從李嘉誠(chéng)手中接盤兩年后，禹洲集團(tuán)位于成都的南城都匯項(xiàng)目超千套房產(chǎn)近日被法院查封。

中國(guó)裁判文書網(wǎng)顯示，因被采取訴前保全措施，舜鴻地產(chǎn)（成都）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“舜鴻地產(chǎn)”）位于成都市高新區(qū)的數(shù)千套房產(chǎn)被申請(qǐng)查封，查封期限為3年，涉及金額約45.43億元。申請(qǐng)人為南京琨灝五金貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南京琨灝”）和卓穎投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“卓穎投資”）。

其中，南京琨灝申請(qǐng)查封舜鴻地產(chǎn)位于成都市高新區(qū)的2945套房產(chǎn)，保全金額近4.3億元。卓穎投資分別申請(qǐng)查封同區(qū)域內(nèi)4603套、2021套房源，保全金額合計(jì)41.13億元。

舜鴻地產(chǎn)為成都南城都匯項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，曾用名“和記黃埔地產(chǎn)成都有限公司”，為李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)附屬公司。2020年7月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)將南城都匯項(xiàng)目售予禹洲集團(tuán)和成都瑞卓置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“成都瑞卓”），二者各持股50%。雖然出售了項(xiàng)目股份，但長(zhǎng)實(shí)仍在項(xiàng)目公司舜鴻地產(chǎn)保留一名董事作為顧問(wèn)。

值得注意的是，兩名查封申請(qǐng)人南京琨灝、卓穎投資都有禹洲集團(tuán)的影子。天眼查信息顯示，卓穎投資為杭州舜嘉貿(mào)易有限公司唯一股東，后者旗下兩個(gè)公司所屬均為禹洲集團(tuán)；南京琨灝法定代表人唐保榮也在禹洲集團(tuán)投資的多家公司任法人。

這讓這場(chǎng)查封變得撲朔迷離，禹洲集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司為何申請(qǐng)查封項(xiàng)目公司房產(chǎn)？

目前市場(chǎng)上有兩種觀點(diǎn)，一是受限價(jià)影響、售價(jià)太低，開(kāi)發(fā)商要捂盤；二是受禹洲集團(tuán)近期出現(xiàn)的債務(wù)危機(jī)所累。不過(guò)，兩種觀點(diǎn)都有待推敲。

去年開(kāi)盤引發(fā)萬(wàn)人搖號(hào)，今年千套房源被查封

作為成都本地有名的超級(jí)大盤，從拿地到開(kāi)發(fā)，南城都匯已有近20年歷史。

2004年10月，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔以21.35億元總價(jià)拿下成都城南1036畝土地，成為當(dāng)年成都總價(jià)“地王”，但成交樓面價(jià)僅1030元/平方米。

慣于捂地的李嘉誠(chéng)對(duì)南城都匯采取了同樣的開(kāi)發(fā)策略，項(xiàng)目規(guī)劃分8期，但經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)16年的開(kāi)發(fā)，直到在2020年，該項(xiàng)目只推出了6期產(chǎn)品，第7、第8期則為封頂狀態(tài)。

2020年7月，捂地多年的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)將剩余項(xiàng)目賣給禹洲集團(tuán)和成都瑞卓，對(duì)價(jià)10.12億美元（折合人民幣約71億元），折合樓面價(jià)約1.6萬(wàn)元/平方米，而長(zhǎng)實(shí)在出售事項(xiàng)預(yù)計(jì)錄得38.11億港元的收益。

根據(jù)交易公告，禹洲集團(tuán)和成都瑞卓接盤的資產(chǎn)包括南城都匯第1至8期的住宅、商業(yè)單位以及停車場(chǎng)，其中價(jià)值最高的是尚未推出的第7、第8期住宅房源。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)彼時(shí)稱，該項(xiàng)目余下的可售房源數(shù)量高達(dá)6750套，此外還有部分車位。

禹洲集團(tuán)和成都瑞卓接盤后不久，項(xiàng)目第7期、8期案名分別定為山河峯薈、山河玖璋，但直到2021年5月，山河玖璋才取得預(yù)售證，推出372套房源。

不過(guò)，受限價(jià)政策影響，該項(xiàng)目待售房源售價(jià)要參考項(xiàng)目前期銷售價(jià)格，即2016年第6期開(kāi)盤價(jià)1.2萬(wàn)-1.6萬(wàn)元/平方米內(nèi)，最終山河峯薈、山河玖璋獲批的售價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米、1.55萬(wàn)元/平方米。而當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目周邊二手房?jī)r(jià)普遍超3萬(wàn)元/平方米。

一方面，一二手房倒掛超1萬(wàn)元/平方米，使山河玖璋在開(kāi)盤時(shí)受到追捧。去年開(kāi)盤時(shí)，山河玖璋引發(fā)萬(wàn)人參于搖號(hào)，最終1121人進(jìn)入搖號(hào)，372套房全部賣出。另一方面，與接盤時(shí)1.6萬(wàn)元/平方米的成本相比，禹洲集團(tuán)和成都瑞卓可謂賣一套虧一套。

如今，大量房源被查封，會(huì)對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生哪些影響？時(shí)代財(cái)經(jīng)以購(gòu)房者身份向幾名成都高新區(qū)房產(chǎn)中介咨詢項(xiàng)目情況時(shí)，便遭到了“勸退”。“跟李嘉誠(chéng)的操作一樣，開(kāi)發(fā)商要捂盤，等價(jià)格漲了再賣，但不知道多久才能再開(kāi)盤，到時(shí)候是誰(shuí)賣、價(jià)位怎樣都不好說(shuō)，或者開(kāi)盤了又搖不到號(hào)。”

不過(guò)，據(jù)成都中院的財(cái)產(chǎn)保全執(zhí)行裁定書，截止查封之日起，已轉(zhuǎn)移登記給第三方、已銷售備案、已辦理預(yù)購(gòu)商品中房預(yù)告首次登記的房屋及所占用范圍的土地使用權(quán)，不在本次查封范圍內(nèi)。

廣東裁成律師事務(wù)所主任律師張遠(yuǎn)輝對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，非訴財(cái)產(chǎn)保全指在仲裁過(guò)程中，因另一方當(dāng)事人的行為或其他原因可能使裁決不能執(zhí)行或今后難以執(zhí)行時(shí)，一方當(dāng)事人所申請(qǐng)的財(cái)產(chǎn)保全。換言之，申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人已經(jīng)產(chǎn)生糾紛，另外后續(xù)根據(jù)仲裁裁決，房源要么解除查封，要么被強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行拍賣。

項(xiàng)目持有方陷入危機(jī)，申請(qǐng)查封房源是為捂盤？

根據(jù)天眼查顯示信息，兩名查封申請(qǐng)人南京琨灝、卓穎投資均為禹洲集團(tuán)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，作為關(guān)聯(lián)方，為何申請(qǐng)查封禹洲集團(tuán)旗下項(xiàng)目？

目前，市場(chǎng)主流的觀點(diǎn)為受限價(jià)影響、售價(jià)太低，開(kāi)發(fā)商要捂盤。此外，也有分析指出查封原因歸結(jié)為禹洲集團(tuán)近期出現(xiàn)的債務(wù)危機(jī)。

禹洲集團(tuán)相關(guān)人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)否認(rèn)了這一觀點(diǎn)，稱“查封與債務(wù)違約無(wú)關(guān)”。不過(guò)，該人士未進(jìn)一步提供查封的相關(guān)信息。

事實(shí)上，禹洲集團(tuán)近兩年并不平靜。

2021年，禹洲集團(tuán)曾出現(xiàn)業(yè)績(jī)?yōu)觚垺?jù)2020年年報(bào)數(shù)據(jù)，該公司全年?duì)I收較半年報(bào)不增反減，少了36億元。2021年8月，禹洲集團(tuán)又公布了修訂后的2020年半年報(bào)，2020年中期營(yíng)業(yè)收入由此前的140.07億元調(diào)減至20.19億元，降幅高達(dá)85.59%。

今年1月、2月，禹洲集團(tuán)相繼出售物業(yè)服務(wù)公司和香港項(xiàng)目公司股權(quán)，但積極出售資產(chǎn)還是無(wú)力抵擋到期的大額債務(wù)。3月7日深夜，禹洲集團(tuán)公告稱，2023年到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)的利息2125萬(wàn)美元，已于2022年2月4日到期應(yīng)付，但其在30天寬限期內(nèi)未支付利息，已構(gòu)成2023年票據(jù)II下的違約事件。

與此同時(shí)，成都一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士則對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，查封或?yàn)殚_(kāi)發(fā)商“自導(dǎo)自演”。“不想低價(jià)搖號(hào)賣，查封三年后、價(jià)格漲了再賣，高新區(qū)等搖號(hào)的剛需族盼頭遙遙無(wú)期了。”

不過(guò)，對(duì)于亟需通過(guò)銷售、促回款才能進(jìn)一步緩解債務(wù)壓力的禹洲集團(tuán)來(lái)說(shuō)，“捂盤”之說(shuō)也讓人費(fèi)解。據(jù)禹洲集團(tuán)的月度營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，今年前2個(gè)月，其累計(jì)銷售金額為78.74億元，較去年同期的135.37億元下跌41.83%。

值得一提的是，目前，項(xiàng)目的合作方成都瑞卓經(jīng)營(yíng)情況同樣不樂(lè)觀。

2021年1月，四川鼎衡資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司出具的一份資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告顯示，成都瑞卓近年來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況一路下滑，2018-2020年凈利潤(rùn)分別為5003.36萬(wàn)元、-494.19萬(wàn)元和-21450.76萬(wàn)元。

此外，成都瑞卓的股東之一愛(ài)普地產(chǎn)近來(lái)也債務(wù)纏身。天眼查信息顯示，重慶愛(ài)普地產(chǎn)持有成都瑞卓23.21%股份，為第二大股東。

2021年，愛(ài)普地產(chǎn)曾以不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或明顯缺乏清償能力，但存在重整價(jià)值和重整可行性為由，向重慶市第五中級(jí)人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)重整，但同年撤回申請(qǐng)。

直至2021年11月16日，重慶第五中級(jí)人民法院公告，自然人羅海芬以重慶愛(ài)普地產(chǎn)無(wú)法清償?shù)狡趥鶆?wù)，且明顯缺乏清償能力為由，申請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行破產(chǎn)清算。

與此同時(shí)，愛(ài)普地產(chǎn)所持有的成都瑞卓股份經(jīng)歷了兩次司法拍賣，分別為2021年3月8日和2021年11月22日。阿里法拍信息顯示，第一次司法拍賣標(biāo)的為其所持的29.9995%股權(quán)，起拍價(jià)僅1元，因其全部履行了法律文書確定的金錢債務(wù)而撤回拍賣。第二次法拍的標(biāo)的為其持有的2500萬(wàn)股股權(quán)，起拍價(jià)為706.293萬(wàn)元。

顯然，無(wú)論是南城都匯操盤方的經(jīng)營(yíng)困境，還是其背后股東申請(qǐng)破產(chǎn)清算的動(dòng)作，都令項(xiàng)目的順利推進(jìn)充滿不確定性。而如今，千套房源被申請(qǐng)查封，又將使項(xiàng)目走向何方，還有待進(jìn)一步觀察。

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