中華網財經4月6日訊：4月4日，蘇州國資背景的蘇新美好生活服務股份有限公司（簡稱“蘇新美好生活”）再次向港交所遞交招股書，交銀國際為獨家保薦人。

股權：地方國企蘇高新全資持股

中華網財經此前報道，蘇新美好生活成立于1994年，彼時為全民所有制企業，截至其成立日期，該公司由蘇州高新區管理委員會下屬機構蘇州新區住宅建設管理辦公室（“蘇州住宅建設管理辦公室”）全資擁有。

重組后，蘇新美好生活由蘇高新公司全資擁有，而江蘇省財政廳間接持股10%，蘇州市虎丘區人民政府間接持股90%。

業務模式

據招股書披露消息，蘇新美好生活深耕長三角地區，為蘇州地區城市服務及物業管理服務提供商，其市場排名第一。在物業管理服務方面，為公共基礎設施提供城市服務以及為商業物業及住宅小區提供基本物業管理服務及增值服務。另，協助地方政府及公共行政部門提供城市服務，以改善當地居民的生活體驗及環境。

規模方面，最新招股書披露，截至2021年12月31日，蘇新美好生活已在中國訂約為77個項目提供公建項目管理服務、基本商業物業管理服務及基本住宅物業管理服務，總合約建筑面積為790萬平方米，其中，76個項目的在管總建筑面積超過670萬平方米。截至同日，蘇新美好生活已訂約為九個項目提供市政基礎設施服務。

城市服務收益占比36.7%

收益方面，蘇新美好生活收益主要來自城市服務、商業物業管理服務、住宅物業管理服務、物業租賃四方面。招股書披露，于2019年、2020年及2021年，蘇新美好生活的總收益分別為4.36億元、4.37億元及4.62億元，且三年內利潤分別為4360萬元、4810萬元及5650萬元。

經計算，蘇新美好生活三年來凈利率分別為10%、11%、12.2%。

中華網財經獲悉，據媒體統計數據，今年已發布年報的49家港股物企，凈利潤總計233.67億元，平均凈利潤為4.77億元，平均凈利率取得13.76%，較2020年上市物企平均14.23%的凈利率水平，微降0.4個百分點。

至此，蘇新美好生活凈利率低于已上市49家港股物企平均凈利率1.56個百分點。

其中，截至2021年12月31日止，蘇新美好生活來自城市服務、商業物業管理服務、住宅物業管理服務、物業租賃收益占比分別為36.7%、44.2%、13.1%、6.0%。

超五成商業物業管理收益、近八成住宅物業管理服務收益來自關聯方

收益方面與母公司關系，招股書中蘇新美好生活指出，于2019年、2020年及2021年，我們向蘇高新集團、其合營企業及/或聯營公司開發的項目提供基本商業物業管理服務產生的收益分別為人民幣9130萬元、人民幣9430萬元及人民幣9530萬元，分別占我們基本商業物業管理服務總收益的53.5%、54.2%及53.4%；我們向蘇高新集團、其合營企業及/或聯營公司開發的項目提供基本住宅物業管理服務產生的收益分別為人民幣4510萬元、人民幣4100萬元及人民幣3360萬元，分別占我們基本住宅物業管理服務總收益的84.3%、81.3%及78.3%。

超六成在管物業來自關聯方

蘇新美好生活稱，于2019年、2020年及2021年，來自蘇高新集團及其合營企業及聯營公司的收益分別為人民幣3930萬元、人民幣3710萬元及人民幣4930萬元，分別占我們總收益的9.0%、8.5%及10.7%。截至2021年12月31日，我們的41個在管物業乃由蘇高新集團、其合營企業及聯營公司開發，總建筑面積為420萬平方米，占我們在管總建筑面積的62.4%。

另，其續稱，于2019年、2020年及2021年，我們對獨立第三方所開發物業的中標率分別為94.1%、88.9%及92.3%。于2019年、2020年及2021年，我們向由獨立第三方物業開發商單獨開發的物業提供物業管理服務產生的收益分別約占我們商業物業管理服務總收益的45.8%、44.6%及44.5%，及分別約占我們住宅物業管理服務總收益的13.7%、19.7%及20.1%。

來自關聯方多個物業虧損

值得注意的是，招股書披露，于2019年、2020年及2021年，蘇新美好生活在管的13個、11個及11個物業分別產生物業管理服務虧損約人民幣520萬元、人民幣530萬元及人民幣480萬元。

其中，2021年全年虧損主要來自關聯方項目，來自蘇高新集團的9個項目虧損為416.7萬元、來自蘇高新集團合營企業及聯營公司1個項目虧損31.6萬元、來自獨立第三方1個項目虧損30.7萬元。

對于虧損原因，蘇新美好生活表示，產生該等虧損主要是因為我們從相關項目確認的相對較低的物業管理收益不足以補足提供優質物業管理服務花費的成本。倘我們的服務成本意外增加，我們可向業主委員會建議上漲物業管理費，同時協商重續物業管理服務協議。為維持所管理物業的盈利能力，我們已采取多項措施。

來自關聯方住宅物業管理毛利率僅為10.7%

此外，毛利率方面，截至2021年末，蘇新美好生活綜合毛利率為23.0%，較上年同比提升1.9個百分點。其中，來自城市服務、商業物業管理服務、住宅物業管理服務、物業租賃服務毛利率分別為23.9%、18.1%、9.1%、84.1%。

值得一提的是，上年度，蘇新美好生活來自關聯方的住宅物業管理服務毛利率僅為10.7%，來自獨立第三方的毛利率為19.3%，很明來自獨立第三方的平均毛利率高于關聯方8.6個百分點。

IPO資金用途

招股書中，蘇新美好生活稱，募集資金將用于尋求選擇性收購專注于向商業物業（如產業園、寫字樓、商業綜合體）提供城市服務及物業管理服務的其他物業管理公司；并計劃優先考慮位于上海、南通、無錫、常州、鹽城、嘉興以及上海周邊其他主要城市的物業管理公司，以進一步鞏固我們的市場地位及競爭力。其次，將用于尋求戰略性投資于垃圾集運中心及為垃圾集運中心提供運營及管理服務的公司；另，將用于擴大及豐富我們的增值服務；以及一部分資金將用于進一步開發我們的智能物業管理系統，主要包括采購及升級現有硬件以及軟件系統，以提高我們的運營效率及支持智慧物業管理解決方案；元將用于深化與中國及海外一流大學合作，培養及留住人才；及元將用于一般業務運營及營運資金，因為我們會繼續擴大我們的業務范圍及規模。

（中華網財經綜合 文/劉青）

關鍵詞： 蘇新美好生活 蘇州高新