來源：中房報

截至4月11日，港股物業股普跌，當日最高跌幅超13%。

此前，49家港股物企已發布了2021年年報。

令人欣喜的是，49家發布2021年的港股物企整體負債率相對較低，平均負債率約為44.94%。

不過，港股49只物業股的流動負債總額達1010.2億元，超過千億規模。其中，負債最高的是碧桂園服務，為247.91億元，負債最低的是德商產投服務，為1.22億元。資產負債率最高的是華發物業，為114.68%，資產負債率最低的是中駿商管。有7家物企資產負債率超過60%。

值得關注的是，流動負債最大的碧桂園服務，其營收也是在49家物企中最高的，以288.43億元居于營收榜首，而營收最低的德商產投服務以2.53億元處于行業末尾，其流動負債也是最低的，為1.22億元。

可以看出，物企負債的高低與不同企業的規模擴張及業務發展模式有關。

作為輕資產運營的物企，44.94%的資產負債率不算高，但仍然要警惕風險。一位不愿具名的人士表示：“行業一方面需要設立負債率紅線，避免盲目舉債；另一方面要把握企業經營業務發展實際情況，確保償債能力穩定，盡量不要超過企業承擔能力。”

流動負債總額達1010.2億元

根據已發布2021年年報的49家港股物企數據顯示，港股物企流動負債排行前10分別是：碧桂園服務、世茂服務、融創服務、華潤萬象生活、保利物業、綠城服務、雅生活服務、建發物業、新城悅服務、金科服務。

值得一提的是，49家物企的流動負債總額達1010.2億元，平均每家物企的流動負債約20.6億元。其中，有11家物企流動負債超過了均值，占比為22.45%。其它的38家物企都處于平均負債之下。負債最高的是碧桂園服務，為247.91億元，負債最低的是德商產投服務，為1.22億元。

不過，資產負債率的數據讓人頗感“意外”。在發布年報的49家物企中，資產負債率最高的是華發物業，為114.68%，資產負債率最低的是中駿商管，為20.15%。平均負債率約為44.94%。其中，超過負債率均值的有18家，占比為36.73%。其它31家物企均處于負債率均值以下。

一般而言，物企的資產負債率以60%為一個警戒值。值得一提的是，華發物業、金茂服務、銀城生活服務、中海物業、浦江中國、京城佳業、建發物業的資產負債率均超過60%。

“對于物企來講，負債率保持在60%以下是相對合理的，部分物企負債率超過警戒值，需要予以警惕。”克而瑞物管研究總監湯曉晨表示，物業是輕資產，資產負債率相對較低。

另外，負債率最低的是星盛商業與中駿商管，負債率分別為20.5%、20.15%。很巧的是，這兩家是具有商管屬性的物企。此外，金科服務的負債率也較低，略高于星盛商業，為25.95%。

49家物企中，資產負債率40%～50%的有17家，占比為34.69%；資產負債率30%～40%（不包括40%）的有20家，占比為40.81%；資產負債率30%以下的有5家，占比為10.2%。

負債與規模擴張、增值服務、提供貸款給關聯方有關

“物企負債的高低與不同企業的規模擴張及業務發展模式有關。比如，一些物企大量并購其他企業，對現金要求較高，還有一些物企孵化期的增值業務投入需要大量資金。除此之外，也有一些物企增加的負債有可能通過貸款等方式提供給關聯方。”湯曉晨表示。

在規模擴張上，碧桂園服務無疑是最舍得花錢的。去年，碧桂園服務僅收購藍光嘉寶服務、富力物業以及彩生活旗下核心資產就分別斥資約72億元、50億元、33億元，僅3家公司就為碧桂園服務增加了不小的管理面積。

數據顯示，2021年，碧桂園服務新增6.17億平方米合約管理面積，其中收并購渠道貢獻的面積高達4.45億平方米。

值得一提的是，資產負債率最高的華發物業成為了49家物企中的“焦點”。

而拉高華發物業2021年資產負債率的主要原因是一筆不低的銀行借貸。

華發物業方便表示：“流動負債包括受若干限制性契諾所歸限的銀行借貸5.04億元。”

事實上，從2020年開始，華發物業的負債率就開始直線上升。2018年～2021年，華發物業服務負債率分別為43.18%、64.39%、135.04%、114.68%。

不過，和華發物業同樣引人關注的就是具有商管性質的中駿商管與星盛商業了，他們的資產負債率排名倒數第一第二，倒數第三的就是資產負債率25.95%的金科服務。

眾所周知，商業物業的特點就是毛利潤相對較高。

中駿商管方面的人士告訴中國房地產報記者，“中駿商管是凈現金的公司(現金水平高于負債），有關負債只是日常營運所生的應付賬項，目前并沒有任何負債。”

在湯曉晨看來，“整體而言，當前商管物企對外擴張相對溫和，對資金的需求度不如其他綜合性物企高。市場上商管物企優質標的稀缺，商管物企對外并購相比住宅物業更低。”

不同為商管物企，金科服務較低的資產負債率也同樣引入注目。

從2021年年報可以看出，金科服務上市募集資金仍有剩余，現金較為充裕。

金科服務在收并購上是比價謹慎的。“我們整體公司預判,當時整個并購的成本是很高的,市盈率超出了一個不太理性的狀態。所以我們通過儲備能力,采取小步快跑的步伐,實現了我們去年的業績增長。”金科服務執行董事兼董事長夏紹飛在業績會上表示。

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