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上海、杭州、成都等地長租公寓為何頻“爆雷” 怎樣監(jiān)管?

據(jù)中央廣播電視總臺中國之聲《新聞縱橫》報道,近期,多地長租公寓企業(yè)出現(xiàn)“爆倉跑路”現(xiàn)象,再次引發(fā)關注。日前,上海、成都、廣州、合肥、杭州等地紛紛發(fā)布住房租賃市場風險提示。那么,究竟是哪些因素導致長租公寓頻頻“爆雷”,又該怎樣加強監(jiān)管呢?

據(jù)報道,8月27日,有租客在杭州長租公寓“友客”剛剛交了2萬多元房租,中介便卷款而逃;8月29日,杭州長租公寓“巢客”因資金鏈斷裂拖欠租金,引發(fā)房東強烈不滿;上海長租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也一夜之間,人去樓空。

為此,近日包含上海、成都、廣州、合肥、杭州在內(nèi)的多城市對近期住房租賃市場的運行風險給予提示,尤其是對長租公寓因“高進低出”“長收短付”等產(chǎn)生的風險做出重點提示。所謂“高進低出”是指向房東支付的租金高于向租客收取的租金,而“長收短付”是指收取租客租金的周期長于給付房東租金的周期。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示:“從政策上來講,應該說大體上都是相似的。而且在傳統(tǒng)對于租金貸,對于高進低出、長收短付等這樣一些政策風險提示的同時,還出現(xiàn)了一個新的表述,支付周期,也就是說對于租客來講,你在付房租的時候,還是建議三個月或者一個月付一次,不要一年12個月付一次,這樣風險會比較高。”

除此之外,9月2日,武漢市針對住房租賃企業(yè)首次開啟信用監(jiān)管,《辦法》規(guī)定,如果企業(yè)發(fā)生失信行為將被扣除信用積分,守信企業(yè)則將獲得獎勵積分。貝殼研究院租賃分析師黃卉表示:“政策中明確了針對武漢市企業(yè)信用的加減分標準,以及對應的獎懲措施。此前針對住房租賃企業(yè)的法律法規(guī)尚未出臺,因此對于行業(yè)的信用管理信息披露機制較為缺乏。那么通過構建住房租賃企業(yè)的信用信息監(jiān)管制度,能夠加強企業(yè)及從業(yè)人員等市場主體的管理,將租賃企業(yè)的信用評價機制與信貸補貼等因素掛鉤,形成信用體系的激勵和獎懲機制,逐漸規(guī)范和引導行業(yè)健康發(fā)展。”

各城市紛紛為各自的住房租賃市場監(jiān)管“打補丁”,那么,目前住房租賃市場究竟存在哪些亂象?作為租客或房東,該如何防范風險?市場又該如何對行業(yè)進行監(jiān)管?

實際上,目前市場上頻頻跑路和“爆雷”的企業(yè)大多是類似于“二房東”的部分長租企業(yè),這些企業(yè)的盈利方式就是利用租客和房東的“價格差”和“時間差”來實現(xiàn)盈利,這也直接導致了市場違規(guī)操作的集中出現(xiàn)。

目前專家發(fā)出的風險預警主要針對住房租賃企業(yè)“長收短付”“高進低出”等違規(guī)行為。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示:“比如很多企業(yè),它跟業(yè)主租房子的時候都是按月支付租金給業(yè)主,基本上都是以三個月、半年或者一年從租戶手里面收取租金。一些普遍性的案例是租戶已經(jīng)交了12個月的租金給這些公司,但這些公司只交一個月租金給房主。”

除此之外,違規(guī)使用“租金貸”也成為長租企業(yè)跑路的直接導火索之一。嚴躍進表示:“‘爆雷’這樣一個導火索來講,實際上是因為它涉及到了一些租金貸,它利用了高進低出等模式,試圖用杠桿的形式把這塊業(yè)務做大。”

張大偉認為,這些長租企業(yè)的“滾雪球”盈利方式能夠維持的關鍵因素就是租金上漲。然而,今年以來,租金不僅沒有上漲,租房市場也出現(xiàn)了短暫的交易冷淡。這些因素都造成了很多長租企業(yè)的資金鏈直接斷裂。張大偉說:“是因為這兩年租金漲幅比較緩,甚至今年租金沒漲,不漲的話,對于這些企業(yè)來說,它的滾雪球一樣往前融的資金,它能收到的下游資金池往里流的活水沒了,它前面的錢,挪用的錢就立刻出現(xiàn)問題了。”

針對以上違規(guī)行為,專家提示,租客和房東都應提高風險防范意識,謹慎選擇租賃企業(yè),警惕收房租金過高或出租金過低,合法維護自身權益。張大偉指出,雖然對于租賃行業(yè)的監(jiān)管不像銷售市場那么容易,但是此時相關部門的監(jiān)管,已經(jīng)變得迫在眉睫。張大偉說:“現(xiàn)在的市場已經(jīng)出現(xiàn)了很多變化,在這個市場里面,不論是租賃企業(yè)的定義,還是租賃企業(yè)的資金來源、資金去處,包括租付時間差的監(jiān)管,已經(jīng)非常迫切了。”

北京大學法學院教授樓建波建議,長租市場頻頻“爆雷”也在提醒我們,對于長租企業(yè)“資金池”的監(jiān)管應該加強,并且常態(tài)化展開。樓建波說:“如果你是去做輕資產(chǎn)運營的,你得有自有資金,比如你說要運營1000套房子,我就要求你有這1000套房子,一年的租金,比如50%的自有資金,你才能去運營。”

同時,針對不該出現(xiàn)“長收短付”這樣的“時間差”,也應該在合同的明確位置標出,盡量做到租客清楚,房東明白。張大偉說:“租付時間差必須監(jiān)管。這個很簡單,比如必須要在他房屋的醒目位置掛公示,他跟原業(yè)主可以把金額做隱藏,把身份信息做隱藏,但是跟原房主的合同里你交了幾個月的租金,你才能收租戶幾個月的租金 。這樣它沒有租金時間差了,跑路也沒有多大意義,哪怕跑路了,給租戶也帶不來什么損失。”(記者周堯)

關鍵詞: 長租公寓“爆雷”

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