7月9日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關于進一步加大居住用地供應的若干措施》(征求意見稿)。根據征求意見稿，深圳在國土空間總體規(guī)劃中合理安排生產、生活、生態(tài)空間，在保障總體用地結構均衡的前提下，逐步提高居住和公共設施用地規(guī)模和比例，確保至2035年全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應量原則上不低于建設用地供應總量的30%。

提高居住用地開發(fā)強度

《若干措施》要求通過調整用地結構、住房結構等措施來優(yōu)化空間資源配置。具體包括提高都市核心區(qū)及各綜合性服務中心地區(qū)居住用地比例，降低商業(yè)用地比例，實施二三產土地混合利用。這些措施是城市空間的“騰挪”，是城市轉型的需要，可進一步提高城市綜合發(fā)展能力。

同時，提高居住用地開發(fā)強度，鼓勵在已建、在建及已納入近期建設規(guī)劃的軌道站點500米范圍內實施以居住為主的綜合開發(fā)。此外，合理確定住宅建筑高度，控制規(guī)劃建設超高層住宅建筑。居住用地原則上應為單一用地性質，確因滿足商業(yè)功能回遷需求，地塊內商業(yè)功能建筑面積達到《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》混合用地標準的，用地性質方可規(guī)劃為居住、商業(yè)混合用地。

擴大租賃住房用地供給

根據《若干措施》，深圳將加快建立整備先行、規(guī)劃預調、供應高效、滾動推進的居住用地供給機制，保障新增居住用地供給。

具體來說，一是創(chuàng)新居住用地整備模式，劃定以居住為主的成片整備片區(qū)，加大土地整備實施力度，確保“十四五”期間整備居住潛力用地不少于10平方公里，2021-2023年內整備的居住潛力用地不少于7平方公里。

二是科學合理、分類分批將儲備土地中的發(fā)展備用地、商業(yè)用地等調整為居住用地。在不影響城市韌性前提下，可對不符合城市發(fā)展需求的各類控制線進行優(yōu)化，釋放用地潛力增加居住用地供給。

值得注意的是，《若干措施》特別提到有序擴大租賃住房用地供給。深圳在年度建設用地供應計劃中單列租賃住房用地。創(chuàng)新租賃住房用地供應和競拍模式，通過單獨供地或者“競全年期自持的租賃商品住房面積”等方式增加租賃住房供給。

提高公共住房供應能力

根據《若干措施》，土地整備留用地(含征地返還用地、利益統籌留用土地)原則上優(yōu)先安排居住用途;已核發(fā)用地批復但尚未簽訂土地使用權出讓合同的土地整備留用地，可申請將非居住用地調整為居住用地或提高居住用地開發(fā)強度。這其中，原批準土地用途為商業(yè)的，可申請將部分或全部商業(yè)建筑面積調整為居住用途，其中商品住房面積按所調整商業(yè)建筑面積的30%確定，其余住宅建筑面積作為出售的公共住房。調整后按本措施可提高居住用地開發(fā)強度的，新增的住宅建筑面積為出售的公共住房。

以分類引導為原則，以保障公共住房為前提，《若干措施》鼓勵尚未批準城市更新單元規(guī)劃的項目(含尚未列入更新單元計劃項目，小地塊城市更新項目除外)，通過調整更新方向或所在片區(qū)法定圖則主導功能，提高居住用地空間保障力度，提高公共住房供應能力。這其中，鼓勵原計劃公告更新方向或法定圖則主導功能為商業(yè)的，將項目更新方向調整為居住方向后，按照現行的政策核算規(guī)劃容積，其中出售的公共住房不低于規(guī)劃容積(不含公共配套設施)的60%。

此外，鼓勵更新單元規(guī)劃已經批準但尚未簽訂土地使用權出讓合同的城市更新項目(區(qū)塊線內或適用小地塊政策的項目除外)，在保持原批準規(guī)劃容積不變的前提下將已批商業(yè)建筑面積全部或部分調整為出售的公共住房。

完善舊住宅區(qū)拆除改造政策

為進一步挖掘城中村潛力，《若干措施》進一步優(yōu)化了城中村改造政策。為了更公平地推進城中村改造，《若干措施》對城中村現狀容積率進行了分段處置，現狀容積率2.5至3.0的現狀建筑面積，按照50%核算拆除建筑面積，容積率超出3.0的部分不計入拆除建筑面積，通過控制實施主體可取得的拆建量抑制現實中存在的不盡合理的“超建越多補償越多”的現象。

《若干措施》鼓勵符合條件的舊住宅區(qū)成片統籌改造，堅持政府主導，市場參與的原則，完善深圳舊住宅區(qū)拆除改造政策，允許配建一定比例的商品住房，參照鹿丹村模式公開選擇市場主體，提高了舊住宅區(qū)改造的經濟可行性。

此外，探索企事業(yè)單位持有的自有住房(不包括政策性住房及全年期自持的租賃商品住房)建成后補繳地價轉為公共住房或市場商品住房。

嚴格落實學位建設聯合審查制度

《若干措施》要求統籌做好居住用地與公共設施的規(guī)劃布局和建設時序，加強托幼等與居民生活密切相關的公共設施的配置，構建優(yōu)質均衡的公共服務體系，滿足居民物質和文化生活需求。

為落實教育優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，深圳將嚴格落實學位建設聯合審查制度，具有居住功能的建設項目，應書面征求轄區(qū)教育部門意見。現有(含已規(guī)劃)學前教育和義務教育學位無法滿足的，需在項目用地范圍內自行解決;無法在項目用地范圍內自行解決的，用地單位應統籌若干地塊同步規(guī)劃、同步實施，實現學位需求自平衡;用地單位確實無法實現學位需求自平衡的，項目所在區(qū)應明確片區(qū)學位統籌配建措施。

關鍵詞： 居住用地供應 開發(fā)強度 人均住房面積 租賃住房