近日，CBRE世邦魏理仕發布了《2021年二季度北京房地產市場回顧及展望》(以下簡稱報告)。報告顯示，新開零售物業促進了新興商務區配套的成熟與傳統零售的回暖，目前區域型購物中心出租率有所回升。

區域型購物中心出租率回升

世邦魏理仕的報告顯示，今年二季度，北京房地產市場全面復蘇。其中，在優質零售物業市場，新開零售物業帶動新興商務區配套的成熟與傳統零售的回暖，區域型購物中心出租率回升。

今年二季度，位于北京新興商務區麗澤的首創龍湖麗澤天街和位于通州的北投愛琴海購物公園相繼入市，共為市場新增17.5萬平方米的商業面積。入駐麗澤天街的品牌大多布局有特殊產品線或帶有場景概念的門店;北投愛琴海的區域首店占比超過了50%，引入了大批潮牌、萌寵、電玩以及設計集合店。

本季度整體新租需求繼續回暖，高流量的餐飲店、新能源汽車展廳對購物中心的需求持續釋放，兒童及親子業態(包括教育培訓、兒童娛樂及服務等)季內表現活躍。傳統零售拓店需求有明顯回暖，其中戶外運動品牌繼續進駐核心商圈優質項目，Spyder、Outdoor都有開店，匡威在北京apm即將開出全國首家品牌體驗中心，李寧、FILA也在繼續布局;國內潮流服飾品牌如The Sealife、Blue Erdos、Cara Blue和Initial季內也有新店開出。

區域型購物中心客流量和出租率都在迅速回升，帶動整體市場空置率環比下降1.9%，達到了8.5%。其中位于北京清河區域的萬象匯對品牌和業態分布進行調整，注入年輕化的元素，因此達到滿租狀態。隨著零售業態銷售表現的復蘇，整體購物中心首層租金報價同樣本比環比上漲0.1%，達到了每天每平方米35.9元。

世邦魏理仕的統計數據顯示，未來六個月北京有七個共計體量43.6萬平方米的購物中心計劃開業，且均分布在非集中商圈。隨著商場客流進一步提升，預計租金會小幅回升。

“本季度新開業項目分別位于麗澤和通州兩大新興商務區。區域近年交付的大量辦公項目，為購物中心提供了消費需求和商務型消費場景支撐。”世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部京西辦公室負責人宋海燕表示，“新項目在滿足商務配套需求的同時，引入了大批具有潮流屬性的商戶，還為年輕人提供了就近打卡和社交的場所，為新興區域發展注入了活力。”

國內險資和外資格外活躍

2021年二季度，北京物業投資市場共達成七筆大宗交易，交易總額達209.4億元，環比大致持平。有三宗40億元以上的超大體量交易，其中CBD錄得北京2019年以來單體金額最大的交易。

根據世邦魏理仕的報告，辦公物業類的交易額占總交易額的54%，其中核心、新興商務區和商務園區均有成交，體現買家對整體辦公資產以及當地區位價值長期成長性的信心。而零售物業資產的流動性進一步釋放，占總交易額的19%。隨著新冠肺炎疫情得到有效控制后國內零售活動的正常化，品牌拓店意向的改善，以及國內消費潛力的釋放，零售物業資產的投資吸引力逐漸恢復。

具有融資成本優勢的大型國內險資是本季度最活躍的買家之一，例如和諧健康保險完成了季內最大單體交易，平安收購含有北京來福士廣場的凱德資產包，兩項北京物業均有穩定的租金收入。境外資本則是另一個積極的買家類型，例如，博楓購入了含北京悅薈廣場在內的資產包。境外投資者在資產包交易的豐富經驗，以及北京物業在市場中的號召力，都對所屬資產包的交易達成起到了明顯的推動作用。

受新冠肺炎疫情影響，實物零售進一步轉向線上。今年各個機構發布的最新預測普遍調高了未來線上零售的占比，麥肯錫和摩根都預測中國到2030年的線上占比將達到45%-50%。而之前行業普遍預測的占比數字僅為30%。與此同時，隨著大量包括購物中心在內的商業體投入市場，國內商業地產市場出現供大于求的局面，尤其是一線城市， 商業地產競爭越來越激烈。在這種態勢下，為何還有很多投資者活躍在北京市場?

世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天告訴中國商報記者，從最近半年的新店開業情況可以看出一些新趨勢，一方面，傳統實物銷售越來越多地轉向線上，但另一方面，一些純線上零售也越來越頻繁地走向線下開店或開展體驗性活動，這反而給實體零售帶導入了新的流量，線上線下形成了互相融合和促進的關系。另外，去年零售物業是受到沖擊比較嚴重的業態，一些在規模和實力上受到限制的零售商撤出市場，反而給市場帶來了更多可租性面積以及更多機會，一些新品牌和創業型零售商因此獲得了進入市場的新機會。“這對于實體零售市場來說，反而是一種利好。”

關鍵詞： 房地產市場 區域型購物中心 出租率 國內險資