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管理紅利時代下,萬科開始向制造業學習

6月30日,萬科2020年度股東大會暨2021年第一次A股類別股東大會及2021年第一次H股類別股東大會在深圳召開。相較于之前談及多元化業務成長的“尷尬”,此次萬科集團總裁、首席執行官祝九勝顯然更有底氣。管理紅利時代下,萬科開始向制造業學。但相比非開發業務,新業務受投入成本大、回報周期長等問題制約,跟投機制能否調動員工的積極,仍有待進一步觀望。

租賃、物流、商業收果實

早在2018年,在喊出“活下去”的同時,萬科也提出將所有業務行為“收斂聚焦”。組織架構上,萬科提出要重點發展BG(事業集團)和BU(事業單元)兩個業務條線,2019年中期業績報告中,萬科首次將集團業務劃分為五大BG和六大BU。

多元化轉型的道路上,萬科有成長也有挫折。租賃住宅業務曾因“萬村計劃”叫停而一度停擺;商業開發面積幾年大幅增長,但營收能力卻并未達到預期;發展四年時間的冰雪事業部,最后也逃不過被“兼并”的命運。

“兼并”冰雪事業部后,萬科旗下的多元化業務經歷重新洗牌,BU格局變為印力BU、物流BU、長租公寓BU、海外BU、酒店與度假BU、梅沙教育BU及食品BU。

不同于往年,今年萬科在多元化業務方面著墨頗多。祝九勝在談及時,也給出諸多“驚喜”:集中式公寓規模全國第一、商業地產積極探索資產證券化、國內最大的冷庫運營商……一掃之前談及多元化業務成長的“尷尬”。

“在租賃住宅方面,目前公司的集中式公寓規模全國第一。”祝九勝在會上表示,2020年在深圳、天津、北京、珠海、濟南、西安、成都、廈門、廣州9個重點城市新開業3.3萬間長租公寓;年底在33個城市累計開業14.24萬間;已開業項目整體出租率大于95%;2020年實現收入25.4億元,同比增長72.33%。

架構+跟投輔助

多元化業務被視為萬科的第三次創業,這方面也被寄予厚望。

2020年上半年,萬科首次在年報中披露了多元化業務的營收情況,不過成色欠佳。截至2020年末,在營收貢獻中,萬科房地產開發業務占比(包含來自長租公寓、物流等業務的營收)為4004.5億元,占比95.5%;來自物業服務的營業收入為154.3億元,占比3.7%。

期,萬科剛剛進行了一次大規模的組織架構調整,發力多元化的意圖非常明顯。為了讓商業業務實現突破發展,王海武“主動”請纓出任印力集團總裁。

除組織架構調整,萬科的跟投機制也在期進行了“更新”,將其擴展到非開發業務板塊,并同步修改了多項規則。

6月14日晚,萬科發布公告稱,為加快非開發業務的發展,充分激發非開發業務經營管理層及核心員工的“當家人”意識,穩定和吸引人才,并推動公司內部資源協同,實現“一盤棋”長期穩健發展,更好地回報全體股東,公司擬對非開發業務的跟投機制進行迭代。

同策研究院資深分析師肖云祥表示,跟投機制其實在開發業務中對規模快速增長起到了很好的激勵效果,其實跟投機制也是一種利益和責任的捆綁機制,從理論上說跟投機制是針對人的因素,但是對于多元化業務的發展而言不僅僅是人的問題,還有很多外界客觀因素的存在。因此跟投機制在推動多元化業務發展中起到了一定的作用。

股價的考驗

幾年,萬科一直被市場質疑過于“保守”,影響企業盈利水,如今發力新賽道,也是萬科給市場以“改變”的聲音。

但“改變”還在路上,萬科股價的反映更為“真實”。北京商報記者了解到,萬科股價自今年3月開始持續下跌,截至6月30日收盤,萬科A股股價已經跌至23.81元/股,公司總市值約為2766.18億元。

針對期萬科股價持續下跌的情況,萬科董事會主席郁亮在會上回應稱,萬科合伙人是拿著獎金、用真金白銀在公開市場上買股票的,這不是持股計劃,不是上市公司的激勵安排,而是合伙人自愿的購股計劃。“前一段時間我們剛剛增持過一次,持股比例到了5%。我們當然也希望股票漲,但目前房地產公司包括萬科的股票受到了很大的影響,這其中有行業的因素,但我們在主觀上要更努力,用行動去回應股東的關切。”

房地產行業進入下行區間,萬科提出的“管理紅利時代”也成為新名詞。郁亮此前表示,管理紅利時代是住房回歸居住屬、房地產回歸實業屬,已成為明確、清晰的趨勢。回歸實業屬,意味著行業回報水將逐漸向社會均水靠攏;意味著房地產行業將從開發為主,轉向開發與經營并重,開發越來越像耐用消費品,經營像服務業。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出,管理的紅利其實也是要求各類領域通過管理見效益。包括類似跟投等機制,其實都是在現有條件下,充分調動資源,以真正促進企業經營和效應的提高。

(北京商報記者 盧揚 王寅浩)

關鍵詞: 管理紅利 萬科 制造業 新業務轉型

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