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第二輪土拍大戰來襲,城市間分化更為明顯

從7月下旬開始,多地發布第二次土地集中供應公告及預告,目前已經有廈門、長春和無錫等地完成了第二輪土拍。值得關注的是,在土拍規則方面,第二輪集中供地競拍規則較首輪更加完善和細化,體現了精準調控的方向,如,杭州、蘇州等城市均針對其首輪拍地時暴露出的問題出臺了“打補丁”新規,甚至有城市中止了第二輪土拍。8月6日晚間,深圳公共資源交易中心發布公告稱,中止第二批集中供地的掛牌出讓工作,具體出讓時間另行公告。第二輪土拍大戰來襲,熱點城市供地量質如何,升級的土拍規則影響幾何?

供應端發力抑地價

今年2月底,北上廣深等22城應自然資源部要求開始實行住宅用地“兩集中”的政策,要求集中發布出讓公告,原則上每年不超過三次,時間間隔要相對均衡,地塊梳理要科學合理;集中組織出讓活動,同批次公告出讓的土地以掛牌文件交易的,應當確定共同的掛牌起止日期;以拍賣方式交易的,應該連續集中完成拍賣活動。

“這些重點城市作為房地產市場的風向標,對全國地價、房價的變動起到重要的引導作用。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對中國商報記者表示,各城市在土拍規則上各具特點,除了大多數城市基本配置的“限房價、限地價、競自持”等外,還有“觸頂搖號、競高標準住宅以及一次書面報價”等創新的土拍規則,對房企的競拍素質和測算水提出更高的要求,促進競拍公,避免熱度過高,以達到控地價、穩房價的目的。

第二輪土拍在第一輪的基礎上不斷升級競拍規則。據悉,在首輪拍地時位居出讓金榜首的杭州,在首輪集中拍地時,多達57宗涉宅地中有40余宗溢價封頂并轉入競報自持比例,部分地塊自持比例高達40%,20個板塊創下地價新高,整體溢價率高達26%,市場熱度持續高漲。

為遏制土拍市場的高熱情緒,杭州第二批集中供地在競價規則上做了多重調整,首先提升了報名門檻,采用了保證金模式報名,并且保證金普遍為起拍價的20%;其次,本次集中出讓首次推出10宗“競品質”試點地塊,并且溢價率上限為10%,其余地塊土拍的溢價率上限由之前的30%調整為20%。這也是為了防止地價過快上漲,進而達到穩房價的目的。此外,“競品質”試點地塊全部實行現房銷售,在當前 “緊融資”的背景之下,此舉無疑極大挫傷了房企拿地的積極,預計土地競拍熱度較首輪會有明顯下降。

蘇州本次集中土拍也明顯升級,采取了譬如提升保證金等舉措。新規規定,除吳江區地塊外,吳中、相城、高新區、園區地塊保證金比例全部上調至50%及以上。

此外,值得關注的是,此次深圳緣何中止第二輪土拍?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示,“暫停土拍和土地市場行情本身關系不大,主要在于土地競拍規則的調整。連日來,中央層面多次強調優化土地競拍規則,住建部更是明確了要推廣北京做法,北京第一輪‘房地聯動、一地一策’,在限地價、控房價、提品質方面成效顯著。可以看出,深圳或重新調整供地計劃,以吻合中央對土地市場的定調精神。”

城市間分化更為明顯

“兩集中”新政讓土地市場迎來新的變革,一方面,集中土拍對政府供地行為產生約束作用,土拍更加公開化、透明化。另一方面,加速房企間的分化,利好資金實力強勁的大型房企。集中土拍成效初顯,進一步抑了市場熱度,穩定了市場預期。

根據諸葛找房數據顯示,從首輪競拍結果來看,22城首輪集中土拍的均溢價率為15%,相較于往年來看,溢價率有所控制。據陳霄介紹,分城市來看,城市間分化顯著,基本呈現出“南北分化”之勢。其中,重慶受新房庫存量低位的影響,溢價率水高居22城首位。長三角經濟圈熱度仍然領先,杭州、寧波、合肥、南京等熱點城市溢價率位居前列。與之相對應的是,盡管土拍規則不甚嚴厲,長春、青島等北方城市土拍表現仍較為冷淡。

從拿地銷售比來看,拿地銷售比是配合“三道紅線”在經營方面出臺的監管指標,將有力矯正企業盲目擴張行為。根據中指院數據顯示,短期來看,上半年受“三道紅線”和供地“兩集中”影響,行業拿地熱度明顯下降,拿地銷售比均值已降至40%以下,行業整體受到的影響有限。個別企業受融資優勢、業績增長訴求等因素驅動,拿地力度較大,拿地銷售比超過了40%。從中長期來看,房企融資端、投資端均受到嚴格限制,結合銷售端個人房貸限制,行業發展速度將維持中低速增長。

中指研究院企業事業部研究副總監劉水表示,在“三道紅線”和供地“兩集中”的背景下,房企拿地態度更趨謹慎。行業整體發展在經歷調整后將更趨良,擁有管理紅利、充足土儲的企業有望脫穎而出。

進一步優化土地供應

從第二輪集中供地的規模、質量來看,土地市場仍有許多亮點。

在掛牌量上,大部分城市第二輪集中供地掛牌量較首輪增加,尤其是廈門、青島供應量均實現翻番。在供地質量上,均起始樓面價與首批也基本持。值得關注的是,接下來杭州、蘇州、天津等城市均有多宗優質地塊即將結束掛牌。尤其是杭州,起拍價超過2萬元/方米的土地就有9宗之多,其中不乏上城區筧橋、西湖翠苑這種起拍價超過2.5萬元/方米的優質地塊。

“新的土拍規則、銷售投資比規則,或使得銷售、去化能力強的房企更有底氣拿地。這對產品力強、受市場認可度較高的房企來說是利好。去化能力弱的房企拿地受到限制,一定程度上會加速優勝劣汰,對行業而言是良循環。”陳霄說。

有市場人士預計,第二輪集中供地房企拿地趨勢可能會放緩,特別是中小房企應理投資,同時合理規避高價地,通過后期的管理和精耕來賺取利潤。

此外,從目前的房地產調控來看,因城施策、細化完善是重要趨勢。嚴躍進表示,土地市場的動作相對較少,過去也僅停留在穩地價等層面,后續預計土地市場從供應到成交,以及后續土地開發的全流程等,都會有各類新的管控。據此,也要求各地土地供應部門積極優化土地供應和交易機制,真正促進土地市場的穩健康發展。

陳霄預計,下半年隨著重點城市陸續啟動二輪及三輪供地,土地供應量會有所增加,成交量隨之上升。整體來看,全年供應和成交量基本保持穩定。從各等級城市來看,“兩集中”政策將一二線城市和三四線城市的差距繼續拉大,城市間分化加劇。對于集中供地的城市而言,部分首輪土拍熱度較高的城市,不排除接下來有土拍規則加碼的可能均溢價率水或面臨下滑

關鍵詞: 土拍大戰 城市間分化 土地集中供應 供地量質

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