對于“十四五”規劃逐漸進入市場供應的870萬套保障性租賃住房來說，國企無疑是絕對的主導力量，但也不能撇開深耕行業多年的市場化租賃企業----默默深度參與建設改造和運營管理的幕后角色。

為了提升保租房項目運營效率、實現資產保值增值，國企選擇市場化管理模式，而如何甄選靠譜的、專業的、匹配的市場化租賃企業，成為了擺在眼前的第一道難題。

畢竟，選對了，合作共贏，皆大歡喜；選錯了，一步錯，步步錯，輕則項目達不到預期，重則國有資產流失。

市場巨變：保租房巨量供應，發行REITs全面常態化

保租房正在瘋狂入市。

有多瘋狂？

國家統計局數據顯示，截至 2023 年年底，全國累計建設籌集的保租房數量已高達約 573 萬套（間），這標志著我國已完成了“十四五”期間 870 萬套（間）目標的 65.86%。

毋庸置疑，經過短短3年的發展，保租房已經成為住房租賃供應端的重要來源，并以其出色的產品競爭力贏得用戶的認可和喜愛。

▲圖源：百瑞紀集團 《大資管時代下，中國保租房與市場化模式研究白皮書》

與保租房熱火朝天并存的是，全面發行REITs將成常態化現象。

2024年7月26日，國家發改委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（發改投資〔2024〕1014號），并自8月1日起實施。

各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目、公共租賃住房項目，由專業機構自持、不分拆單獨出售且長期用于出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區入駐企業提供配套服務的租賃住房項目，只要資產達標，均有條件發行REITs。

至此，住房租賃行業已形成完整的“籌集、建設、運營到退出”的商業閉環模型。

而且，這一模型的實施路徑也已經清晰，“培育孵化租賃住房項目 + 通過 REITs 實現資金回收再循環滾動投資 + 做大保租房 REITs 及促進輕資產管理規模”。

可以預見的是，后續將會有更多保障性租賃住房REITs推向市場。

這對資產項目的出租率、續租率、收益率等提出了更高的要求，從投資、建設改造、運營管理等環節就需要更專業的解決方案。

毋庸置疑，國企已經成為保租房的中堅力量，在資金、土地等資源優勢是無可比擬的。

▲圖源：百瑞紀集團 《大資管時代下，中國保租房與市場化模式研究白皮書》

但是，大多數國企并非專業資產管理運營企業，在長租房市場化運營、資產管理等方面經驗相對不足，面對規模不斷增加的存量及增量資產轉化為保租房，容易出現缺乏資產管理的經驗與能力的問題，最終導致保租房資產經營效益偏低，甚或出現資產價值發揮不出來的情況。

如何設計產品、管控管理成本、如何快速搭建高效的IT系統、如何迅速提升運營及服務能力，如何培養運營管理人才，如何在短時間內提升產品和服務品質，確保保租房通過后期持續運營能把資產價值最大化發揮出來，這些或許都是國企亟待補齊的短板。

而這些短板，恰恰是專業且靠譜的市場化租賃企業的優勢所在。

國企保租房資產管理則注重穩定、安全和公益，市場化管理模式強調效率、競爭和效益，兩者是天然互補互利的關系。

因此，國企與市場化租賃企業的合作成為了實現保租房資產有效管理的重要途徑。

嚴把四關：國企與市場化租賃企業的有效結合將面臨哪些風險？

問題來了，當國企選擇與市場化租賃企業合作，需要規避什么樣的風險，什么樣的市場化租賃企業才是專業且靠譜的資產管理運營商？

我們今天來講一些干貨。

百瑞紀集團在2024年《大資管時代下，中國保租房與市場化模式研究白皮書》（以下簡稱“白皮書”）提到，信息不對稱、企業不誠信、能力不足、評估標準的差異、招投標流程等存在的問題，這些都是國企在選擇市場化租賃企業需要規避的風險。

首先，如果市場化租賃企業實力不足或信譽不佳，可能給保租房項目帶來損失，影響了保租房籌集進度，后果不堪設想。

曾經有某國企負責人吐槽，某品牌公寓運營商在合作之時表現出來的業務能力、技術水平和項目管理能力嚴重不足，進而影響保租房項目的進度。

要知道，“年度保障性租賃住房籌集任務完成情況納入政府績效考核”，且寫進政府部門官方公開的正式文件里。

其次，國企在選擇市場化租賃企業的過程中，可能面臨信息不對稱的問題。

市場化租賃企業為了自身利益，隱瞞關鍵信息或提供不完整的信息，導致國企無法實時獲取市場化租賃企業真實的經營狀況，最后難以做出準確的合作決策。

這種信息不對稱就像什么呢，就比如婚戀市場中去相親，男女雙方會對自身條件進行一定程度的美化或隱瞞，導致對方獲取的信息不夠真實全面。

再者，國企與市場化租賃企業因為目標利益的差別，評估標準也會存在差異，在選擇合作的過程中，可能會因此而產生分歧。

國企可能更看重市場化租賃企業的資質、資管能力及市場表現，而市場化租賃企業則更看重合作國企的資產規模、商業合作模式等。

因此這考驗了雙方的融合度，特別是市場化租賃企業的全面性及成熟的項目經驗，能夠適配不同國企和項目的具體需求及發展階段。

最后，國企需要不斷完善招投標流程，確保技術標與商務標的設定科學與合理，防止因設定不當導致優質市場化租賃企業流失或中標者無法勝任項目。

國企還需要不斷加強招投標過程中的監管和審查，防止惡意競爭和低價中標的情況發生，確保選擇到合適的市場化租賃企業。

合作共贏：大資管時代，保租房如何甄選靠譜的市場化租賃企業

那么，規避了這些風險之后，什么樣的市場化租賃企業是專業且靠譜，值得國企選擇合作呢？

維C傳媒認為應該具備以下幾點核心優勢。

第一，據《白皮書》顯示，伴隨多元化主體參與保租房籌建政策的不斷深入，不同城市參與主體呈現顯著差異，在經濟實力或保租房處于不同發展階段的城市來說，地方國企和政府將扮演著不同的角色，并且更加注重專業分工和協作。

因此，需要市場化租賃企業具備全方位合作模式、多元化公寓產品、以及應對保租房建設不同階段的成熟經驗。

就像百瑞紀集團這樣，深耕住房租賃市場9年，擁有全產品、全模式、全鏈條的“三全”模式全周期管理能力，能有效覆蓋不同合作方、不同合作場景的要求，并能夠實現標準化體系輸出。

第二，在調研決策階段，市場化租賃企業需要能夠準確判斷不同產品在不同區域的租賃需求和潛力，從而選擇最具投資價值的地點以及營銷策略。

國企在選擇市場化租賃企業合作時，切勿被企業“動動嘴皮子”迷惑了，而是看企業是否有實地調研能力，是否有豐富的市場表現力，以數據驅動決策的專業化運營機構將更具優勢。

百瑞紀集團在IT技術方面的打磨，為其在大數據挖掘、會員體系和數字化營銷等方面為調研決策提供助力，這些數字化工具不僅能夠幫助企業更好地了解客戶需求和市場趨勢，還能夠優化資源配置、降低運營成本，從而提高運營效率。

資料顯示，百瑞紀集團早于2020年就獲批成為國家級高新技術企業，今年1月還獲得國家“專精特新”認定。在行業中可算是屈指可數。

第三，保租房作為微利的民生行業，同時受制于國企內部管理機制的復雜性和缺乏市場靈活性，在資產運營效率上較為欠缺，而專業的市場化租賃企業應該具備靈活的管理機制、精細化運營能力以及深入的市場洞察力，以此提高運營效率，進而保證國企資產項目的增值保值。

百瑞紀集團注重資產全生命周期管理，包括從項目前期開發、產品定位、項目籌建、運營管理等方面，把控項目運營的每個節點，確保每個項目收益的最大化；強調風險控制和價值創造，通過專業的資產運營能力、高效的管理團隊和優質的服務體驗等核心優勢，成功地幫助眾多國企盤活閑置或低效資產。

第四，運營團隊搭建成為國企籌建保租房的痛點，市場化租賃企業則積累了專業的人才團隊，一方面能夠確保項目運營的安全穩定性，另一方面通過雙方合作，國企還可以借此培養自己的運營團隊。

在人才團隊建設方面，百瑞紀集團搭建新員工培訓體系、管理人才培訓體系和專業技術培訓體系等健全的人才培養和激勵機制，能夠滿足國央企住房租賃品牌大量項目開業的需求，并且經過百瑞紀集團長達9年時間的實操應用，已經成為非常專業且靠譜的“智囊團”。

此外，還可以從客戶滿意度、運營安全性、穩定性、品牌美譽度等方面綜合評估……

總之，市場化租賃企業比做保租房的國企更早布局租賃住房賽道，更深度參與產業全周期，更透徹了解客戶、產品、市場，更懂得如何應對瞬息萬變的市場，更清楚如何計算好每一個項目的“經濟賬本”，而國企在篩選租賃企業的時候，更應該從各個維度做好評判，從而選出最優合作伙伴。

攜手并進：激活市場引擎，保租房的理想合作伙伴

哲學家尼采說：不蛻皮的蛇只有死路一條，人類也不例外。

同樣，企業也不例外。

國企下場做保租房，選擇與市場化租賃企業合作的案例比比皆是。

在鄭州，鄭州城發安居選擇百瑞紀集團，共同運營管理美寓系列人才公寓。

城發安居負責政策銜接，房價和配租資格制定，物業管理和維修等；百瑞紀集團負責房源推廣發布，營銷及招租，租客全流程服務管理，社區活動等，并依托百瑞紀 Saas 系統與城發安居的資產管理系統和“鄭好辦”市民系統融合，實現資產和房態、項目發布、資格審查、租客看房及簽約、日常服務等流程數字化。

▲鄭州安居 隴西美寓人才公寓 圖源：百瑞紀集團

除此之外，百瑞紀集團還為城發安居定制家具電器及相關物資供應鏈解決方案。

通過百瑞紀的人才儲備和培養體系，快速完成30多個專業崗位配置，項目籌備15天即開業運營。

雙方分工配合，各展所長，共同提供“好產品、好服務、好朋友”的專業公寓運營內容，使項目迅速進入專業化經營階段，高質量完成保障性租賃住房投放運營使命。

在湖南長沙，經過對眾多品牌公寓的深入了解和比較，華新集團清控實業選擇百瑞紀集團，共同打造湖南長沙第一批保障性租賃住房----窩趣長沙尖山湖公寓。

▲窩趣長沙尖山湖公寓 圖源：百瑞紀集團

作為資產方，華新集團清控實業提供合作物業。

作為項目委托運營方，百瑞紀集團則提供全鏈條運營服務及資產委托管理，包括項目前策調研、納保建議及指導、產品規劃設計、供應鏈金融支持、籌備建設、運營管理、產品研發支持、人才培養支持、IT系統支持、會員管理銷售體系支持等全流程服務。

值得一提的是，通過百瑞紀團隊針對項目人群定位及商圈調研顯示，項目周邊校園教育資源豐富，且聚集了眾多高新科技人才和都市白領，百瑞紀團隊認為原本的單間房型并不能匹配用戶需求，因此提出產品設計規劃。

通過將較為單一的大單間改成多功能子母房，并增加了廚房等配套，能夠滿足眾多青年人和創業精英的同時，也為周邊名校的家庭提供溫馨舒適的居住選擇。

戶型的改造豐富了產品線，提高了溢價能力，并且讓項目的用戶滿意度攀爬到93%。

同時，由于在納保方面有一定經驗積累，百瑞紀團隊為項目的納保也提供了建議與指導。團隊依據當地政府規定，組織材料申報，銜接住建住保處驗收工作，并且按照建議制定整改方案，最終成功幫助項目納保并申請補貼，得到了清控實業的高度認可。

窩趣長沙尖山湖公寓于今年3月1日正式開業，當時到訪客戶較少，大部分客戶對于項目的品質及價值點沒有足夠的認知，導致項目出租率不高。

對于新開項目如何提高入住率，百瑞紀集團運營團隊早已輕車熟路。線上，通過各種自有及外部獲客能力強的渠道引流合作，帶來精準的客戶線索，再跟進及轉化；線下，門店管家、銷售、分銷團隊會定期對周邊產業園、3公里范圍企業進行拜訪、宣講、拓展，每月完成不低于20家企業拜訪，獲取大型企業租房需求，給予宿舍定制。

▲窩趣長沙尖山湖公寓 房間實拍 圖源：百瑞紀集團

窩趣長沙尖山湖公寓共計1272套（間），開業3個月，出租率已經達到97%，月均提升30%。

除了鄭州城發安居公司、華新集團，百瑞紀集團與廣州日報社、廣州城投、湖南湘江集團大科城公司、深圳振業集團、濟南軌道交通集團等各地國資平臺企業合作多個項目，窩趣廣州西門口地鐵站輕社區、窩趣長沙尖山湖公寓、鄭州城發安居美寓國際社區、深圳振業華舍公寓、長沙湘江科創園窩趣輕社區、窩趣國際社區·濟南禹瀚城......

這一棟棟聳立于全國各地的高樓，是國企選擇百瑞紀集團實現合作共贏最生動的注腳，寄托了新市民新青年“住有所居住有宜居”的樸素情懷，承載著城市吸引人才、留住人才的美好愿景。

成立于2015年，深耕行業9年，百瑞紀集團憑借有口皆碑的實力，在國企的朋友圈不斷擴大，與國企合作項目已占到百瑞紀集團近兩年簽約量7成以上。

截至2024年第三季度，百瑞紀集團通過瑰悅、窩趣、華舍3個不同定位的品牌以及6條產品線，擁有已開業房量66415套（間），儲備規模量97754套（間），占據行業TOP5地位。

結語

在長坡厚雪的住房租賃賽道上，既要社會效益，又要經濟效益；既要懷有利他之心，又要長期主義者的堅守；既要國企責任擔當的中堅力量，又要像百瑞紀集團這樣的專業力量。

國企選擇市場化租賃企業，雙方不是“誰進誰退”“此消彼長”的關系，而是共生共贏，你進我也進的合作關系。

雙方攜手并進，讓新市民新青年享受到“住有所居住有宜居”的美好租住生活！

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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