毫無疑問，房地產行業正經歷一場史無前例的壓力測試。在這場大浪淘沙之中，不僅考驗的是企業的產品韌性，還有核心抗風險能力，而對沖風險的根本在于管理及組織運營的升維。

在行業增速放緩的背景下，2021年，卓越以穩健為追求目標，不求速度，但求健康度。企業指標良性直接的反饋是，卓越成為2022年首家實現美元債融資的民營房企，利率低至2.91%，這比部分國央企融資利率還低。

3月18日下午，卓越商管宣布，成功發行1億美元優先票據，債券期限3年，發行利率為2.91%，而該利率也創下了卓越商管境外發債利率的歷史最低記錄。

去年下半年至今，諸多頭部品牌房企因流動性被扼住咽喉，美元債交叉違約層出不窮，市場信心蕩到谷底。數據顯示，僅2021年1-11月，房地產美元債發行414億美元，較2020年同期下降32%，加權平均利率7%。

在美元債面臨集中兌付的當口，房企暴雷、裁員等負面信息集中，疊加房地產行業銷售數據回落等因素影響，市場信心仍然不足。此時，發債機構對于房企及其旗下物企融資信用度的考量更為嚴苛。側面反映卓越商管以較低利率實現美元債融資實屬不易。

一家民營企業，有何種實力能夠成功拿下利率如此之低的美元債？

踩準融資窗口期 加固財務“安全墊”

從3月16日六部委齊發聲，穩定樓市、化解風險，中概股、地產股迎來企穩回升，樓市風向暖意盡顯。

央行明確表態，貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長。這都為萎靡不振的房地產市場注入“強心劑”。此時，正準行業融資窗口期，利好不斷。這為卓越集團贏得了良好的機遇。

從此前融資端卓越也體現良好的態勢可以看出，卓越集團財務健康良性及順暢融資，也為此次美元債發行增加了助力。

3月7日，深交所固定收益信息平臺顯示，卓越商管申報的21.6億元“前海壹號大灣區綠色資產支持專項計劃（碳中和）ABS項目”狀態更新為“已反饋”。 3月3日，深圳市卓越商業管理有限公司新一期申報公開發行的公司債券項目狀態更新為“通過”。

事實上，融資難是眾多民營企業面對的難題。對此，卓越在經營過程中對資金指標嚴格管控，針對標準融資出現風險的情況已提前演練，及時化解風險。動態調整戰略投資成為降低杠桿的抓手之一。

此次低利率融資也是為卓越卸載經營負擔，通過健康穩定經營與回款，補充內部流動性。

從商管板塊延展而來，卓越集團加緊了對財務安全的篩查。尤其是在“三道紅線”成為衡量房企健康度的重要指標之時，加固財務“安全墊”成為當務之急。

一方面多選擇中期或中長期融資產品，進而優化整體債務結構，充分保障公司資金鏈安全；另一方面，進一步加強現金流管控，提升債務周期，把控風險。

數據顯示，卓越一直保持位于“綠色檔”行列，一直低杠桿前行，境內評級自2017年以來，一直保持了長期信用最高級AAA評級，整體財務穩健。

四大航道 多管齊下 提升硬核實力

企業財務指標的管控可以提升健康度，從而為企業輸入“現金流”，形成更好的信譽體系正循環。但是，真正的“硬實力”是穿越周期的根本，能夠為企業發展保駕護航，也為融資增加了更多背書。

卓越主動建立“穩定經營”與“化解風險”二者互為因果的邏輯關系，通過多業務、多模式的運營調度，強化經營性回款，正向現金流保證長期從容發展。

在業務結構方面，卓越秉承“商住并舉，綜合發展”的發展戰略，形成了地產開發、城市更新、資產運營、股權投資四大核心板塊。以地產開發為“推進器”，城市更新為“發動機”，自持資產為“壓艙石”，股權投資為“增長極”，卓越集團強調圍繞主業適度多元化，強調管理高效，以此有效控制行業發展過程中的風險，做到業務“穩中求進，健康發展”。

數據顯示，2021年卓越集團銷售全口徑首過千億，業績同比增長超20%，年度回款率90%。在交付方面，2021年卓越累計交付30069套（全口徑）交付套數，同比增長56%，累計交付率達到81%，2021年達到交付條件37132套（全口徑）。

此種“硬實力”為卓越的順利融資提供了注腳。

卓越集團于2013年成立了全國第一家城市更新集團公司——深圳卓越城市更新集團有限公司，潛心深耕灣區更新近十年。更新合作項目已覆蓋深圳各行政區核心區域，位于深圳的簽約城市更新項目已達60余個，預計貨值超過6000億。

2021年卓越集團資產運營核心收入超30億，管理面積約120萬㎡，在管項目38個，布局全國40余城超200個項目，商企服務延續上市蓬勃勢頭，吹響外拓號角。

于市場低谷中呈現韌性，于不確定性中盡顯品牌房企良好根基，此次2.91%的發債利率也為卓越未來的發展增加了更多的信心。

關鍵詞： 踩準融資窗口期 卓越低利率美元債體現硬勢能與軟實