觀點(diǎn)網(wǎng)銷(xiāo)售承壓、利潤(rùn)下行、融資艱難……在多重因素的沖擊下，2022年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬仍在持續(xù)。

(資料圖)

在此背景下，有的企業(yè)忙著轉(zhuǎn)型，有的企業(yè)忙著“自救”，而去年九月剛剛重組合并的首創(chuàng)城發(fā)，似乎也還在調(diào)整和適應(yīng)。

近日，首創(chuàng)城發(fā)披露2022年度公司債券中期報(bào)告。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，首創(chuàng)城發(fā)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入99.84億元，同比下降16.85%；利潤(rùn)總額5.83億元，同比下降46.02%；歸母凈虧損3.03億元，同比下滑262.96%；營(yíng)業(yè)毛利率13.56%，較去年同期下降8.77%。

從幾個(gè)主要的指標(biāo)來(lái)看，首創(chuàng)城發(fā)上半年的走勢(shì)與行業(yè)周期大體一致。

早在去年11月的戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)當(dāng)中，該公司管理層亦明確，經(jīng)過(guò)近幾年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，過(guò)去“暴漲”、“躺賺”的情況已經(jīng)不復(fù)存在，當(dāng)下行業(yè)進(jìn)入到“深耕細(xì)作”的時(shí)代。

在此情況下，首創(chuàng)城發(fā)不再?gòu)?qiáng)調(diào)簡(jiǎn)單粗暴的規(guī)模擴(kuò)張道路，而是通過(guò)資源的合并，“強(qiáng)基固本，穩(wěn)中求進(jìn)”，更加強(qiáng)調(diào)質(zhì)量效益，注重長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

不過(guò)，從中期財(cái)報(bào)來(lái)看，首創(chuàng)城發(fā)要實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中求進(jìn)”，仍需努力。

業(yè)績(jī)篇

“從戰(zhàn)略層面來(lái)說(shuō)，退市并且整合，可以實(shí)現(xiàn)更大的發(fā)展空間和靈活性。”

2021年9月30日，首創(chuàng)置業(yè)在港交所撤牌退市，結(jié)束了18年的港股旅程。兩個(gè)月后，首創(chuàng)集團(tuán)旗下“北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司”召開(kāi)發(fā)布會(huì)，宣布新品牌“首創(chuàng)城發(fā)”正式啟用。

更新后的首創(chuàng)城發(fā)，不僅承接了原有的上市平臺(tái)——首創(chuàng)置業(yè)，還注入了首創(chuàng)集團(tuán)旗下未上市的首創(chuàng)經(jīng)中、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)和北京綠基三大業(yè)務(wù)平臺(tái)資產(chǎn)。

不過(guò)，資產(chǎn)的注入似乎暫時(shí)未給首創(chuàng)城發(fā)帶來(lái)更高的業(yè)績(jī)。從最新公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年，首創(chuàng)城發(fā)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入99.84億元，相較去年同期的120.07億元，下降16.85%。

債券中報(bào)明確，目前首創(chuàng)城發(fā)的主要收入來(lái)源為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)，不過(guò)并未披露具體各項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入數(shù)據(jù)。

在此前的戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，該公司管理層明確，首創(chuàng)城發(fā)將以三大業(yè)務(wù)航道（城市綜合開(kāi)發(fā)、城市綜合運(yùn)營(yíng)、城市更新升級(jí)）和三大強(qiáng)勁引擎（金融、科技、機(jī)制），未來(lái)形成以大資管為主導(dǎo)的業(yè)務(wù)生態(tài)系統(tǒng)。

由此來(lái)看，目前首創(chuàng)城發(fā)的其他業(yè)務(wù)航道似乎還在培育過(guò)程當(dāng)中，并未對(duì)業(yè)績(jī)帶來(lái)太大的貢獻(xiàn)。

對(duì)首創(chuàng)城發(fā)而言，其將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位為“業(yè)績(jī)主要貢獻(xiàn)，利潤(rùn)壓艙石”。此前，該管理層認(rèn)為，“首創(chuàng)城發(fā)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持開(kāi)發(fā)物業(yè)，因?yàn)槟壳皼](méi)有一個(gè)更好的業(yè)務(wù)能夠替代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不過(guò)會(huì)淡化規(guī)模增速，夯實(shí)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ)。”

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年前8月，首創(chuàng)城發(fā)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額164.7億元，排名第65位。

據(jù)了解，目前，首創(chuàng)城發(fā)的商品房銷(xiāo)售及土地投資聚焦于京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳三大核心城市圈及潛力型強(qiáng)二線單核城市。上半年該公司較少出現(xiàn)在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)拿地，年初通過(guò)收并購(gòu)的方式拿下武漢一個(gè)項(xiàng)目，6月30日又以7.64億元代價(jià)收購(gòu)雅居樂(lè)位于重慶兩江新城的四幅土地。

土地是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基石，首創(chuàng)城發(fā)重組設(shè)立之后，集團(tuán)便注入了大量的戰(zhàn)略資源。其中包括自有用地資源65000畝土地，加上上半年收并購(gòu)得到的土地，該公司在債券中報(bào)中明確，“現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備可以滿(mǎn)足本公司未來(lái)三年發(fā)展需要，規(guī)模適中。”

不過(guò)，首創(chuàng)城發(fā)同樣需要警惕存貨周轉(zhuǎn)及存貨跌價(jià)的情況。

2022年中期，該公司的總額為2077.34億元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為1637.96億元，存貨資產(chǎn)總額為1082.95億元，存貨占流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)的比例較高，分別為66.12%和52.13%。存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比例過(guò)高，亦說(shuō)明企業(yè)存貨變現(xiàn)的能力還有待提升。

利潤(rùn)方面，上半年，該公司錄的利潤(rùn)總額5.83億元，同比下降46.02%，歸母凈虧損3.03億元，同比下滑262.96%，營(yíng)業(yè)毛利率13.56%，較去年同期下降8.77%。

實(shí)際上，該公司的盈利指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)多次出現(xiàn)下滑，2021年全年，首創(chuàng)城發(fā)合并口徑的凈利潤(rùn)為0.21億元，同比下降99.15%，歸母凈利潤(rùn)為6.40億元，同比下滑39.22%，營(yíng)業(yè)毛利率19.45%，較去年同期下降7.27%。

至于指標(biāo)持續(xù)下滑、上半年歸母凈利潤(rùn)虧損的原因，該公司表示，一方面部分項(xiàng)目受當(dāng)?shù)叵迌r(jià)政策影響，銷(xiāo)售價(jià)格及速度未及預(yù)期，公司毛利率有所降低，而前期高毛利項(xiàng)目已陸續(xù)完成結(jié)算；

另一方面，首創(chuàng)城發(fā)吸收合并首創(chuàng)置業(yè)之后，將承繼和承接首創(chuàng)置業(yè)的所有資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益、業(yè)務(wù)、人員、合約以及所有其他權(quán)利及義務(wù)，首創(chuàng)置業(yè)賬面以前年度確認(rèn)、2021年當(dāng)期確認(rèn)的未彌補(bǔ)虧損對(duì)應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)，因未彌補(bǔ)虧損預(yù)計(jì)無(wú)法繼續(xù)使用，全額予以沖減，2021年度沖減金額14.23億元。

不過(guò)，該公司亦明確，“隨著首創(chuàng)城發(fā)未來(lái)業(yè)務(wù)板塊的進(jìn)一步升級(jí)拓展，以及首創(chuàng)集團(tuán)未來(lái)資源的進(jìn)一步支持，對(duì)公司未來(lái)利潤(rùn)水平或?qū)⑿纬梢欢ㄖС帧！?/p>

財(cái)務(wù)篇

當(dāng)前，資金成為房地產(chǎn)企業(yè)生存的命脈，尤其是在去年下半年以來(lái)，房企債務(wù)違約引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)下行雙重壓力下，房企融資進(jìn)入艱難時(shí)刻。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告顯示，2022年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)境內(nèi)債券融資共計(jì)發(fā)行268筆，較去年同期減少102筆；發(fā)行規(guī)模合計(jì)約2530億元，同比減少41.35%。

上半年通常是房企的集中籌資期，部分如萬(wàn)科、中國(guó)金茂等企業(yè)歷年來(lái)1-6月發(fā)行占比超過(guò)存續(xù)規(guī)模的60%以上。除此之外，3月、4月是房企信用債的集中發(fā)行時(shí)段，不過(guò)今年融資窗口期并未如期到來(lái)，銷(xiāo)售低迷疊加償債高峰期，令2022年成為了“分水嶺”。

從首創(chuàng)城發(fā)的情況來(lái)看，一方面，該公司承接了首創(chuàng)置業(yè)原有的部分融資，另一方面，有首創(chuàng)集團(tuán)背書(shū)，該公司融資渠道整體還算通暢。

3月初，首創(chuàng)城發(fā)擬承繼首創(chuàng)置業(yè)10億元公司債，票面利率為4.5%；3月22日，首創(chuàng)置業(yè)三期中期票據(jù)發(fā)行主體擬變更為首創(chuàng)城發(fā)；5月初完成發(fā)行10億元中期票據(jù)，利率僅3.77%；6月及7月接連發(fā)行了23.73億元公司債、16.7億元公司債。

截至報(bào)告期末，首創(chuàng)城發(fā)的總資產(chǎn)為2077.34億元，總負(fù)債為1675.92億元，資產(chǎn)負(fù)債率為80.68%，較年初小幅上升0.12%，公司有息債務(wù)總額956.83億元，較年初下降1.62%。

該公司表示，資產(chǎn)負(fù)債率上升，主要是報(bào)告期內(nèi)鄭州平原文旅城項(xiàng)目、武漢經(jīng)開(kāi)九派江山項(xiàng)目出表導(dǎo)致少數(shù)股東權(quán)益減少所致。

不過(guò)，該公司強(qiáng)調(diào)，未來(lái)根據(jù)北京市國(guó)資委和首創(chuàng)集團(tuán)嚴(yán)控實(shí)際負(fù)債規(guī)模的要求，嚴(yán)格按照業(yè)務(wù)規(guī)劃和國(guó)資委、首創(chuàng)集團(tuán)要求降杠桿、控負(fù)債，最大限度降低資產(chǎn)負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)。

在該公司的有息負(fù)債當(dāng)中，信用類(lèi)債券余額312.50億元，占比達(dá)到32.66%，其中2022年下半年到期或回售的公司信用類(lèi)債券21.30億元；銀行貸款余額383.01億元，占有息債務(wù)余額的40.03%；非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款84.84億元，占有息債務(wù)余額的8.87%；其他有息債務(wù)余額176.48億元，占有息債務(wù)余額的18.44%

從借貸比例來(lái)看，該公司的融資結(jié)構(gòu)還算合理，信用類(lèi)債券及銀行貸款的利率一般優(yōu)于非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款，而該公司這兩項(xiàng)融資占比高達(dá)七成。

另?yè)?jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，該公司將于2022年下半年到期的有息負(fù)債為89.81億元，將于2023年內(nèi)到期的有息負(fù)債余額為79.61億元。

此外，首創(chuàng)城發(fā)合并口徑內(nèi)發(fā)行的境外債券余額61.10億元人民幣，且在2022年下半年內(nèi)到期的境外債券余額為0億元人民幣。

而截至報(bào)告期末，該公司擁有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為218.89億元，足夠償還年內(nèi)到期負(fù)債。

整體而言，重組完成已過(guò)大半年時(shí)間，在行業(yè)壓力之下，首創(chuàng)的盈利指標(biāo)仍待優(yōu)化，不過(guò)，財(cái)務(wù)水平整體保持穩(wěn)定。

此前，該公司管理層曾提到，希望新平臺(tái)首創(chuàng)城發(fā)財(cái)務(wù)更加穩(wěn)健，三條紅線全部轉(zhuǎn)綠，成為細(xì)分賽道的龍頭，同時(shí)資管業(yè)務(wù)能夠分拆上市……要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，或許，首場(chǎng)城發(fā)還有很長(zhǎng)的路要走。

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