.SH)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)、新城控股(601155.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、SOHO中國(00410.HK)、力高集團(tuán)(01622.HK)、建發(fā)國際集團(tuán)(01908.HK)、五礦地產(chǎn)(00230.HK)、首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)。

部分房企的毛利率相較于去年同期近乎腰斬。例如，建發(fā)國際集團(tuán)的毛利率從2019年上半年的40.62%，下滑至本報(bào)告期的21.89%;綠景控股(000502.SZ)的毛利率從2019年上半年的21.93%，下滑至本報(bào)告期的11.12%;中洲控股(000042.SZ)的毛利率從2019年上半年的53.75%，下滑至本報(bào)告期的21.33%;首開股份(600376.SH)的毛利率由2019年上半年的44.20%，下降至本報(bào)告期的26.09%。

不僅中型房企，部分頭部房企的毛利率也有所下滑。例如，招商蛇口的毛利率從2019年上半年的37.88%下滑至本報(bào)告期的23.85%;華潤置地(01109.HK)的開發(fā)物業(yè)毛利率由2019年同期的36.0%下降為本報(bào)告期的31.1%;中海地產(chǎn)(00688.HK)的毛利率從2019年同期的34.89%下降至本報(bào)告期的30.59%。

35家房企的毛利率相比于去年同期有所增長。諸如，世茂股份(600823.SH)的毛利率由2019年上半年的30.65%，上升至本報(bào)告期的37.72%;深圳控股(00604.HK)的毛利率由2019年上半年的33.64%，上升至本報(bào)告期的37.99%;花樣年控股(01777.HK)的毛利率由2019年上半年的29.58%，上升至本報(bào)告期的33.64%。

部分毛利率上漲的房企在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪之際有提及，利潤率高的項(xiàng)目于本報(bào)告期結(jié)算，以及重倉的區(qū)域房價(jià)上漲，是推高毛利率的重要原因。

以深圳控股為例，公司上半年實(shí)際合同銷售額約75.82億元，較去年同期增長17.8%。其中，僅深圳南山區(qū)前海頤灣府住宅項(xiàng)目和深圳福田區(qū)泰然立城辦公項(xiàng)目，就分別貢獻(xiàn)了27.9億元和18.1億元合約銷售。

受益于上半年深圳樓市行情偏熱及所銷售項(xiàng)目均價(jià)較高，報(bào)告期內(nèi)深圳控股每平方米平均售價(jià)高達(dá)29572元，這幾乎是不少龍頭房企每平方米平均售價(jià)的兩倍。房地產(chǎn)銷售毛利率較去年同期提升5.7個(gè)百分點(diǎn)至43.4%。

年度毛利仍將下滑

逾百家房企毛利率處于同比下滑態(tài)勢，萬科是其中之一。

今年上半年，萬科(000002.SZ/02202.HK)房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為24.1%，較2019年同期下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。

在中期報(bào)業(yè)績發(fā)布會(huì)上，萬科CFO兼執(zhí)行副總裁韓慧華對此作出回應(yīng)。她表示，2019年是萬科毛利率的一個(gè)高點(diǎn)，原因是2019年結(jié)算項(xiàng)目大部分是在2017年-2018年銷售高點(diǎn)結(jié)轉(zhuǎn)而來。

另有深圳一家TOP10房企投拓部王姓負(fù)責(zé)人士在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪之際進(jìn)一步指出，房企現(xiàn)在結(jié)算的這批貨源，主要來源于2017年。當(dāng)時(shí)，正是地價(jià)的高點(diǎn)時(shí)段，尤其是2017年第三季度拿的地普遍價(jià)格高，營業(yè)成本被直接推高。

同時(shí)，這批結(jié)算的貨源于2018年入市銷售。彼時(shí)，各地四限政策依舊從緊執(zhí)行，限購、限售、限價(jià)不斷擴(kuò)容，部分省市加碼限貸。這種持續(xù)高壓收緊的調(diào)控基調(diào)直到當(dāng)年年底山東省菏澤市率先取消限售，才稍顯松動(dòng)。但因城施策、一城一策的政策主基調(diào)未變，尤其是一線以及核心二線政策仍處于從緊狀態(tài)。

上述王姓人士直言，尤其是2018年下半年來，市場行情急轉(zhuǎn)直下，核心一二線城市的去化率較前期均有了不同程度的回調(diào)。“樓市調(diào)控的風(fēng)向給到了開發(fā)商不太樂觀的預(yù)期。一方面，房企普遍不太敢再大手筆買地;另一方面，基本都在忙于打折促銷、精裝改毛坯、特價(jià)房等以價(jià)換量的營銷以促進(jìn)回款。從入市到結(jié)轉(zhuǎn)基本都反映在2020年的財(cái)報(bào)中。”

前端買地成本的上行疊加后端銷售價(jià)格的下行，加之市場整體趨于平穩(wěn)，地價(jià)占售價(jià)比持續(xù)上升。

韓慧華在業(yè)績會(huì)上也有表達(dá)類似觀點(diǎn)，她有進(jìn)一步分享道，“對于整個(gè)行業(yè)來說，毛利率下降是一個(gè)長期的趨勢，我們目前的銷售毛利率比我們現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率是相對更低的，我們預(yù)計(jì)到年底還有一個(gè)小幅的回落。”

碧桂園(2007.HK)首席財(cái)務(wù)官伍碧君也表示，利潤率下降是行業(yè)趨勢，未來能夠維持25%的毛利率已是不錯(cuò)成績。

值得注意的是，相較于往年，今年上半年，受新冠肺炎疫情影響，多家房企延期開工。往年的返鄉(xiāng)置業(yè)潮基本告停。直至3月初，房地產(chǎn)業(yè)的銷售和開工情況才有所好轉(zhuǎn)，不少城市的樓市小陽春推遲至5月。

今年3月，萬科總裁祝九勝在出席公司2019年業(yè)績會(huì)時(shí)曾指出，“2-3月，萬科銷售額和2019年同期相比下降510億元，全年約3.9萬戶客戶的新房交付料將延遲。”這幾乎是行業(yè)共同面臨的情況。萬科、華潤置地、金地集團(tuán)(600383.SH)、華發(fā)股份等多家房企在湖北區(qū)域的銷售也受到?jīng)_擊。

立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所劉姓注冊會(huì)計(jì)師在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪之際也有指出，“受疫情沖擊，不少房企全年20%左右的工期沒有施工，同時(shí)銷售也受到?jīng)_擊，但是人力、施工費(fèi)用等營業(yè)成本還是要支付的，分?jǐn)傇谏习肽赀@幾個(gè)月，對毛利率的影響就會(huì)被放大。”

房地產(chǎn)的預(yù)售制度，使銷售收入提前出現(xiàn)，大約2年左右才會(huì)結(jié)算營收和利潤，存在一定的錯(cuò)配周期。每年銷售、結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目不均的周期性波動(dòng)表現(xiàn)顯著，單個(gè)大體量項(xiàng)目的毛利水平、入市時(shí)間等都會(huì)導(dǎo)致核心財(cái)務(wù)指標(biāo)的大幅度起伏。

以綠景中國(00095.HK)為例，去年同期公司收益逾80%來自紅樹灣壹號(hào)，約27.5億元，該項(xiàng)目的毛利率超過70%。相較之下，今年上半年綠景中國結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目收入僅24.37%來自紅樹灣壹號(hào)，其他來自于美景廣場、國際花城、綠憬商務(wù)廣場。這直接造成了綠景中國收益、毛利的下行。報(bào)告期內(nèi)，綠景中國毛利率同比下降5個(gè)百分點(diǎn)至65%。

類似這樣受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目影響的房企并不在少數(shù)。諸如，華發(fā)股份、大名城等房企報(bào)告期內(nèi)出現(xiàn)增收不增利的狀態(tài)，就與多個(gè)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損、重倉區(qū)域毛利下行等有直接關(guān)系。

最新的8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)”，傳達(dá)了重點(diǎn)房企融資新規(guī)，業(yè)內(nèi)將其稱為“三條紅線”：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。

“高毛利項(xiàng)目可能沒達(dá)到結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)，而低毛利項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)表，房企的毛利便會(huì)趨于下行。”劉姓注冊會(huì)計(jì)師也指出，“三條紅線”出臺(tái)之后，不排除接下來房企調(diào)節(jié)結(jié)算項(xiàng)目，以更好助力自身達(dá)到“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)。(作者：吳俊捷)

關(guān)鍵詞： 上市房企毛利率群體性下滑