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焦點速讀:國家隊要下場買地產債了

作者|周智宇

編輯|張曉玲

民營房企融資得到了監管層的進一步力挺。


【資料圖】

11月8日晚間,交易商協會發文稱,在央行的支持和指導下,協會將繼續推進并擴大民營企業債券融資工具(“第二支箭”),支持包括房企在內的民營企業發債融資。預計可支持2500億民營企業債券融資,后續也會視情況進一步擴容。

具體來說,是由央行再貸款提供資金支持,委托專業機構在市場化、法制化原則下,通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式對民企進行支持。

也就是說,在繼續支持民營房企發債的基礎上,央行甚至會直接下場,拿錢給機構來購買房企債券。這表明了監管機構對于修復民營房企信用的信心、決心。

市場對此積極反應,11月9日,房地產板塊放量大漲,旭輝、龍光、新城發展和碧桂園等在香港上市的房企股價漲幅一度超20%,A股市場上陽光城、金科股份和中南建設漲停;地產債券也掀起臨停潮,包括碧桂園、金地和龍湖在內的房企,旗下多只債券大漲,觸發臨停。

有機構人士認為,相比過去一段時間里支持民營房企發債的表態、動作,直接購買債券的方式無疑是最刺激投資者情緒的一項,這表明監管機構意識到目前地產債券波動對市場的影響,接下來會在債券市場上率先出手穩信心。

中金信用則指出,對比此前國常會、央行的表態,此次新增了“直接購買債券“方式。雖然協會發文未明確是在一級還是二級市場買債,不過為了穩定市場,二級市場買債的可能性更大。一級市場買債不像擔保增信、創設信用風險緩釋憑證能起到杠桿撬動作用,融資支持意義會弱一些。

從市場情況也可以看到,當下房企信用陷入了預期自我實現的怪循環。在房企股、債出現異常波動下跌后,市場也會挖掘出房企在項目或財務上的問題,最終導致房企出險。過去一年,陽光城、融創和旭輝皆是如此。

對于民營房企信用的擔憂,也導致民營房企融資渠道不斷收窄,機構抽貸現象依舊不斷。民營房企的融資市場已然失靈。

雖然有中債增擔保發債,但中債增擔保發債需要有抵押物,或者找機構進行反向擔保。考慮到發行費用、擔保比例等問題,房企也不會將中債增擔保發債作為首選項,導致目前中債增擔保發債在量上與過往公司債發行不成比例。截至目前僅有6家民營房企發了68億債。

并且隨著旭輝的出險,市場原有公認的安全邊界也被打破。甚至近期,投資者的擔憂情緒也進一步彌漫至保利發展、中海和華潤置地等央企、國企。過去一個月里,這些龍頭央企、國企的股價也動輒打了七折,但這些房企并未出現信用風險。

而房企存量債券無休止的下跌,也導致二級市場上的波動影響到了一級市場發債。

一名香港投行人士表示,因為美元債信心低迷,年初時連國企背景的房企發行美元債,都要借助不可撤銷的備用信用證(SBLC),如今民營房企的境內債市場和當時很像,如果不穩住二級市場,一級市場上發債依舊會很難。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,目前針對民企的信用風險預期存在非理性的成分,存在一刀切的現象。導致一些問題不大、甚至是健康的企業也陷入了無謂的失血中,這個時候就需要政策及時介入。

這也使得央行帶隊下場買債,和之前在一級市場上想辦法加大融資力度截然不同,這是通過買債的舉動,平穩二級市場價格,穩固投資者對債券市場的信心,并進一步修復一級市場,讓房企能夠順利發債。

想象一下,一邊是幾萬塊就能將十億元債券價格折半,另一邊是懷揣著至少2500億元的“國家隊”,過去一年里在債券市場上的多空之戰,已然就要落下帷幕了。

在此之前,包括金輝、雅居樂和新希望地產在內的21家民營房企也和相關部門開會,接下來也會有更多的房企通過中債增擔保發債,涉及金額約200億元。龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等房企也正推進第二輪中債增擔保債券發行。得到支持的民營房企范圍越來越廣。

有龍頭民營房企融資部門人士表示,監管對民營房企融資的呵護之意明顯,接下來融資也能好很多,不過房企還是要保持現金流的底線思維,能否穿越周期,依舊要看銷售,要看內生現金流改善。

中信證券陳聰認為,如果后續政策能有效帶動房地產銷售,預計未來地產債凈融資和利差情況或將改善,地產信用也將迎來新起點。

接下來,隨著融資逐漸被拉回正軌,房企也能修復信用,在土地市場上的投資也會更加進取一些。這也有利于提振購房者的信心,房企也會從眼下的冬季里走出。

關鍵詞: 國家隊要下場買地產債了 民營企業債券 旭輝集團

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