6月18日，記者從市住建委方面獲悉，北京市現(xiàn)已對宿舍型租賃住房改建項目的總體要求、改建標(biāo)準(zhǔn)和改建程序等進(jìn)行明確，并于近期聯(lián)合市發(fā)展改革委、市規(guī)劃自然資源委、市消防救援總隊聯(lián)合印發(fā)通知——《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》或“新規(guī)”)。根據(jù)新規(guī)，宿舍型租賃住房改建項目業(yè)態(tài)混合兼容被鼓勵，同時，在明確對非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程加強(qiáng)監(jiān)督管理之外，相關(guān)支持政策也被提及。

值得關(guān)注的是，關(guān)于“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”的一紙新規(guī)落下，外界的關(guān)注目光也聚焦在了北京存量商辦物業(yè)的出路、租賃市場的租金波動，以及房源持有方的資金壓力等現(xiàn)實問題之上。

加強(qiáng)監(jiān)管之外

鼓勵業(yè)態(tài)混合兼容

非居住建筑改建宿舍型租賃住房，是指具有一定規(guī)模、不動產(chǎn)權(quán)(房屋所有權(quán))證(或建設(shè)工程規(guī)劃許可證)證載用途為辦公、商業(yè)、旅(賓)館、廠房、倉儲等非居住類型的現(xiàn)有存量建筑，由實施主體按照有關(guān)要求對其進(jìn)行裝修改建，經(jīng)政府有關(guān)部門驗收后，面向周邊單位員工或從事基本公共服務(wù)人員提供的宿舍。按照相關(guān)規(guī)定，改建完成投入運(yùn)營后，應(yīng)按照“11號文”簽訂租賃合同。

所謂“11號文”指的是，北京市住建委會同市規(guī)自委、市公安局于2018年6月印發(fā)的《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》(京建法〔2018〕11號，也被外界簡稱為“11號文”)。據(jù)悉，截至目前，共有13個項目、3822套(間)房源取得開工手續(xù)，已計入北京市政策性住房建設(shè)籌集計劃。

從新規(guī)內(nèi)容來看，是對早年間發(fā)布“11號文”的優(yōu)化。宿舍型租賃住房改建項目業(yè)態(tài)混合兼容被鼓勵，以及“收緊”對非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程的管理，是本次發(fā)布新規(guī)的兩大亮點。

具體來看，新規(guī)提及，鼓勵宿舍型租賃住房改建項目業(yè)態(tài)混合兼容，同一項目內(nèi)可兼容多種功能，租賃住房、研發(fā)、辦公、商業(yè)等用途可混合利用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。在監(jiān)督管理方面，新規(guī)提及，將非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程納入建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督范圍，并且要求各區(qū)加強(qiáng)運(yùn)營監(jiān)管，對于違規(guī)違法行為給予處置。

談及新規(guī)出臺的意義，中指調(diào)查事業(yè)部研究副總監(jiān)戰(zhàn)雪向北京商報記者表示，職住分離是現(xiàn)階段許多承租人面臨的現(xiàn)實困境，本次市住建委等四部門聯(lián)合印發(fā)的新規(guī)，其中體現(xiàn)出的重要精神就是促進(jìn)職住平衡，這與承租人的租住權(quán)益切實相關(guān)。

“將工作地附近的非住宅改為職工宿舍，可以很好解決職住分離的問題，大幅縮短租戶的通勤時間，切實提高租住者的幸福感。” 戰(zhàn)雪補(bǔ)充道。

實際上，“職住失衡”的現(xiàn)象在北京部分區(qū)域已逐漸凸顯。與之對應(yīng)的是，隨著近年來城市戰(zhàn)略空間布局的改變，北京亦莊、懷柔科學(xué)城、通州副中心等區(qū)域均提出了“職住平衡”的需求，農(nóng)村集體土地租賃房建設(shè)被業(yè)內(nèi)視為破解“新需求”的重要手段。在業(yè)內(nèi)看來，本輪關(guān)于“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”新規(guī)的發(fā)布，或在一定程度上緩解北京市的“職住失衡”現(xiàn)狀。

北京存量商辦迎出路？

專家：仍有幾大現(xiàn)實問題待解決

值得一提的是，關(guān)于“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”的一紙新規(guī)落下，也激起了業(yè)內(nèi)對于北京存量商辦出路的探討。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，始于2017年的“3.26商辦限購政策”使得北京商辦市場成交即刻腰斬，即使在政策落地后的幾年后，“市場冰封“的”影響也未能盡數(shù)消除;而眼下四部門聯(lián)合印發(fā)的通知，似乎在一定程度上為北京市場去化艱難的商辦房帶去了“希望”。

“從商辦存量物業(yè)‘銷售難’的角度來看，諸如非居住建筑改建宿舍型租賃住房的改造，或可以成為盤活商辦存量的一條‘出路’。”不過，盡管認(rèn)為新規(guī)的的發(fā)布對北京存量商辦存在一定利好，但諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄也直言，商辦改造項目實則也面臨著一定現(xiàn)實難題。

“比如，一方面需要前期改造的政策支持，另一方面后期還需相應(yīng)的監(jiān)管、規(guī)范政策相配套。”陳霄指出，從目前北京商辦市場來看，大批的商辦項目銷售困難，商辦項目大量庫存累積。商辦改造一方面存在技術(shù)上的改造難度，由于商住與民住水電設(shè)施配置不完全相同，在建筑完工后水電更改難度較大。另外，改造需要投入的成本不低，且租賃回報率不高，資金回籠的時間比較長，開發(fā)商更偏向出售。同時如果地段、配套等條件不佳，改造后出租難度也較大。

陳霄的上述觀點，也得到了同策研究院分析師陳舒的認(rèn)同。在陳舒看來，對于商辦等存量物業(yè)改造而言，最直接面對的問題莫過于對原有物業(yè)形態(tài)的改變。即，根據(jù)改造后物業(yè)的具體用途，針對原有物業(yè)的改造內(nèi)容，可能會涉及到房源面積大小、進(jìn)深、樓層高度、消防、水電燃?xì)獾榷鄠€方面。

“比如說一般的住宅產(chǎn)品的進(jìn)深在10米左右，而辦公樓產(chǎn)品多為核心筒設(shè)計，且進(jìn)深會更長，會達(dá)到約20米，這就導(dǎo)致了若要改造成住宅產(chǎn)品，原本的商辦類型房源可能會出現(xiàn)沒有采光、空氣不流通等情況。因此物業(yè)在改造方面會存在一定限制，且改造難度相對較大。”

陳舒表示，為避免改造后續(xù)相關(guān)問題的產(chǎn)生，對于改造物業(yè)的規(guī)范政策是必不可少的。

新規(guī)影響市場租金及企業(yè)運(yùn)營？

專家：短期內(nèi)對租金影響不大

符合條件的非居住建筑可以被改建為宿舍型租賃住房，在一定程度上能夠擴(kuò)大北京市場的租賃房源供應(yīng)。面對“新的增量”，市場租金水平是否有可能會被拉低?承租人又能否享受到真實的利好?

多位行業(yè)專家在接受北京商報記者采訪時表示，新規(guī)短期內(nèi)對租賃市場的租金水平影響有限。

陳霄分析指出，總的來說，由于符合改造的商辦項目有限，并非所有的非居住建筑均可改建成宿舍型租賃住房，符合指標(biāo)條件的方可申請改建，在一定程度上限制了改建的規(guī)模，不會出現(xiàn)大批量的改建產(chǎn)品涌入市場;并且相關(guān)改造在實施上也有諸多難度，預(yù)計短期內(nèi)對租金水平影響不會太大。

“對于租賃市場尤其是租戶來說，新規(guī)的發(fā)布可能是一個積極信號，房源供應(yīng)量增加，有利于平抑租金。不過目前來看，改造實施起來的難度并不小。”陳霄分析道。

站在新規(guī)對租金的影響這一角度，戰(zhàn)雪也指出，因為新規(guī)涉及的房源規(guī)模不大，對租金水平造成的影響相對有限;同時，改造和入市也需要較長的時間，進(jìn)一步降低了對現(xiàn)有租金的沖擊。“相反，在供給更為充足的情況下，中長期的租金水平將會得到進(jìn)一步的穩(wěn)定。”

值得注意的還有，在關(guān)注新規(guī)對市場租金有無影響之外，業(yè)內(nèi)有聲音稱，非居住建筑改建為宿舍型租賃住房后，也就意味著該類型房源不能夠像普通商品住宅一樣，可以通過一次性銷售實現(xiàn)資金回籠。顯然，這對于非居住建筑類型的房源持有方、尤其是中小企業(yè)而言，“銷售轉(zhuǎn)租賃”后的資金壓力會普遍存在。

那么，對于持有非居住建筑房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，持有期間的資金壓力將如何緩解?

陳舒直言，對于企業(yè)而言，由于改建為持有房源，確實在一定程度上會影響資金的回籠速度。但一般而言，針對正規(guī)且規(guī)范的持有房源來說，在類似于抵押貸、經(jīng)營貸等融資渠道方面一貫保持暢通，企業(yè)可以通過正規(guī)方式獲得融資，以緩解資金壓力。

在此基礎(chǔ)上，陳霄還表示，非居住建筑改建宿舍型租賃住房的開發(fā)商，可以通過發(fā)展其他業(yè)務(wù)板塊來分擔(dān)資金壓力。

值得一提的是，新規(guī)中也就“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”提出了支持政策，這被行業(yè)專家們視為一個好的“開端”。具體來看，在支持政策方面，新規(guī)明確，符合條件的改建項目可申請使用中央財政補(bǔ)貼資金，水電氣熱執(zhí)行民用價格。

“相信進(jìn)一步的配套政策，在接下來也會隨之出臺。例如，符合條件如何申請中央財政補(bǔ)貼資金;如何銜接好稅收問題、執(zhí)行居民水電費(fèi)的問題;改造項目達(dá)到何種條件可以退出，在退出時候如何平衡好租戶和企業(yè)的利益。” 談及新規(guī)落地后的配套支持政策，戰(zhàn)雪如是說道。

面對官方層面對“居住建筑改建宿舍型租賃住房”的政策轉(zhuǎn)變，作為目前北京租賃市場領(lǐng)域市占率較大的分散式長租公寓運(yùn)營商——自如，在接受北京商報記者采訪時表示：“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”新規(guī)之下，精細(xì)化的運(yùn)營管理思路極其重要。

自如方面稱，“我們會在相關(guān)政策指導(dǎo)下，始終堅持精細(xì)化的運(yùn)營管理思路，向用戶提供更完備的產(chǎn)品和服務(wù)選擇，并以安全健康、設(shè)施完善、管理有序為目標(biāo)，為城市居住更穩(wěn)定作出自己的努力。”

(北京商報記者 盧揚(yáng) 榮蕾)

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