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正榮疑云:錢(qián)賺了,債不還?

雖然之前正榮的美元債已經(jīng)展期,境內(nèi)債的展期也屬于情理之中的事情了,但是看看正榮的年報(bào)又覺(jué)得展期似乎是意料之外的事情了。3月31日正榮地產(chǎn)發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

年報(bào)顯示,2021年正榮地產(chǎn)總資產(chǎn)同比增長(zhǎng)15%至2538億,實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入370億元,同比微增;凈利潤(rùn)12億元,核心利潤(rùn)22.8億元;同時(shí),預(yù)收樓款大幅增長(zhǎng)50%至910億元,能確保未來(lái)1-2年的結(jié)轉(zhuǎn)收入。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)層面,2021年正榮地產(chǎn)完成了1456億元合約銷(xiāo)售金額,基本實(shí)現(xiàn)年初所制定的目標(biāo),期內(nèi)公司補(bǔ)充了430萬(wàn)平方米的土儲(chǔ),確保今年的可售資源。

截止2021年底,正榮地產(chǎn)的總土儲(chǔ)規(guī)模提升到2595萬(wàn)平方米,對(duì)應(yīng)的貨值約為4300億元。正榮地產(chǎn)的土儲(chǔ)82%位于一二線核心城市,它們創(chuàng)造了高達(dá)90%的銷(xiāo)售金額,同時(shí)合約銷(xiāo)售均價(jià)16545/㎡,較2020年的12295元/平,繼續(xù)增長(zhǎng)了34.6%。

2021年正榮的土儲(chǔ)權(quán)益比和并表比,分別提升到60%、64%,能分享更高的項(xiàng)目收益。

簡(jiǎn)單總結(jié)一句話:正榮2021年是賺錢(qián)的,還凈賺了10多個(gè)億。

但是年初,正榮一筆永續(xù)的贖回把市場(chǎng)搞的天翻地覆。

早在1月份的時(shí)候正榮發(fā)布公告稱將在3月贖回該筆本該在2月到期的美元債。雖然晚了一個(gè)多月,但是基于現(xiàn)在的地產(chǎn)大環(huán)境,民營(yíng)地產(chǎn)還能夠贖回永續(xù)債已經(jīng)是破天荒的利好了,投資人自然也不會(huì)有什么意見(jiàn)。

但是突然只是過(guò)了一個(gè)春節(jié),正榮就在2月中經(jīng)歷了一波股債雙殺,當(dāng)時(shí)市場(chǎng)爆出正榮可能無(wú)法如期贖回美元債,更有傳言說(shuō)歐宗榮的海外持倉(cāng)質(zhì)押爆倉(cāng),遭海外私人銀行砍倉(cāng)。雖然正榮方面第一時(shí)間對(duì)老板遭砍倉(cāng)和美元債贖回的變化予以否認(rèn)和澄清。但是市場(chǎng)似乎也并不買(mǎi)單價(jià)格持續(xù)下跌。

后來(lái)正榮官方公告被打臉,就在2月18日,正榮正式稱需要投資人同意撤回之前說(shuō)的3月5日贖回美元債的要約。毫無(wú)懸念后面正榮應(yīng)該都不會(huì)考慮正常兌付他的美元債了。因?yàn)楣娴穆淇钐幊霈F(xiàn)的是所有美元債還款的克星鐘港,這也基本就是判了正榮美元債死刑

這短短的一個(gè)多月的時(shí)間到底發(fā)生了什么?讓上一年還盈余10多億的正榮就被2億美金難倒了呢?就在2月11日發(fā)生股債雙殺的情況下,正榮依然堅(jiān)稱將如期歸還永續(xù)債。這樣出爾反爾的行為讓市場(chǎng)實(shí)在困惑和不理解。

如今正榮準(zhǔn)備展期的是2022年4月22日到期的供應(yīng)鏈ABS榮雋09優(yōu),存量規(guī)模6.28yi。據(jù)說(shuō)正榮提出了5%首付的展期方案。這時(shí)候?qū)Ρ纫幌拢烂o的ABS展期方案還是誠(chéng)意很多了吧。

大概看了一下正榮境內(nèi)的債的存量壓力并不大,年內(nèi)公開(kāi)債券也只有一筆20正榮03在9月份行權(quán),債券規(guī)模10億人民幣。總的境內(nèi)公開(kāi)債規(guī)模也只有32億。

但是正榮離岸債券的壓力就大很多了,存量規(guī)模36億。2月份對(duì)永續(xù)債展期的時(shí)正榮也將年內(nèi)到期的美元債也都一并做了展期。這5筆境外債分別為:2022年3月到期年息5.95%的優(yōu)先票據(jù)、2022年4月到期年息5.98%的優(yōu)先票據(jù)、2022年6月到期年息7.125%的優(yōu)先票據(jù)、2022年8月到期年息8.70%及2022年9月到期年息6.5%的優(yōu)先票據(jù),尚未償還的本金總額分別約為5000萬(wàn)美元、2.18億美元、16億人民幣、2.93億美元、2.36億美元。其中,3月到期的優(yōu)先票據(jù)為一筆私募債。

3月31日的年報(bào)現(xiàn)場(chǎng),正榮管理層大言不慚的說(shuō)在債務(wù)方面,截至2021年末,正榮地產(chǎn)剔除合約負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至74.9%,現(xiàn)金短債比為1.14倍,凈負(fù)債率85.5%。同時(shí),正榮地產(chǎn)未來(lái)一年內(nèi)到期的債務(wù)約344億元,境外債約64.9億元,境內(nèi)債則至今無(wú)任何實(shí)質(zhì)性違約的情況。

這一邊境內(nèi)債談?wù)蛊冢贿呎f(shuō)沒(méi)有實(shí)質(zhì)違約,境外債更是避而不談,所以是掩耳盜鈴嗎?

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