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金融機(jī)構(gòu)搶灘長(zhǎng)租房市場(chǎng) 降低融資成本

在政府、房地產(chǎn)企業(yè)大力支持下,長(zhǎng)租房市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí),金融機(jī)構(gòu)通過各種途徑進(jìn)駐長(zhǎng)租房市場(chǎng)。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì),目前,住房租賃專項(xiàng)REITs產(chǎn)品規(guī)模已達(dá)500億元。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院總監(jiān)孔丹對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,由于成本較高,長(zhǎng)租房市場(chǎng)整體處于虧損狀態(tài),少數(shù)存在微利;亟需創(chuàng)新性金融解決方案,引入低成本資金。

金融機(jī)構(gòu)搶灘

2017年7月,住建部會(huì)同有關(guān)部門在全國(guó)選取了首批12個(gè)重點(diǎn)城市,開展住房租賃試點(diǎn)。隨后,全國(guó)超過50個(gè)城市發(fā)布了支持住房租賃的政策。此后,長(zhǎng)租房市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。隨著規(guī)模的擴(kuò)張,以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)通過租賃貸款、長(zhǎng)租房專項(xiàng)REITs產(chǎn)品、ABS等創(chuàng)新金融產(chǎn)品進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì),目前,各大房企通過金融機(jī)構(gòu)發(fā)行REITs數(shù)量超過500億元。

此外,多家國(guó)有商業(yè)銀行加大長(zhǎng)租房市場(chǎng)參與力度。以工商銀行為例,北京市分行與北京市保障性住房建設(shè)投資中心、北京城建集團(tuán)、首開集團(tuán)、亦莊控股、中糧地產(chǎn)簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議,未來(lái)五年將為北京住房租賃市場(chǎng)參與主體提供總額不少于6000億元融資支持,推動(dòng)建立租購(gòu)并舉的住房制度。建設(shè)銀行則是在參與地區(qū)數(shù)量上占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì),建設(shè)銀行目前已經(jīng)與近30個(gè)地級(jí)市簽署住房租賃領(lǐng)域合作協(xié)議。

業(yè)內(nèi)人士稱,商業(yè)銀行資金雄厚,使其可以用較小的資金壓力進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng);而其較強(qiáng)的資產(chǎn)證券化水平,則可以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)租賃資產(chǎn)資金盤活的可能性,從而為商業(yè)銀行進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)提供了良好契機(jī)。

關(guān)于金融機(jī)構(gòu)入駐租賃市場(chǎng)的影響,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,銀行目前提供的租賃信貸產(chǎn)品,很可能出現(xiàn)資金被挪用以及二房東囤房炒租賃的可能性,需要銀行增加對(duì)貸款者的審核。

降低融資成本

銀行等金融機(jī)構(gòu)通過創(chuàng)新產(chǎn)品等搶灘長(zhǎng)租房市場(chǎng),可以提供成本較低的資金。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院總監(jiān)孔丹對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,目前長(zhǎng)租房行業(yè)是虧損的,可能少數(shù)是微利狀態(tài)。總結(jié)起來(lái)主要是“三高一低”:房?jī)r(jià)高、營(yíng)建改造成本高、資金成本高,租金收入較低。對(duì)租戶來(lái)說(shuō),長(zhǎng)租公寓因?yàn)樵黾恿藸I(yíng)建改造成本,所以比普通民宅租金要高。如果說(shuō)破解,短期依靠房?jī)r(jià)下跌是不現(xiàn)實(shí)的,而房租上漲與居民收入密切相關(guān),所以房租短期也不會(huì)大幅上漲。這就需要利用創(chuàng)新性的金融解決方案,引入低成本資金。國(guó)內(nèi)目前的REITs、ABS都是過渡性產(chǎn)品,與國(guó)外真正意義上的資產(chǎn)證券化差別很大,需要相關(guān)法律法規(guī)不斷完善,引進(jìn)真正意義上的住房租賃創(chuàng)新金融產(chǎn)品。

旭輝控股總裁林峰表示,國(guó)外的長(zhǎng)租房市場(chǎng)也是微利狀態(tài)。但是微利不等于不盈利,規(guī)模大了利潤(rùn)自然可觀。目前各大房企都希望把長(zhǎng)租房規(guī)模先做起來(lái),就是這個(gè)道理。長(zhǎng)租房領(lǐng)域的發(fā)展主要有兩種模式,一種是輕資產(chǎn)模式,即以租賃物業(yè)的方式,通過合作,以較低成本入駐;另一種是重資產(chǎn)模式,對(duì)看好的物業(yè)直接購(gòu)買,發(fā)行“儲(chǔ)架式”長(zhǎng)租房REITs產(chǎn)品就是為了實(shí)現(xiàn)這一目的。

關(guān)于國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品與國(guó)外REITs的不同,林峰對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)品有一定期限,過了這個(gè)期限需要續(xù)約。隨著相關(guān)政策落地,會(huì)陸續(xù)與國(guó)外住房租賃市場(chǎng)相關(guān)金融產(chǎn)品看齊。這些產(chǎn)品的推出,為解決房企融資成本高企的問題提供了解決路徑。(記者 董添)

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