來源：中房報

樓市凜冬之下，房產(chǎn)中介正面臨艱難時刻。

(資料圖)

11月24日，網(wǎng)上流傳出一份中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司（以下簡稱“深圳中原”）的致業(yè)主信，內(nèi)容為懇求業(yè)主減免2023年1月~2月鋪租。

深圳中原在信中表示，新冠疫情已持續(xù)3年之久，各行各業(yè)深受影響，加上2021年2月8日房地產(chǎn)調(diào)控新政，深圳房地產(chǎn)市場成交低迷。即將來臨的2023年1~2月，是傳統(tǒng)行業(yè)淡季，公司必將面臨巨大經(jīng)營壓力。希望能得到業(yè)主的理解與支持，懇請業(yè)主基于與公司長期友好合作關(guān)系，再給予鋪位過年期間2023年1月~2月租金減免，將不勝感激。

11月25日，中國房地產(chǎn)報記者就上述內(nèi)容致電深圳中原，電話無人接聽。

隨后，記者通過微信向中原地產(chǎn)（內(nèi)地）副總裁兼中原集團CIO劉天旸求證，劉天旸表示，目前行業(yè)的狀況大家都比較清楚，我們經(jīng)營壓力確實比較大，希望業(yè)主也能夠理解，與我們一起共渡難關(guān)。但我沒有看到深圳中原的這個文件，過度解讀也不一定會對市場產(chǎn)生好的影響。

今年以來，多家中介遭遇困境。

1個月前，有美凱龍愛家房地產(chǎn)中介的員工向媒體反應(yīng)，公司員工提成緩發(fā)，只發(fā)一半；工資支付60%，經(jīng)理級別緩發(fā)。緩發(fā)工資的原因是市場低迷，成交冷淡。

9月，有媒體報道稱，Q房網(wǎng)母公司深圳世華地產(chǎn)發(fā)布了一封內(nèi)部信，信中提到員工7月份提成將延期發(fā)放。在此背后是疫情導(dǎo)致的公司無法正常營業(yè)，市場結(jié)冰，業(yè)績尷尬。

對此，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時直言，上述中介機構(gòu)面臨的困難，除了自身運營層面的原因之外，還與房地產(chǎn)行業(yè)下行的整體形勢以及疫情影響給關(guān)聯(lián)行業(yè)帶來的負面效應(yīng)有關(guān)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪則表示，面對短期不可避免的大環(huán)境壓力，積極溝通，尋求減免和“節(jié)源”是公司自我緩沖的可取途徑。

市場冰封業(yè)績承壓

深圳中原地產(chǎn)致業(yè)主信

在致業(yè)主信中，深圳中原坦言，公司近2年一直處于虧損狀態(tài)，已由2021年原有門店540家縮至現(xiàn)在的240間，關(guān)鋪300間。

深圳中原也在信中分析了當前局面產(chǎn)生的原因：全國新型冠狀病毒肺炎疫情已持續(xù)近三年之久，各行各業(yè)都深受新冠疫情的持續(xù)影響，公司門店所處的位置也有大面積的小區(qū)被管控或封控，大批量的員工被隔離管控，長時間無法正常營業(yè)；自2021年2月8日深圳房地產(chǎn)調(diào)控新政后，市場冰凍、成交低迷、降價頻現(xiàn)，全市房產(chǎn)成交量連續(xù)數(shù)月跌破歷史最低1500套/月；大批開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題。

記者了解到，2021年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，其首次發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格幾乎相當于市場價的七折。同時，銀行將根據(jù)參考價發(fā)放貸款。

二手房成交參考價落地后，影響之一便是掛牌量。樂有家研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，深圳二手房掛牌量銳減，跌幅近40%。

隨著掛牌量的下降，二手房的成交量也隨之受到影響。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，整個2021年，深圳全年共成交40699套二手房住宅，同比2020年減少57.3%，創(chuàng)下近6年來新低。全年二手住宅成交量在4月~10月之間曾出現(xiàn)7連跌，而10月成交量更是僅為1605套。在11月出現(xiàn)小幅上漲后，12月又繼續(xù)走低，二手住宅成交僅2076套。

到2022年上半年，深圳二手房交易僅9965套，同比下跌65%，平均每月不到2000套，成為過去15年來最冷清的一個半年。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，自2021年2月份，深圳出臺二手房指導(dǎo)價后，交易量就出現(xiàn)了明顯下滑，已經(jīng)持續(xù)了十幾個月。今年以來，深圳二手房成交量一直徘徊在2000套左右，而在過去10年里，深圳二手房的月均交易量在4000~5000套的規(guī)模，中介機構(gòu)壓力可想而知。

二手房業(yè)務(wù)承壓同時，中介代理的新房業(yè)務(wù)也迎來危機。

2021年下半年以來，房企頻頻暴雷。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前資金出現(xiàn)問題的房企已經(jīng)超過60家，其中不乏響當當千億元規(guī)模名企。房企的暴雷也引發(fā)了中介機構(gòu)的連鎖反應(yīng)。

關(guān)榮雪告訴記者，房企資金面暫未完全好轉(zhuǎn)，流動性危機猶存，購房者擔憂情緒仍然較重。因此，當前房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈公司的業(yè)務(wù)開展受阻，銷售收金承壓。

“他救”與“自救”

在深圳中原致業(yè)主信的末尾寫道，即將來臨的2023年1~2月，是傳統(tǒng)的行業(yè)淡季，又逢春節(jié)長假，人員返鄉(xiāng)、業(yè)務(wù)停滯，公司必將面臨巨大的經(jīng)營壓力。懇請業(yè)主在這特殊難關(guān)，再給予鋪位過年期間租金減免。

這也被業(yè)內(nèi)看作尋求“他救”的舉措。

“樓市下行與疫情影響之下，市場交投活躍度大幅下降，而高度依賴市場交易流量的地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自然首當其沖。中原地產(chǎn)作為房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)領(lǐng)域的頭部企業(yè)也概莫能外，收入大幅減少以及在此壓力之下的減員、關(guān)店則是必然的。但是代理行作為房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要一環(huán)必不可少，還創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會，因此如何與行業(yè)、與全社會共度時艱，也是各方面需要考慮的問題。這正是此次中原地產(chǎn)向業(yè)主表達‘免租’意愿，希望獲得業(yè)主支持的重要原因。”柏文喜認為。

李宇嘉也表示，業(yè)主與租商鋪的承租人之間的關(guān)系，是一榮俱榮、一損俱損的。在經(jīng)濟環(huán)境下行的情況下，承租人的經(jīng)營面臨著各類問題，租金保持不變，收益很難覆蓋租金，或許只能縮減店面。同時，商鋪業(yè)主也要面臨著轉(zhuǎn)租和空置等一系列問題，所以可以與承租人協(xié)商下調(diào)一些租金，或是采取緩交等辦法，共渡難關(guān)。“深圳的房地產(chǎn)市場上，還有許多剛需客戶，相信中介行業(yè)會迎來轉(zhuǎn)機。”

在尋求“他救”的同時，深圳中原也需“自救”。

柏文喜分析，近兩年來，中介經(jīng)營與發(fā)展并不平穩(wěn)，中介公司除了需要進行積極創(chuàng)新，向線上化和平臺化發(fā)展以降本增效，提升自身競爭力之外，還需要加強產(chǎn)業(yè)內(nèi)與產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)合與合作，以垂直整合強化資源獲取能力和提升抗周期能力，以保證自身生存與發(fā)展的可持續(xù)。

想要降本增效，短時間內(nèi)并非易事。

值得注意的一個現(xiàn)象是，近幾年來，不少中介門店正在將業(yè)務(wù)范圍進行拓展，或?qū)㈤T店分租，以增加收益和節(jié)省開支。

11月上旬，深圳Q房網(wǎng)中介門店“左邊賣肉，右邊賣房”的視頻在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)，引發(fā)關(guān)注。視頻中，門店的左邊是開著紅光燈泡的肉鋪，另一側(cè)是經(jīng)紀人的辦公桌。賣肉的攤位前，顧客絡(luò)繹不絕。

這也被看作社群生態(tài)一種嘗試。

此前，21世紀不動產(chǎn)在其上線的電商平臺上開賣白酒、大閘蟹等；鏈家還布局了社區(qū)便利店以及家裝業(yè)務(wù)等。

關(guān)鍵詞： 中原地產(chǎn)