經(jīng)歷了2021年房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏的時(shí)期，經(jīng)營管理效率和財(cái)務(wù)安全正成為房企重要的發(fā)展門檻，這也將影響到接下來的行業(yè)發(fā)展格局。

3月30日，碧桂園發(fā)布2021年度財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)總收入約人民幣（下同）5230.6億元，同比增長13.0%；公司股東應(yīng)占核心凈利潤約269.3億元。

期間公司保持了穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理能力。30日下午舉行的2021年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌介紹，截至2022年3月30日，公司在本年度內(nèi)已無境內(nèi)到期債券，僅余騰越2筆可回售公司債共計(jì)40億人民幣，境外僅7月份到期一筆7億美元優(yōu)先票據(jù)。“公司已提前做好了還款計(jì)劃安排，并根據(jù)市場情況考慮再融資安排，進(jìn)一步調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。我們堅(jiān)信，良好的財(cái)務(wù)水平是幫助公司穿越周期的最好支撐。”

他同時(shí)指出，公司堅(jiān)持經(jīng)營理念、投資標(biāo)準(zhǔn)、投資轉(zhuǎn)化率三個(gè)不動(dòng)搖。均衡布局各能級城市，以應(yīng)對未來的不確定性。三道紅線方面，“扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率”一項(xiàng)自2020年底開始逐年下降，將按計(jì)劃在2023年中期之前實(shí)現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整。

嚴(yán)守財(cái)務(wù)安全

業(yè)績會(huì)上莫斌坦言，去年是行業(yè)波動(dòng)最大的一年。“我們認(rèn)為，調(diào)控是為了維護(hù)國家房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)健康發(fā)展，現(xiàn)在政策已經(jīng)筑底，市場也在逐漸筑底過程中，市場信心在逐漸恢復(fù)，還需要一段時(shí)間，但一定可以恢復(fù)。”

面對不同的發(fā)展時(shí)期，碧桂園也做出了不同的內(nèi)部考核策略。莫斌介紹，目前行業(yè)處在下行區(qū)間，以可動(dòng)用資金作為考核目標(biāo)，來牽引每個(gè)區(qū)域和項(xiàng)目在安全邊際下做好工作。“針對目前狀態(tài)，控制支出、調(diào)整結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)、保現(xiàn)金流、保三道紅線，做正確的事，維持有現(xiàn)金流的利潤。”

因此在持續(xù)波動(dòng)的2021年間，碧桂園保持了回款和財(cái)務(wù)的穩(wěn)健水準(zhǔn)。

年內(nèi)，集團(tuán)連同合營、聯(lián)營公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約5580億元，總體去化率67%；累計(jì)權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，權(quán)益銷售回款率連續(xù)6年達(dá)90%或以上。據(jù)莫斌介紹，2022年前2個(gè)月，碧桂園共實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售回款金額約656.8億元，權(quán)益回款率提升為超95%。

從負(fù)債控制水平來看，年內(nèi)公司總有息負(fù)債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務(wù)占比下降至24.9%，現(xiàn)金短債比約2.3倍。凈負(fù)債率45.4%，較上年底下降10.2個(gè)百分點(diǎn)；加權(quán)平均融資成本5.2%，較上年底下降36個(gè)基點(diǎn)。

在此背景下，雖然自2018年開始已經(jīng)不再對外強(qiáng)調(diào)銷售目標(biāo)，但是碧桂園還是維持了行業(yè)內(nèi)較強(qiáng)的銷售韌性。

在中指研究院、克而瑞等多家第三方機(jī)構(gòu)最新的年度銷售排行中，碧桂園是唯一在7000億檔次的房企，以全口徑銷售額7588.2億元穩(wěn)居行業(yè)榜首。

中信證券研報(bào)也指出，碧桂園2021年銷售表現(xiàn)優(yōu)于龍頭企業(yè)的平均水平，11月開始境內(nèi)融資渠道逐漸暢通，且在資產(chǎn)組合和日常運(yùn)營方面確實(shí)有獨(dú)特之處。“我們認(rèn)為公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健。碧桂園融資渠道暢通，信用記錄可靠，是去年11月以來首批境內(nèi)信用債融資渠道恢復(fù)暢通的大型民營企業(yè)之一。”

考慮積極收并購

即便在近兩年來民營房企普遍面臨較大的融資壓力背景下，碧桂園依然率先重啟了境內(nèi)外融資渠道，近日還陸續(xù)與國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)簽訂大額戰(zhàn)略合作。這些也將為碧桂園接下來在土儲(chǔ)拓展、可售貨值方面帶來先發(fā)優(yōu)勢。

據(jù)介紹，截至2021年底，公司未使用授信額度約2615億元。今年3月，碧桂園在銀行間交易商協(xié)會(huì)首度獲批50億元中票額度，并將在業(yè)績發(fā)布之后進(jìn)行首發(fā)；其還先后與招商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元及200億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議，明確提到資金將用于地產(chǎn)并購和保障性租賃住房業(yè)務(wù)。

對此，碧桂園集團(tuán)常務(wù)副總裁程光煜回應(yīng)道，收并購一直是重要的投資手段。去年下半年開始的市場波動(dòng)，加上行業(yè)分化，可見收并購機(jī)會(huì)在增多，預(yù)計(jì)在未來一段時(shí)間，碧桂園會(huì)相應(yīng)加大部署。

“從去年四季度開始，碧桂園主要做的是，對現(xiàn)有項(xiàng)目或者合作項(xiàng)目相關(guān)的項(xiàng)目，進(jìn)行相應(yīng)收并購安排。比如跟十多家合作方、80多個(gè)項(xiàng)目溝通，目前已經(jīng)對其中35個(gè)左右項(xiàng)目完成收并購安排，未來其他項(xiàng)目也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)安排。”他進(jìn)一步介紹。

財(cái)報(bào)顯示，截至2021年年底，碧桂園位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約14846億元。另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權(quán)益可售資源約3365億元，合計(jì)約1.8萬億元，可維持公司未來3年左右的銷售需求。

從整體土地儲(chǔ)備策略來說，莫斌表示，碧桂園將繼續(xù)響應(yīng)國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略，聚焦城市深耕。未來將對全國的市場做進(jìn)一步的分類，按照市場規(guī)模、供需關(guān)系遴選出符合集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的市場，更加聚焦于以大都市圈為首的一二線和強(qiáng)三四線城市。

多元化突進(jìn)

多元化業(yè)務(wù)方面，公司的商業(yè)化進(jìn)程在加速，建筑機(jī)器人跑通了端到端的智能建造生態(tài)實(shí)驗(yàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)也在農(nóng)場數(shù)字化和無人化方面邁出第一步。

財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司在包括物業(yè)投資、酒店經(jīng)營及其他，如智能建造、機(jī)器人餐飲、新零售及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等方面，該“其他分部”的總對外收入上升31.5%至約人民幣62.26億元。

截至2021年末，旗下博智林機(jī)器人公司已有21款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用并對外開展租售業(yè)務(wù)，累計(jì)應(yīng)用施工面積超700萬平方米。博智林還首次完成了“BIM+FMS+WMS+建筑機(jī)器人”多機(jī)施工系統(tǒng)的驗(yàn)收。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，自研的大馬力無人拖拉機(jī)、無人收獲機(jī)首次在位于佛山三水的粵港澳大灣區(qū)現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)綜合示范基地亮相作業(yè)。

莫斌介紹，碧桂園的房產(chǎn)主營業(yè)務(wù)是采取“好房子”戰(zhàn)略，多元化則是圍繞主營業(yè)務(wù)做科技智慧化改造。

公司希望建筑機(jī)器人更快創(chuàng)造價(jià)值，并定下了三個(gè)前提：穩(wěn)扎穩(wěn)打、不大干快上；成熟商業(yè)模式后復(fù)制；穩(wěn)定后量產(chǎn)。將采取先試點(diǎn)、后推廣，先內(nèi)部、后外部，先輕資產(chǎn)、后重資產(chǎn)的步伐推進(jìn)。

“博智林有三大優(yōu)勢：能提供整體解決方案；旗下5000多人推動(dòng)不斷迭代；巨大的內(nèi)部市場。”他續(xù)稱，碧桂園相比同行最大的優(yōu)勢就是公司業(yè)務(wù)覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈，因此相信博智林在內(nèi)部的市場競爭力會(huì)越來越強(qiáng)，也希望積極融入國家多層次住房供應(yīng)體系，參與地方保障性住房建設(shè)。

申萬宏源研報(bào)指出，鑒于近期政府頻繁發(fā)聲強(qiáng)調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長、防控金融風(fēng)險(xiǎn)，而穩(wěn)經(jīng)濟(jì)則亟須穩(wěn)地產(chǎn)，預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策修復(fù)有望加速推進(jìn)，并將推動(dòng)行業(yè)格局優(yōu)化，集中度再提升，優(yōu)質(zhì)房企有望迎來量質(zhì)雙升，建議關(guān)注碧桂園等7家房企H股。

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