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北京寫字樓租金水平仍將處于下行周期

“銀十”開局,網(wǎng)紅盤看房者“人擠人”,有些購房者連中意戶型都選不到,開發(fā)商在多個(gè)城市搶收業(yè)績(jī)。但與活躍的住宅市場(chǎng)不同的是,北京寫字樓市場(chǎng)依然在“過冬”。寫字樓的業(yè)主正忙著想盡辦法留住租戶,開發(fā)商則忙著挖潛在線教育、信息技術(shù)等新興企業(yè)客戶,試圖向其售賣辦公資產(chǎn)。

第一太平戴維斯發(fā)布的2020年三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告顯示,2020年前三季度,北京寫字樓市場(chǎng)吸納量約為9.2萬平方米,較去年同期下降約47%;全市空置率繼續(xù)走高,目前處于15%的高位,同比上升了5.9個(gè)百分點(diǎn);甲級(jí)寫字樓平均租金下滑至每月每平方米354.8元,環(huán)比、同比分別下降1.3%、3.5%。

“可以預(yù)計(jì),未來一段時(shí)間,北京全市寫字樓平均租金水平仍將處于下行周期。”第一太平戴維斯研究部負(fù)責(zé)人李想向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示,租金下滑快的情況不是疫情得到控制就會(huì)馬上結(jié)束的,預(yù)計(jì)年末空置率將升至18%。此外,隨著四季度北京寫字樓市場(chǎng)迎來大體量項(xiàng)目入市,市場(chǎng)壓力與日俱增。

金融等行業(yè)租賃需求高

危機(jī)之中,往往也藏著機(jī)遇。經(jīng)過近期的調(diào)研和交流,《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn),整體低迷的北京寫字樓市場(chǎng),在疫情期間就已經(jīng)顯露出一些租賃新動(dòng)向。正如李想所言,“雖然目前有困難,但從中長(zhǎng)期來看尚有潛力。”

“中關(guān)村某家寫字樓的出租率在疫情前可達(dá)90%,疫情期間跌落至40%。但是一家IT企業(yè)在此期間通過擴(kuò)充又將空置的地方租下來了。”第一太平戴維斯華北區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)部助理董事、綠色可持續(xù)與健康業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人李旭向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體透露的這一案例,同樣佐證了今年疫情期間普遍低迷的商辦寫字樓市場(chǎng),也暗含種種生機(jī)。

李想也進(jìn)一步表示,金融、信息技術(shù)及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)仍然占據(jù)寫字樓市場(chǎng)承租面積的前三位,三者占比之和為68.9%。其中,金融行業(yè)企業(yè)租賃需求占比29.3%、信息技術(shù)占比28.8%、專業(yè)服務(wù)占比10.8%、健康醫(yī)療行業(yè)的租賃需求已經(jīng)上升至5.7%。對(duì)此,李想稱,健康醫(yī)療行業(yè)未來在北京寫字樓市場(chǎng)的租賃需求占比還將繼續(xù)增長(zhǎng)。

自貿(mào)區(qū)加持將釋放紅利

值得關(guān)注的是,今年9月21日發(fā)布的《中國(guó)(北京)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》,與金融、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)、健康醫(yī)療這四大行業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。據(jù)此方案,北京自貿(mào)區(qū)片區(qū)總面積119.68平方公里,涵蓋科技創(chuàng)新片區(qū)、國(guó)際商務(wù)服務(wù)片區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)片區(qū)三大片區(qū)。

“與金融、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)、健康醫(yī)療這四大行業(yè)相對(duì)應(yīng)契合的正是這三大經(jīng)濟(jì)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,可見自貿(mào)區(qū)將會(huì)形成經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展的閉環(huán)。”李想向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,這些產(chǎn)業(yè)的相關(guān)企業(yè)未來在北京寫字樓租賃市場(chǎng)將發(fā)力。

“北京自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)助力首都建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心,加快打造服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放先行區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū),著力構(gòu)建京津冀協(xié)同發(fā)展的高水平對(duì)外開放平臺(tái),這將利好首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東表示,而商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要載體,在自貿(mào)區(qū)政策紅利的全面刺激下,有望迎來新一輪的發(fā)展契機(jī)。

“自貿(mào)區(qū)的國(guó)際商務(wù)服務(wù)片區(qū)共48.34平方公里,包括首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)周邊可利用產(chǎn)業(yè)空間28.5平方公里(順義區(qū)),北京CBD區(qū)域的4.96平方公里、金盞國(guó)際合作服務(wù)區(qū)2.96平方公里(朝陽區(qū)),以及運(yùn)河商務(wù)區(qū)和張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)周邊可利用產(chǎn)業(yè)空間10.87平方公里(城市副中心)。”李想向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,以北京城市副中心的運(yùn)河商務(wù)區(qū)為例,過去這一區(qū)域商務(wù)氛圍不濃,現(xiàn)在金融、保險(xiǎn)等企業(yè)購買的獨(dú)棟寫字樓宇牌子已經(jīng)掛上,部分配套底商已開業(yè)。有自貿(mào)區(qū)加持后,該區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)價(jià)值將水漲船高,部分國(guó)企、央企正在接洽該區(qū)域內(nèi)的物業(yè),無論是商務(wù)小獨(dú)棟還是單體量總價(jià)高的寫字樓商辦物業(yè),都會(huì)吸引很多企業(yè)進(jìn)駐,尤其是自貿(mào)區(qū)概念醞釀一段時(shí)間后,這種需求的增長(zhǎng)將更加明顯,物業(yè)價(jià)格也將提升,屆時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的租賃和交易都將活躍起來。

今年受疫情影響,大宗投資市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡。今年前三季度,北京投資市場(chǎng)累積成交金額為382億元,較去年同期下降38.1%。其中,寫字樓仍是最受追捧的物業(yè)類型,在整個(gè)大宗交易規(guī)模中占比50.2%,此外綜合體占比16.1%,零售占比12.4%,數(shù)據(jù)中心占比20.6%。

不過,除了傳統(tǒng)的寫字樓、購物中心等資產(chǎn)外,近期北京市場(chǎng)連續(xù)完成多宗投資收購數(shù)據(jù)中心的大宗交易。李想表示,作為非傳統(tǒng)投資標(biāo)的,數(shù)據(jù)中心建設(shè)與需求持續(xù)增長(zhǎng),已成為投資市場(chǎng)的新亮點(diǎn),在未來,此類投資交易將會(huì)更多發(fā)生。(證券日?qǐng)?bào)) 本報(bào)記者 王麗新

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