“用經(jīng)營貸來置換房貸，一年可以省下不少利息。”近期，不少房貸客戶反映接到了類似的中介推銷電話。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，這些推銷內(nèi)容大致相同，主要勸說居民將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率低的經(jīng)營貸，從而省下大筆利息。

(資料圖片僅供參考)

然而，事實(shí)果真如此嗎？其中隱藏著怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？

11月5日，從事助貸業(yè)務(wù)的劉波（化名）向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，“主要看客戶自身的情況，如果當(dāng)時(shí)做的按揭貸款利率在5%以上，而且距離結(jié)清尾款還有一段時(shí)間，這樣做起來會比較劃算。”

當(dāng)問及這種做法是否有風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，劉波表示，“風(fēng)險(xiǎn)肯定有，但如何規(guī)避可以交給中介公司來處理。”其還稱，“如果尾款沒剩多少，不建議這么折騰。”

中介：幫客戶倒個手

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年10月監(jiān)測的103個重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.12%，較9月下降3個基點(diǎn)；二套房貸利率為4.91%。截至目前，全國已有10城首套房貸利率降至3字頭，最低可至3.7%。

盡管房貸利率明顯下降，但與貸款市場中的經(jīng)營貸利率相比還是略高，而這種房貸利率與經(jīng)營貸利率的利差，似乎也讓很多貸款中介看到了“商機(jī)”。

11月5日，從事助貸業(yè)務(wù)的劉波向時(shí)代財(cái)經(jīng)介紹了相關(guān)操作的步驟。

“首先要把手頭上的按揭解掉，用房子做一筆抵押經(jīng)營性貸款，如果客戶名下沒有營業(yè)執(zhí)照的話，還需要注冊一個新照，然后作為企業(yè)主向銀行申請，辦下來的就是年化3%左右的低息經(jīng)營貸貸款”，劉波稱，“這樣的話相當(dāng)于解了上家的按揭貸，剩下的部分按照低息的抵押貸進(jìn)行償還即可，把高息轉(zhuǎn)成低息，省出來的錢相當(dāng)于賺了息差。”

同時(shí)，劉波還告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，需要貸款客戶準(zhǔn)備的資料包括征信報(bào)告、房本、營業(yè)執(zhí)照等，對于還沒有買房但又想“薅羊毛”的客戶，他表示“也是可以操作的”。

不過上述做法有弊端。“剛過戶的房子屬于新房本，新辦的營業(yè)執(zhí)照屬于新執(zhí)照，對于這種‘雙新’，大部分銀行是不會接的，因?yàn)閯訖C(jī)很明顯。”劉波稱。

“但是走（我們這種）中介機(jī)構(gòu)，這種事銀行也就睜一只眼閉一只眼了。風(fēng)險(xiǎn)太高，自己去找的話一定會被拒”，劉波表示，“銀行需要客戶，中介能給他們輸送大量客戶，十個客戶不可能個個都符合標(biāo)準(zhǔn)，在不觸及到銀行風(fēng)控底線的情況下，（銀行）還是愿意合作的。”

至于銀行批復(fù)貸款后如何取出，則由中介來幫助客戶操作完成。“中介會幫助讓這些錢安全流入客戶的賬戶，避免后期銀行抽貸。”劉波告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。

當(dāng)問及轉(zhuǎn)貸是否有風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，劉波說：“風(fēng)險(xiǎn)是有的，如果銀行察覺到這筆錢不是用于經(jīng)營，而是流入了股市，銀行會把這筆錢重新回收。我們無非就是幫您倒個手，說直白一點(diǎn)，就是怎么把它給洗出來。”

最后，劉波還強(qiáng)調(diào)，“如果尾款就剩幾萬塊錢，或是一兩年之內(nèi)可以還清，就不值得這么去折騰了。”

兩大銀行剛被罰近千萬

另一層面，在銀行經(jīng)理看來，這種做法“不靠譜”。

11月6日，某股份制商業(yè)銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，“房貸置換成經(jīng)營貸需要本人有公司，辦理人得是法人或公司股東，且用途只能用于公司經(jīng)營。”

對于中介提到的轉(zhuǎn)貸一事，該業(yè)務(wù)經(jīng)理直言“不靠譜”。

同日，盤古智庫高級研究員江瀚在接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，“所謂經(jīng)營貸，是國家專門給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營而使用的信貸，在一般情況下經(jīng)營貸是嚴(yán)格禁止流入樓市的，國家監(jiān)管部門一直都明令不準(zhǔn)經(jīng)營貸進(jìn)入樓市，且監(jiān)管力度還在持續(xù)增強(qiáng)，所以中介包裝的經(jīng)營貸肯定是違法違規(guī)行為。”

江瀚稱，銀行對于經(jīng)營貸的審核非常嚴(yán)格，一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違規(guī)現(xiàn)象，銀行會立刻進(jìn)行市場終止，而且會要求借款者在短時(shí)間內(nèi)必須還清貸款。如果有人違規(guī)將房貸轉(zhuǎn)換為經(jīng)營貸，一旦被銀行發(fā)現(xiàn)，很有可能就會面臨巨大的抽貸風(fēng)險(xiǎn)。

“經(jīng)營貸和房貸區(qū)別明確，大部分銀行會要求經(jīng)營貸客戶在一年或三年內(nèi)還清貸款，最多五年就需要續(xù)簽”，江翰表示，“在這樣的情況下，經(jīng)營貸風(fēng)險(xiǎn)較高，如果銀行到期不予續(xù)簽，買房者也將面臨巨大的壓力。”

獨(dú)立國際策略研究員陳佳則認(rèn)為，以經(jīng)營貸置換房貸對于消費(fèi)者來說比較容易混淆。

陳佳明確表示，“第三方中介推銷個人房產(chǎn)抵押貸轉(zhuǎn)換為公司或個人經(jīng)營貸，這種行為是直接違反金融監(jiān)管政策和行業(yè)法規(guī)的，嚴(yán)重情況下甚至可能涉及詐騙洗錢等犯罪行為。”

陳佳分析稱，消費(fèi)者看似在其中有利可圖，但實(shí)際上背后是法律責(zé)任成本。一旦消費(fèi)者貪圖小利上當(dāng)受騙，很容易陷入對第三方中介追責(zé)的困境中。“這類機(jī)構(gòu)非常清楚違法行為所在，往往做了一些避險(xiǎn)措施，將風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者或者銀行；同時(shí)由于自知違法，因此這類中介機(jī)構(gòu)普遍規(guī)模小、機(jī)動靈活，跑路率極高。”

時(shí)代財(cái)經(jīng)注意到，早在2021年3月，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（下稱“《通知》”），其中提到，要將經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)等相關(guān)問題作為各類檢查的重要內(nèi)容，依法嚴(yán)格問責(zé)，加強(qiáng)聯(lián)合懲戒，將企業(yè)和個人違規(guī)挪用經(jīng)營用途貸款的相關(guān)行政處罰信息及時(shí)納入征信系統(tǒng)。

同時(shí)《通知》還要求，進(jìn)一步加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理，建立違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責(zé)力度并定期披露。

值得注意的是，就在11月4日，中國銀保監(jiān)會披露了數(shù)張罰單，處罰原因與個人經(jīng)營貸款挪用至房地產(chǎn)市場有關(guān)。其中，招商銀行、交通銀行分別被罰款460萬元、500萬元。

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