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世界新消息丨碧桂園接下來怎么做

半年之前,郁亮為萬科(000002)利潤下滑道歉,如今碧桂園(02007.HK)的管理層,因同樣原因公開道歉。


(資料圖片僅供參考)

其實這算是稀有物種,市場下滑的劇烈程度,超出所有人的預(yù)期,包括行業(yè)調(diào)控政策制定者。

如此背景之下,市場普遍已經(jīng)沒有了高期待。

現(xiàn)金流過得去,錢是真錢就可以了。

道歉之后,只有活下來,才能夠說道歉有效,管理層經(jīng)受住了考驗。

現(xiàn)實形勢確實嚴(yán)峻,所有中國房企,目前只有在考慮一件事:如何“活下去”。

碧桂園上半年實現(xiàn)歸母核心凈利潤49.1億元,在手現(xiàn)金1480億元。

盈利同比下降的主要原因有三個:

市場下行疊加工程進度放緩,開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入同比下滑31.4%;

人民幣貶值產(chǎn)生44.82億元匯兌虧損,去年同期為匯兌收益8.31億元;

預(yù)期轉(zhuǎn)弱,價格下滑,基于謹(jǐn)慎原則計提存貨減值,預(yù)計在50-100億元之間。

要想活下去活得好,碧桂園未來要做什么,先要了解碧桂園已經(jīng)做了什么。

年初的時候,碧桂園總裁莫斌確立了全年經(jīng)營原則——“做正確和確定性的事情”。

所謂正確的事情是有現(xiàn)金流的利潤,確定性的事情是“控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)”。

有現(xiàn)金流的利潤,體現(xiàn)在財務(wù)報表中,是經(jīng)營性現(xiàn)金流為正,

碧桂園上半年實現(xiàn)權(quán)益銷售額1851億元,權(quán)益回款金額1702.9億元,回款率連續(xù)7年達90%以上。

上半年碧桂園經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為52.5億元,這得益于良好的財務(wù)紀(jì)律,保現(xiàn)金流已是民營企業(yè)活下去的基本共識。

確定性的事情,涉及開源節(jié)流,以及資產(chǎn)騰挪。

上半年,碧桂園營銷成本同比下降40.6%,行政費用同比下降19.3%,總有息負(fù)債下降242.4億元。

資產(chǎn)騰挪體現(xiàn)在盤活沉淀資產(chǎn),如車位等經(jīng)營性物業(yè),以及合作項目的退出或并購。

上半年碧桂園在談收并購項目共63個,金額大概39億元。高權(quán)益項目更有利于資金歸集,這是合作項目收并購的必要性。

碧桂園管理層就“保資產(chǎn)”很坦誠,新業(yè)務(wù)除了協(xié)同效益明顯的建筑機器人業(yè)務(wù),其他新業(yè)務(wù)暫緩。

備受爭議的低價配股,被質(zhì)疑為缺錢和稀釋股權(quán),管理層的回應(yīng)則是:

預(yù)期悲觀和債券市場有機會的情況下,配股用于債券回購,有利于財務(wù)報表修復(fù)。

配股完成年內(nèi)最后一筆美元債回購,這是一個符合邏輯的解釋。

碧桂園管理層的重心,顯然是通過經(jīng)營性現(xiàn)金流去償還高成本短期債務(wù),保證現(xiàn)金流的同時,達成資產(chǎn)負(fù)債表與利潤的平衡。

碧桂園給出了現(xiàn)金流指引,上半年銷售回款及其他現(xiàn)金流入1800億元,土地及建筑成本支出1350億元,稅金及其他費用支出約310億元,經(jīng)營性現(xiàn)金流保持了正向。

截至期末,碧桂園在手現(xiàn)金為1479.8億元,短期有息負(fù)債為729億元,現(xiàn)金短債比約兩倍,短期有息負(fù)債中公開信用債150億元左右,其余均為國有大行的融資。

莫斌預(yù)期到明年6月,市場將恢復(fù)到健康發(fā)展階段。

進一步加大銷售,資產(chǎn)騰挪實現(xiàn)“開源節(jié)流”,以及在金融機構(gòu)支持下置換長短債務(wù),仍是碧桂園接下來的重點工作。

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