8月24日，北京市住建委公布了《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡稱征求意見稿)，并面向社會公開征求意見。征求意見稿提出，將建立租金監測和發布機制，對租金上漲過快現象進行調控。在“穩租金”成為2021年住房租賃市場關鍵詞的背景下，作為租房熱門城市，北京將用哪些招數來調控租房市場?

充分保障租客權益

征求意見稿的公布意味著北京成為自去年9月住建部公布《住房租賃條例(征求意見稿)》之后，首個通過地方性立法完善住房租賃管理制度體系頂層設計的城市。

據悉，征求意見稿共六章81條，涵蓋出租與承租權利義務、租賃服務管理監督、保障性租賃住房以及罰則。征求意見稿有諸多亮點，如對近年來“暴雷”現象頻發的長租公寓行業，從準入門檻、資金監管、金融活動、營銷推廣等方面進行全面規范;擬執行與房屋買賣同樣的網簽程序，讓出租人通過住房租賃管理服務平臺網簽住房租賃合同，同步完成住房租賃登記備案和出租登記。承租人可以憑備案的租賃合同按照規定申領居住證，并作為依法申請辦理積分落戶、子女義務教育入學、公積金提取等公共服務事項的憑證。

在租購同權的指導之下，征求意見稿重點明確了房東與租客的權利與責任，擬規定合同期限內出租人不得單方面提高租金，提倡出租人按月收取租金;租賃雙方當事人在住房租賃合同中約定收取押金的，押金數額一般不超過一個月租金。值得一提的是，室內裝修空氣質量不達標也首度被明確列入禁止出租之列。

有業內人士分析表示，北京擬以立法的形式對住房租賃制度進行規范，能為基層執法提供有力抓手，促進政府監管執法到位，同時也能倒逼相關租賃企業健全完善自身運營管理。這將大大減少租房亂象，推動住房租賃行業走向成熟。

細化措施穩定租金

對于廣大租客來說，最關心的事情之一莫過于房租高低，且租金水平能夠保持在合理穩定的范圍之內，不出現無序上漲的情況。征求意見稿中一個值得注意的亮點就是，首次提出將對租金上漲過快現象實行一系列的調控措施。

征求意見稿提出，在北京市建立租金監測和發布機制。住房租金快速上漲時，住房城鄉建設等主管部門可以采取限制住房租賃企業經營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場。必要時可以實行傭金或租金指導價。

而這被認為是對國家版住房租賃頂層設計中相關規定的具體化操作。2020年9月，住建部公開《住房租賃條例(征求意見稿)》，明確提出“對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩定租金水平”。

中國商報記者了解到，在2016年1月1日之前，按照相關規定，北京的房地產中介服務收費實行的就是政府指導價，對于房屋租賃代理費(即傭金)的規定為，無論成交的租賃期限長短，均按半至一月成交租金額標準，由雙方協商議定一次性計收。2016年之后，租房中介傭金由指導價調整為市場調節價，在北京租房市場上，中介傭金普遍為一個月房租的水平。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國商報記者采訪時表示，征求意見稿重提住房租金指導價，給市場釋放出北京決心調控住房租賃市場、穩定租金水平以及強化住房租賃民生屬性的信號。限制租金漲幅、實行指導價等調控工具一方面能穩定租金，鼓勵廣大民眾的租房行為，另一方面對企業來說也有利于其從源頭管控成本，是全面調控的體現。

鼓勵增加房源供給

通過各種調控工具穩定租金水平的同時，征求意見稿也擬從供給端發力，鼓勵利用存量非居住土地、集體建設用地等按規定建設租賃住房，增加租賃房源供給。

征求意見稿明確，鼓勵將低效、閑置的辦公、商業、旅(賓)館、廠房、倉儲等非居住房屋建筑按規定改建為租賃住房。鼓勵依法利用集體建設用地建設租賃住房。集體經濟組織可以采取聯營、入股、委托等多種方式，與住房租賃企業合作建設運營租賃住房。鼓勵村民將宅基地房屋依法交由村集體經濟組織對外出租，村集體經濟組織可引入規模化、專業化住房租賃企業統一運營。

征求意見稿同時給予這些“開源”行為以政策支持：按規定利用非居住存量土地建設或改建租賃住房且納入住房租賃管理服務平臺的，水、電、燃氣、供熱價格執行居民生活類標準;鼓勵銀行為租賃住房建設和運營提供期限匹配、利率適當、風險可控、商業可持續的信貸產品和服務。

有業內人士表示，征求意見稿鼓勵增加租賃房源供給，是對大力發展保障性租賃住房這一國家政策的積極響應。今年7月2日，國務院辦公廳發布了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，其中提出可探索利用集體經營性建設用地和存量非居住土地、房屋建設保障性租賃住房等意見，瞄準解決當前困擾大城市中年輕人的“租不起房、租不好房”問題。

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