屋漏偏逢連夜雨，中國奧園近期“麻煩”纏身。在接連爆出評級下調、物業賣盤后，11月5日，奧園系旗下上市公司紛紛出現下跌，截至今日收盤，中國奧園跌超10%、奧園健康跌超15%，就連奧園美谷也跌超9%。房企爆雷聲音不斷，一時間風聲鶴唳，股價大幅下跌，是市場所給予最真實的反應。

與花樣年、當代置業不同的是，奧園方面尚未暴露出流動性危機，但其“斷臂”求生，賣掉物管這類“未來”資產，似乎也預示著即將到來的危機。此外，奧園旗下中國文旅四度沖擊IPO，雖然艱難，但卻不得不為之，“找錢”姿態顯露無遺。左手拿文旅上市，右手賣掉物業股權，被降級的中國奧園還有翻身的機會么?

遭遇“股債雙殺

中國奧園正在遭遇“股債雙殺”。

股票方面，自今年6月以來，中國奧園股價從高位的8.331元跌至今日收盤的2.19元，短短5個月時間跌幅高達74%。債券跌幅表現亦不遑多讓，“20奧園01”從今年8月的97元下跌至最新的26元，期間曾觸發20%跌幅臨停。

上述表現，顯然不是一則“傳聞”可以影響的。11月1日，中國奧園曾發布澄清公告，對“京漢置業被納入失信被執行人”作出回應，京漢置業不屬于失信被執行人，目前也未被采取限制高消費的措施，對奧園日常營運及業務并無重大不利影響。

雖然“傳聞”不實，但機構近期多次下調中國奧園評級，卻是一記重拳。10月15日，標普將中國奧園的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”;10月18日，穆迪也將中國奧園B1企業家族評級列入評級下調觀察名單。11月4日，惠譽發布報告，將中國奧園的長期外幣發行人違約評級從“BB”下調至“B+”，展望“負面”。同時，還將其高級無抵押評級及其未償付高級無抵押美元票據評級從“BB-”下調至“B+”，回收率評級為“RR4”。

房企爆雷聲音不斷，一時間風聲鶴唳。綜合來看，機構評級下調，核心觀點就是擔心奧園方面現金流動存在不確定性。

與花樣年、當代置業不同的是，奧園方面尚未暴露出流動性危機，但種種動作表明，中國奧園自身大概率存有即將顯露的“危機”。

賣掉“未來”

在疫情期間，物管板塊是房企成長的優質資產，而隨著爆雷聲音不斷，物管板塊的身份轉變為自救“良藥”，成了爆雷房企自救時的第一選擇。

藍光嘉寶、富力物業賣身碧桂園，當代置業旗下的第一服務賣身融創，恒大物業賣身合生創展，但因故最終沒能落地。新力服務屢屢傳出賣身“傳聞”，雖然目前尚未有確切消息，但賣與不賣大概率只是時間問題。

中國奧園也未能幸免，選擇了“斷臂”求生。11月4日晚間，中國奧園、奧園健康發布聯合公告稱，奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論。截至該公告日期，尚未就可能交易訂立任何條款或具體協議。

事實上，中國奧園已就奧園健康股權出讓問題，接觸過多名買家，合生創展、碧桂園、龍湖、保利皆為接觸方。部分參與洽談的企業也證實，“目前僅僅在接觸階段，尚無實質進展”。

多家接觸方企業向北京商報記者表示，相比佳兆業的舊改資源，奧園的物業資產并不算好。“佳兆業的舊改資產，無論是區域位置還是可持續性，都是比較優質的，物業則是個掙慢錢的資產，變現能力較慢，且奧園物業板塊也不算頭部企業。在遍地都是優質資產的當下，奧園物業出售存在難度，除非選擇壓低價格。”

物管企業選擇賣身，也被看作房企揭下了最后一塊遮羞布，因為其被視為房企的“未來”，部分物管企業上市后，總市值甚至超過了母公司。即便自身質地優秀，物管企業仍無法掌控自己的命運。

據中指研究院不完全統計，截至2021年11月1日，今年物業管理行業內發生并購交易63宗，涉及并購方33家物業企業;交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。

同策研究院資深分析師肖云祥指出，中國奧園是近年來中小企業規?；l展的代表型企業，付出的代價就是負債規模的快速增長。而在市場下行趨勢下，這些債務就成了公司巨大的包袱。年內中國奧園在公開市場已兌付90多億元信用債，對于銷售規模走低的奧園來說，壓力已經很大。但該公司在明年1月還將面臨約31億元的海外債到期，在目前的市場環境下，將會對公司產生不小的壓力。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓則表示，根據媒體報道消息，奧園健康擬以30億元出售物業股權，但這部分資金大概率無法覆蓋中國奧園近期待償還的債務。從基本面上看，目前中國奧園已“大跨步”將版圖延伸至文旅、醫美、金融、教育等領域，“求變”的時候也最是“花錢”的時候。

對于股債表現、物業出售事宜，北京商報記者與中國奧園方面取得聯系，對方回應稱“一切以公告為準”。

強推文旅上市

截至目前，中國奧園旗下一共有三個上市平臺，中國奧園、奧園健康以及A股“更名”的奧園美谷。隨著房地產“三道紅線”監管新規出臺，中國奧園也意圖尋找新的“助力”，把文旅板塊推上港交所。

在經歷了前三次失敗后，中國奧園旗下的中國文旅集團再次遞交了招股書，并更名為“大灣區文旅康居股份有限公司”(以下簡稱“大灣區文旅”)。

對于此次更名，大灣區文旅方面表示，順應大灣區一體化發展趨勢，公司業務將繼續立足粵港澳大灣區，輻射全國及海外市場，重點專注于及加強文化旅游業務，打造一流的文旅運營平臺。

故事很美好，但現實卻并非如此。記者注意到，在大灣區文旅的收入中，其文化旅游業務占比很小，主要收入依靠銷售度假物業業務來實現。

2021年前5個月，中國文旅來自銷售度假物業的收入占總收入的比例為87.1%，而其來自文化旅游的收入占比僅有12.9%，“賣房”業務占總收入超八成?？芍^冠以文旅之名，而無文旅之實。對于大灣區文旅能否如愿上市，業內人士也多持有“保留”態度。

在地產分析師嚴躍進看來，無論是大灣區文旅四度沖擊IOP，還是奧園美谷剝離地產業務，中國奧園意在向市場輸出“多元化”概念。“房地產變差了，我們不只有房地產。”但中國奧園的“多元化”并不順利，本質核心還是以地產業務為主。

“危機”早有先兆

中國奧園的“危機”有跡可循。

眾所周知，土儲是房地產企業的立身之本，而中國奧園今年中期業績報告，新增土儲卻意外“消失”了。

之所以會消失，也是因為太少了。中國奧園2021年上半年新增可開發建筑面積約107萬平方米，權益比65%，權益地價約人民幣42億元，新增可售貨值逾人民幣178億元。對比來看，2020年上半年，中國奧園新增建筑面積約695萬平方米，新增可售貨值約人民幣832億元。

新增土儲消失了，中國奧園把舊改擺在了臺前，但發力舊改短期能說通嗎?

如果對中國奧園有關注，其遭遇惡意做空也已屢見不鮮，根本原因是其“明股實債”遭質疑。根據此前的做空報告，中國奧園的非控股權益占總權益比例超60%，而只分享不到20%的利潤，存在嚴重不對等情況，被懷疑為“明股實債”。

記者梳理發現，從2016年到2020年，中國奧園資產凈值中，非控股權益占比分別為39.05%、62.56%、61.37%、59.38%以及65.8%，對應的非控股股東凈利潤占比則分別是12.52%、15.98%、18.03%、19.55%以及16.21%。而凈資產中，非控股權益也由2016年的57.13億元，上升至2020年的357億元;相對的公司股東應占權益由2016年的89.18億元，上升至2020年的185.53億元。

可以看出，中國奧園四年時間，非控股權益增長近300億元，超出公司股東應占權益近一倍，而對應凈利潤占比卻一直沒超過20%的紅線。非控股股東們付出了巨額的資本，卻并沒有獲得與之匹配的回報。

最近一段時間，房地產行業的大環境有目共睹，房企的“難”變成“格外艱難”。左手拿文旅上市，右手賣掉物業股權，被降級的中國奧園還有翻身的機會么?

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