央行金融16條主要放松房企融資，優(yōu)質(zhì)房企尤其是民營(yíng)房企在貸款上有望獲得與國(guó)企同等的地位。

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楊現(xiàn)華/文

繼支持民營(yíng)房企發(fā)債的利好釋放后，央行又推出了可稱(chēng)為史詩(shī)級(jí)的房地產(chǎn)救市“金融16條”，緊隨而來(lái)的銀行授信、央行降準(zhǔn)和房企股權(quán)融資等融資通道相繼放行。在“保交樓”為一貫?zāi)繕?biāo)下，保主體已漸成政策轉(zhuǎn)向目標(biāo)，政策托底力度有望使行業(yè)明確拐點(diǎn)。

在中央層面接連不斷利好釋放下，政府托底房地產(chǎn)已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。尤其是疫情擾動(dòng)下，房企開(kāi)工和竣工仍受影響，消費(fèi)端的低迷仍在持續(xù)。因此，對(duì)已出險(xiǎn)房企和相對(duì)健康房企，通過(guò)融資的不斷放松穩(wěn)定市場(chǎng)主體；供給端資金壓力減輕和信用的逐步恢復(fù)，才會(huì)對(duì)需求端帶來(lái)持續(xù)正面的提振。

從保項(xiàng)目到保主體

11月25日，央行宣布于2022年12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))，下調(diào)后金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.8%。央行上一次降準(zhǔn)是在4月份。

降準(zhǔn)對(duì)資金需求主體有利，對(duì)房地產(chǎn)尤其如此，釋放流動(dòng)性支持房地產(chǎn)的意味或在其中。因?yàn)榫驮趦扇涨埃胄羞B同銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了支持房地產(chǎn)發(fā)展的金融16條。

金融16條從房地產(chǎn)融資、保交樓和受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置等與房地產(chǎn)相關(guān)的六大方面做了系統(tǒng)的安排。其中，放松房企融資無(wú)疑是重中之重，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是支持融資，主要體現(xiàn)在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放等條款上；二是支持合理展期，如支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期；三是支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，按照市場(chǎng)化原則滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求；四是支持個(gè)貸，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平等。

央行文件是指導(dǎo)性政策，各金融機(jī)構(gòu)隨之迅速將政策落地。根據(jù)公開(kāi)信息，以工農(nóng)中建交郵儲(chǔ)六大行向17家房企授予的信貸額度累計(jì)已達(dá)1.28萬(wàn)億元，各主要銀行還與房企在并購(gòu)、住房租賃和多元化融資服務(wù)等方面建立合作關(guān)系。

意向授信與實(shí)際使用資金雖有差異，但結(jié)合監(jiān)管目標(biāo)和近期政策，大型民營(yíng)房企的流動(dòng)性和融資壓力將顯著改善是顯而易見(jiàn)的事實(shí)。

證監(jiān)會(huì)早前表態(tài)支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃后，11月28日明確支持房企股權(quán)融資。債權(quán)與股權(quán)融資雙雙放松，打開(kāi)了房企的融資渠道。

銀保監(jiān)會(huì)也指出應(yīng)堅(jiān)決避免出現(xiàn)一致性抽貸、斷貸行為，六大行對(duì)暫時(shí)遇困房企存量開(kāi)發(fā)貸款給予展期等安排；股份制銀行部第一時(shí)間督促12家全國(guó)性股份制商業(yè)銀行加快貫徹落實(shí)各項(xiàng)政策要求。

在推出金融16條之前即11月初，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布信息，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容，即所謂第二支箭。隨后龍湖、美的置業(yè)和新城控股等民營(yíng)房企發(fā)債紛紛出爐，部分房企發(fā)債申請(qǐng)已經(jīng)落地。

根據(jù)中信建投統(tǒng)計(jì)，2022年1-10月，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外債券融資規(guī)模合計(jì)5834億元，同比下降29.6%，其中境內(nèi)發(fā)債4296.7億元，同比下降18%。第二支箭將推動(dòng)房企債務(wù)融資的恢復(fù)，從而緩解房企尤其是民營(yíng)房企的資金壓力。

面對(duì)接連的融資放松尤其是對(duì)民營(yíng)房企的支持，申萬(wàn)宏源指出，第二支箭和銀行授信等政策密集推出，供給端政策明確轉(zhuǎn)向“既保項(xiàng)目、更保主體”。

申萬(wàn)宏源表示，在此之前，政策更多是支持保交付。8月底，政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款2000億元推進(jìn)“保交樓”；11月底，央行向商業(yè)銀行提供2000億元“保交樓”貸款零息資金。而近期“第二支箭+商業(yè)銀行的萬(wàn)億資金支持”更加聚焦于公司層面，表明供給端政策明確由“保項(xiàng)目、不保主體”向“既保項(xiàng)目、更保主體”轉(zhuǎn)變。

從保項(xiàng)目到保主體意味著健康房企融資的全面放松。在此之前，由于政策和市場(chǎng)信心等原因，房企尤其是民營(yíng)房企融資端陷入困境。之前的保交樓更多是關(guān)注陷入債務(wù)危機(jī)的房企項(xiàng)目如何繼續(xù)開(kāi)發(fā)，對(duì)健康房企的政策著力點(diǎn)較少，這也導(dǎo)致了部分優(yōu)質(zhì)民企一有風(fēng)吹草動(dòng)，市場(chǎng)就有恐慌情緒，眾多民企股價(jià)基本跌入“破產(chǎn)價(jià)”。

供給端的穩(wěn)定對(duì)需求端也有著巨大的影響。由于疫情等原因，2021年下半年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售明顯下降。房企接連爆雷也起到了推波助瀾的負(fù)面影響，資金危機(jī)后房企項(xiàng)目陷入停滯，對(duì)購(gòu)房者造成了直接的損害。因此，穩(wěn)定供給端也就是間接穩(wěn)定需求端。

申萬(wàn)宏源也表示，前期政策放松效果不明顯的原因，除了需求端因種種因素較弱之外，供給端房企資金風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)散也是造成樓市預(yù)期悲觀的主要因素之一，供給端政策密集推出不僅實(shí)現(xiàn)保主體，預(yù)計(jì)也將對(duì)需求端預(yù)期改善有較大信心提振。

優(yōu)質(zhì)房企廣積糧

城門(mén)失火殃及池魚(yú)。2021年下半年，起商品房銷(xiāo)售逐漸下滑，房企爆雷頻發(fā)。疊加調(diào)控政策的持續(xù)收緊和突發(fā)新冠疫情等影響，房地產(chǎn)行業(yè)陷入低谷。短期內(nèi)消費(fèi)端無(wú)法改善局面下，供給端解決房企的資金壓力顯得尤為重要。

按照原來(lái)的發(fā)展模式，土地儲(chǔ)備是房企看中的核心之一。拿地是房企未來(lái)發(fā)展的根本動(dòng)力，房企不惜加高杠桿以增加土地儲(chǔ)備。不過(guò)這種高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式已漸成往事，可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展才能掌控未來(lái)。尤其是在當(dāng)下，資金多少才是企業(yè)手中“余糧”的多寡，優(yōu)質(zhì)房企有充分的理由獲得更多支持。

再融資和銷(xiāo)售回款是房企資金來(lái)源的兩大途徑。銷(xiāo)售回暖尚需時(shí)日，解決房企資金困境更多的需要政策的松綁。

在交易商協(xié)會(huì)釋放優(yōu)質(zhì)民企融資渠道后，龍湖集團(tuán)第一個(gè)嘗鮮。政策發(fā)布后，公司200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行獲得受理，當(dāng)月底即11月25日龍湖就宣布計(jì)劃于29日發(fā)行20億中期票據(jù)。

除了債券發(fā)行外，工農(nóng)中建等各大銀行也與龍湖簽署授信協(xié)議，授信額度各不相等。除國(guó)有大行外，興業(yè)銀行等也與龍湖等多家房企簽署了意向性融資協(xié)議等。

龍湖集團(tuán)一向被認(rèn)為是民營(yíng)房企的典范。即便如此，在行業(yè)下行的大背景下，公司也難獨(dú)善其身，先是傳來(lái)破產(chǎn)謠言和機(jī)構(gòu)做空，遭遇股債雙殺，隨后的管理層變動(dòng)更使得公司股價(jià)單日一度重挫逾40%。

通過(guò)提前還貸、大股東增持，龍湖集團(tuán)穩(wěn)住了二級(jí)市場(chǎng)的劇烈變動(dòng)，隨后國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)繼續(xù)維持公司“BBB”的投資級(jí)評(píng)級(jí)，穆迪、標(biāo)普等對(duì)龍湖集團(tuán)的評(píng)級(jí)也是保持在投資級(jí)。在三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中，能夠獲得投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企僅剩下龍湖集團(tuán)一家。

作為民營(yíng)房企的優(yōu)秀代表，二級(jí)市場(chǎng)上龍湖集團(tuán)的股價(jià)一度跌幅超過(guò)了85%。與之對(duì)應(yīng)的是，2022年上半年，公司營(yíng)收同比增長(zhǎng)56.4%至948億元，剔除公平值變動(dòng)等影響之后歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)6.1%至65.5億元。

作為混合所有制的代表和行業(yè)龍頭，萬(wàn)科無(wú)疑更受關(guān)注。在此次融資放松中，目前萬(wàn)科獲得的資金規(guī)模也是最多的。首先是銀行授信上，公司已經(jīng)獲得3000億元左右的意向授信額，包括中國(guó)銀行的1000億元、交通銀行1000億元和郵儲(chǔ)銀行1000億元的授信額，另外三家銀行也與萬(wàn)科簽署了合作協(xié)議，使得萬(wàn)科成為目前唯一與六大行均簽約的企業(yè)。

除了銀行授信外，萬(wàn)科還向交易商協(xié)會(huì)遞交了280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向。這還不是全部，在日前召開(kāi)的董事會(huì)上，萬(wàn)科還新增不超過(guò)500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)。

此外，金地集團(tuán)、美的置業(yè)、碧桂園等也都獲得了不同大行的授信額度，新城控股和旭輝控股集團(tuán)等都申請(qǐng)了儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向。已經(jīng)獲得銀行授信和申請(qǐng)債券發(fā)行的民企不少是重合的，即優(yōu)質(zhì)房企受到的鼓勵(lì)會(huì)更加集中。

在央行發(fā)布的金融16條中，首先提到的就是對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，但通知中也表明要“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展”。也就是說(shuō)，政策支持的是健康經(jīng)營(yíng)的民企，而非一味加杠桿導(dǎo)致爆雷的房企。

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