《投資者網(wǎng)》謝瑩潔

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編輯 吳悅

房地產(chǎn)企業(yè)面臨年內(nèi)第二輪償債高峰，但不少民企資金依然緊繃。統(tǒng)計顯示，房企給出的解決方案多為謀求境內(nèi)債展期、降低前期兌付比例、延長分期兌付間隔、減少增信措施等，但也有企業(yè)啟動要約收購。

碧桂園公告稱，公司對2022年7月到期的4.75%票據(jù)提呈要約回購，以票據(jù)每1000美元本金額1000美元的購買價，以現(xiàn)金購買其任何及全部尚未贖回票據(jù)。

經(jīng)歷了這一輪的大浪淘沙，一批資金鏈穩(wěn)定的公司將脫穎而出。申萬宏源指出，目前房地產(chǎn)經(jīng)歷多重調(diào)控和資金困境之下，對經(jīng)濟(jì)影響可能會逐步進(jìn)入低位拖累階段。鑒于近期政府頻繁發(fā)聲強(qiáng)調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長、防控金融風(fēng)險，預(yù)計地產(chǎn)行業(yè)格局優(yōu)化，集中度再提升，優(yōu)質(zhì)房企有望迎來量質(zhì)雙升，推薦碧桂園等H股。

房地產(chǎn)行業(yè)迎償債高峰

隨著地產(chǎn)業(yè)銷售持續(xù)疲弱，再融資局面難以打開，不少房企鋪排展期方案，今年前五個月，房地產(chǎn)行業(yè)已展期境內(nèi)債共22筆。

中金公司在研報中指出，過往地產(chǎn)境內(nèi)債展期集中于一年或以內(nèi)，而從2021年至2022年5月底，46筆展期境內(nèi)債中，延遲一年及以內(nèi)兌付的占65%。

今年開始，針對展期一年及以上的境內(nèi)債，房企普遍采取分期兌付方式，并質(zhì)押旗下項目公司股權(quán)用于增信；個別房企在投資人強(qiáng)烈要求下，還會增加實控人無限連帶責(zé)任擔(dān)保。

房企競相延期背后，是新一輪償債高峰期的到來，民營房企還債壓力到達(dá)巔峰。克而瑞統(tǒng)計顯示，近兩月整體到期債務(wù)約1178億元，占總規(guī)模的67%。

時至今日，二次展期逐漸顯現(xiàn)。經(jīng)過2021年及2022年上半年密集展期后，延期一年以內(nèi)的地產(chǎn)境內(nèi)債兌付時間多集中于2022年下半年。這一現(xiàn)象一旦蔓延，意味著已成功展期的地產(chǎn)境內(nèi)債，下半年兌付情況堪憂。

房企此前鋪排展期方案，大多將兌付比例較大部分放在2022年下半年。二次展期現(xiàn)象一旦蔓延，意味著已成功展期的地產(chǎn)境內(nèi)債，下半年兌付情況堪憂?？硕鸾y(tǒng)計顯示，6月至7月，200家核心房企境內(nèi)外債務(wù)到期規(guī)模約1755億元，約占下半年到期量的61%。其中，境內(nèi)債到期占比超50%。

一名研究房地產(chǎn)業(yè)的私募人士表示：“開發(fā)商主要根據(jù)自身現(xiàn)金流情況來制定債務(wù)展期方案，要權(quán)衡項目回款情況、公司賬面現(xiàn)金流、質(zhì)押擔(dān)保情況等，延期一年基本正常，但延期一年以上說明大部分房企短期償債能力并不樂觀。”

償債高峰加速推進(jìn)行業(yè)洗牌

監(jiān)管層面，房企債務(wù)惡意違約被嚴(yán)厲禁止，部分房企被下達(dá)窗口指導(dǎo)。

政策在規(guī)范房企發(fā)展的同時，也給企業(yè)留出了修煉內(nèi)功和釋放更多可能性的時間，能否化挑戰(zhàn)為機(jī)遇，把握節(jié)奏是關(guān)鍵。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，經(jīng)歷了這一輪的大浪淘沙，一批資金鏈穩(wěn)定的公司將脫穎而出。

目前，摩根士丹利、瑞銀、國泰君安、廣發(fā)等境內(nèi)外20余家研究機(jī)構(gòu)表示，看好碧桂園的未來前景。如摩根大通在研報中指出，在當(dāng)下市場，相比于增速與成長性，投資人更加看重開發(fā)商的信用風(fēng)險，而碧桂園的信用風(fēng)險很低，在民營房企中屬于信用資質(zhì)優(yōu)秀的行列?；诠矩攧?wù)穩(wěn)健，流動性風(fēng)險低，是能夠在本輪周期中“存活”下來的開發(fā)商，以及2022年短期債務(wù)壓力很小，將碧桂園的投資評級上調(diào)至增持。

但在資本市場上，投資人對房地產(chǎn)債市信心已降至冰點，半個多月內(nèi)，多只房企遠(yuǎn)期債券價格持續(xù)下滑，碧桂園的遠(yuǎn)期債券的票面價從65美分一路下行至不到50美分。該股5月末下滑逾10%，股票賣空比例一直維持在1.3%左右，相比此前增加約一倍。

對于習(xí)慣了增長的行業(yè)龍頭而言，這無疑是一場巨大考驗。所幸的是，優(yōu)等生從不畏懼任何考驗。

碧桂園6月15日晚發(fā)布公告稱，公司對2022年7月到期的4.75%票據(jù)提呈要約回購，以票據(jù)每1000美元本金額1000美元的購買價，以現(xiàn)金購買其任何及全部尚未贖回票據(jù)。

公告顯示，該票據(jù)總規(guī)模為7億美元，目前仍在市場流通的票據(jù)本金額為6.83億美元，本次要約期限截止到2022年6月22日下午4點（倫敦時間）。公司將使用內(nèi)部資金為要約提供資金，要約的預(yù)期結(jié)算日期為2022年6月24日或前后。

碧桂園表示，公司已提前做好本次要約回購資金的劃付安排。公司將繼續(xù)監(jiān)察市場情況，不排除未來結(jié)合二級市場情況及公司自身情況進(jìn)行其他主動債務(wù)管理，包括要約回購或二級市場回購等。

優(yōu)秀的企業(yè)總是最先嗅到市場變化，然后以超越投資人期待的姿態(tài)轉(zhuǎn)身。

多名受訪者認(rèn)為，無論是此次要約收購，還是政府增信房企融資，都代表了監(jiān)管層及行業(yè)對未來前景的信心，資本市場的信心正在逐漸恢復(fù)?！罢Ｇ闆r下，如果沒有資金鏈穩(wěn)健的房企帶頭，任由地產(chǎn)債延期，投資者對風(fēng)險的容忍度會大幅降低。但如今碧桂園的行動表明了，地產(chǎn)業(yè)后市將迎來好轉(zhuǎn)，大家不再恐慌，更愿意抱著共克時艱的心態(tài)?！?/p>

碧桂園以最簡單直接的方式，向市場詮釋了何為作為龍頭的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。

碧桂園詮釋何為“強(qiáng)者恒強(qiáng)”

回顧碧桂園近30年的練級路徑，一步步走穩(wěn)、走強(qiáng)、走到金字塔尖。關(guān)鍵在于，在每一個發(fā)展拐點上，公司總能對行業(yè)周期有前瞻性的預(yù)測，一個典型案例就是，碧桂園近年“三條紅線”指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。

截至2021年12月31日，碧桂園總有息負(fù)債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務(wù)的占比下降至25%，現(xiàn)金短債比約為2.3倍，企業(yè)短期債務(wù)壓力減輕。整體的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)得到改善，凈負(fù)債率下降10.2個百分點至45.4%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也下降至74%。

步入2022年，碧桂園大手筆開啟回購。統(tǒng)計顯示，截至6月15日，公司今年已公告累計購回優(yōu)先票據(jù)本金總額5570萬美元。

公司董監(jiān)高則以市場化方式在二級市場持續(xù)購買債券。2021年期內(nèi)，控股股東累計增持29個交易日，合計增持約3.28億股，體現(xiàn)了控股股東對公司發(fā)展前景的信心和對公司價值的認(rèn)可。

《投資者網(wǎng)》獲悉，自去年12月以來，公司已成功發(fā)行多筆覆蓋不同場所、不同產(chǎn)品的直接融資，包括39億港元的可轉(zhuǎn)債、15億元ABS以及10億元公司債，融資渠道暢通多元。

今年5月，公司在監(jiān)管支持下成功發(fā)行5億元公司債，成為國內(nèi)首批發(fā)行附帶信用保護(hù)工具公司債的示范性民營房企。碧桂園還計劃繼續(xù)推進(jìn)供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品的發(fā)行，公司在銀行間市場交易商協(xié)會的50億元中票也已經(jīng)獲批，將擇機(jī)發(fā)行。

碧桂園表現(xiàn)出的強(qiáng)者恒強(qiáng)，戰(zhàn)略判斷和業(yè)務(wù)實干都必不可少。

以投資方面為例，碧桂園可售土儲充足。截至2021年年底，碧桂園位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約14846億元。另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權(quán)益可售資源約3365億元，合計約1.8萬億元，可維持公司未來3年左右的銷售需求。（思維財經(jīng)出品）■

關(guān)鍵詞： 真實力示范生碧桂園提前回購6.83億美元票據(jù)