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【中信證券】地產(chǎn)并購債務(wù)融資工具現(xiàn)狀與效用

資本市場鮮有如地產(chǎn)一般能引發(fā)經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、資本市場以及居民關(guān)注度如此之高的行業(yè)領(lǐng)域,而2021年以來超預(yù)期地產(chǎn)信用風(fēng)險事件火燒燎原般沖擊市場,不僅是債券領(lǐng)域,連帶權(quán)益市場大跌,甚至也導(dǎo)致經(jīng)濟層面共振。隨后,諸多房企接二連三出現(xiàn)資金問題,導(dǎo)致信用風(fēng)險事件頻發(fā),亦導(dǎo)致機構(gòu)間爭相拋售,地產(chǎn)企業(yè)融資鏈條崩塌。為化解出險企業(yè)的信用風(fēng)險,加速房地產(chǎn)業(yè)出清和修復(fù),去年12月以來,監(jiān)管鼓勵房地產(chǎn)進行并購融資,改善地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境。在穩(wěn)增長與防風(fēng)險兼顧的2022年初,中信證券將觀察地產(chǎn)并購債務(wù)融資工具供需情況,站在市場角度分析并購融資政策的幫扶效果。

政策面暖風(fēng)頻傳。恒大事件以前,我國債券市場地產(chǎn)債偶有風(fēng)險事件和輿情風(fēng)險發(fā)生,但相關(guān)事件所造成市場沖擊較為有限,市場隨后修復(fù)較快。但本次恒大事件之后,諸多房企先后出現(xiàn)輿情風(fēng)險和信用事件,造成“股債雙殺”,也導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)信用融資鏈條崩塌,眾多企業(yè)出現(xiàn)資金問題,機構(gòu)亦持續(xù)拋售持倉股債。在穩(wěn)增長大勢所趨下,政策層在堅持“房住不炒”大方針下進行調(diào)控。2021年四季度以來,監(jiān)管層主要從需求端和融資端兩方面調(diào)控監(jiān)管政策。央行也鼓勵優(yōu)質(zhì)房企和金融機構(gòu)以市場出清的方式化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險,并支持相關(guān)企業(yè)註冊發(fā)行債務(wù)融資工具,用于出險專案的兼併收購。

地產(chǎn)債利差不為政策所動。去年末以來居民按揭貸款開始回暖,2022年1月新增居民中長期貸款7424億元,為2020年2月以來的次高點,代表地產(chǎn)“政策底”已現(xiàn)。從趨勢上來看,各評級地產(chǎn)債利差從去年10月以來的流動性風(fēng)險情緒中復(fù)蘇,但僅在15bps區(qū)間窄幅震盪,并未因利好政策而明顯收斂。從政策端到利差層并未立竿見影,究其原因有兩方面,一是本輪調(diào)控放鬆政策僅為糾偏,在整體嚴監(jiān)管趨勢下,機構(gòu)投資者尚在觀望市場出清過程后續(xù)演繹;二是房企銷售端和融資端較往年同期回暖有限,資金難題依然嚴峻。因此多數(shù)機構(gòu)仍在“冬眠”態(tài)勢。當(dāng)然,從積極的方面也可以解讀為市場對展期的忍耐力和抗跌性正在增加,本輪地產(chǎn)集中風(fēng)險已然出清,地產(chǎn)債已跌至底部。

地產(chǎn)專案并購債救助力度相對有限。企業(yè)間專案并購可幫助房地產(chǎn)業(yè)化解風(fēng)險,實現(xiàn)市場化出清。為滿足企業(yè)專案并購需求,并購類債券融資工具應(yīng)運而生。我們認為,房企并購融資有望繼續(xù)突破“三道紅線”、“借新還舊”限制;相應(yīng)金融機構(gòu)發(fā)行的并購債亦不會計入銀行的“兩道紅線”相應(yīng)指標。目前共發(fā)行5只地產(chǎn)專案并購債,首批并購債發(fā)行人對并購出險房企專案態(tài)度較為謹慎。一方面,所募集資金僅部分用于并購資金或償還并購貸款;另一方面,并購資金并未投向出險房企專案,而是風(fēng)險較小的專案。我們認為,民企債券估值修復(fù)短期仍難樂觀,行業(yè)由出清到健康需要週期,但很難直接康復(fù)。

專案并購債與一般地產(chǎn)債利差無顯著區(qū)別。截至2022年2月末,存續(xù)地產(chǎn)債發(fā)行主體共255家。主要發(fā)行人為央企、地方國企和民企,其中地方國企發(fā)行主體97家,占存續(xù)地產(chǎn)債數(shù)量的38.30%,占比最高;從信用等級來看,有最新發(fā)行主體評級的發(fā)債企業(yè)中,AAA發(fā)行主體最多,共62家,占比24.31%。利差最高的10家發(fā)債房企中,共7家為廣義民企(包括民企、外企和公眾企業(yè))。不同資質(zhì)房企利差分化,低資質(zhì)房企走厚,高資質(zhì)房企呈收窄的趨勢。與一般的地產(chǎn)債相比,首批地產(chǎn)專案并購債利差并無明顯區(qū)別。

總結(jié):去年底以來主管部門多次出手對監(jiān)管政策進行調(diào)整,在穩(wěn)增長預(yù)期下,股票市場先行,但債券市場觀望情緒仍濃厚。現(xiàn)階段地產(chǎn)專案并購債尚處于早期試點階段。雖然專案并購債可令發(fā)行人規(guī)避“三道紅線”限制,一定程度改善融資環(huán)境,但當(dāng)前并購債發(fā)行人對收購出險企業(yè)專案態(tài)度仍極為謹慎,專案并購債務(wù)融資工具亟待擴容,我們相信,未來地產(chǎn)行業(yè)將保持出清至健康修復(fù)趨勢不變,但地產(chǎn)行業(yè)利差較難直接恢復(fù)。

風(fēng)險因素:宏觀經(jīng)濟增速下行壓力增大;銷售數(shù)據(jù)低于預(yù)期;地產(chǎn)監(jiān)管政策收緊導(dǎo)致融資環(huán)境惡化;個別房企信用風(fēng)險事件頻出等。

關(guān)鍵詞: 中信證券地產(chǎn)并購債務(wù)融資工具現(xiàn)狀與效用

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