“閩系房企”曾是房地產(chǎn)上半場激進(jìn)、愛冒險的群體代表，千億黑馬頻出。

然而，2021年下半年以來，“閩系房企”卻成為本輪地產(chǎn)下行周期中的爆雷重災(zāi)區(qū)，泰禾、福晟、陽光城等相繼暴雷隕落。

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如今，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整仍在繼續(xù)，“閩系房企”出現(xiàn)明顯分化：建發(fā)、中駿等未出險房企崛起；金輝等到期償債壓力較大房企面臨流動性考驗；貸款、非標(biāo)逾期房企公開債務(wù)違約風(fēng)險加大。

01

違約

2月10日，融僑集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“融僑集團(tuán)”）公告稱，公司子公司未能清償恒豐銀行福州、鄭州分行貸款合計6.58億元，正在協(xié)商和解。

子公司貸款違約公告

公告顯示，融僑集團(tuán)子公司福州融心置業(yè)有限公司未能清償恒豐銀行福州分行債務(wù)1.78億元、子公司河南卓奧置業(yè)有限公司未能清償恒豐銀行鄭州分行債務(wù)4.8億元。?

因違約事項，融僑集團(tuán)及相關(guān)子公司分別與恒豐銀行福州分行、恒豐銀行鄭州分行發(fā)生訴訟糾紛，正在與恒豐銀行福州分行、恒豐銀行鄭州分行協(xié)商和解。

值得注意的是，這并非融僑集團(tuán)及其子公司首次出現(xiàn)債務(wù)違約。

2022年8月，融僑集團(tuán)子公司武漢置業(yè)未能償還信托計劃5.99億元本金及利息，融僑集團(tuán)所持約1.77億元股權(quán)數(shù)額被凍結(jié)。

2022年12月，融僑集團(tuán)新增兩筆信托貸款違約，已到期未支付的借款本息合計6.5億元。

《小債看市》統(tǒng)計，目前融僑集團(tuán)存續(xù)債券9只，存續(xù)規(guī)模75.92億元，其中將有25.32億債券于一年內(nèi)到期。

2022年上半年，融僑集團(tuán)已將“19融僑01”和“19融僑F1”展期，獲得一定喘息機(jī)會。

未來償債現(xiàn)金流

在信用評級方面，目前融僑集團(tuán)主體和相關(guān)債項信用等級均為AA+，評級展望為“穩(wěn)定”。

2022年4月，“19融僑01”及“20融僑01”多次出現(xiàn)二級市場成交價格明顯偏離合理價值的情況，隨后融僑集團(tuán)緊急回應(yīng)稱公司生產(chǎn)經(jīng)營、日常管理均運(yùn)行正常，未發(fā)生重大不利變化。

據(jù)官網(wǎng)介紹，1989年融僑集團(tuán)創(chuàng)辦于福州，已發(fā)展成為經(jīng)營多元民生產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿僑資企業(yè)，公司是唯一一家沒有上市的閩系規(guī)模房企。

2022年上半年，融僑集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)總收入55.72億元，同比下滑25.56%；實現(xiàn)歸母凈利潤-25.42億元。

歸母凈利潤

截至2022年中，融僑集團(tuán)總資產(chǎn)為809.47億元，總負(fù)債612.47億元，凈資產(chǎn)197億元，資產(chǎn)負(fù)債率75.66%。

《小債看市》統(tǒng)計，融僑集團(tuán)主要以流動負(fù)債為主，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計74.65億元；長期有息負(fù)債合計145.01億元，其剛性債務(wù)總規(guī)模高達(dá)219.66億元。

然而，融僑集團(tuán)流動性堪憂，其在手貨幣資金僅有42.9億元，較2021年末規(guī)模腰斬，現(xiàn)金短債比為0.57，公司短期償債壓力較大。

債務(wù)壓力之下，2022年10月融僑集團(tuán)向首開股份出售福建首融沛澤置業(yè)100%股權(quán)及3.21億元股東債權(quán)，合計成交額約5.7億元。

2023年1月，融僑集團(tuán)又以3.23億對價出售“現(xiàn)金奶牛”融僑物業(yè)100%股權(quán)。

可以說，還未擺脫擴(kuò)張后遺癥的融僑集團(tuán)，目前存在較大的流動性和償債壓力，其債務(wù)風(fēng)險會否蔓延至公開債務(wù)？

02

降級

2月10日，穆迪將金輝控股（9993.HK）的企業(yè)家族評級從“B2”下調(diào)至“B3”，高級無抵押評級從“B3”下調(diào)至“Caa1”，評級展望維持“負(fù)面”。

穆迪表示，受銷售疲軟及未來12-18個月內(nèi)高額到期債務(wù)影響，金輝控股的流動性持續(xù)惡化。在嚴(yán)峻的經(jīng)營環(huán)境中，其經(jīng)營性現(xiàn)金流能否支撐起企業(yè)運(yùn)營和債務(wù)償還存在不確定性。

2022年前9月，金輝控股合同銷售額同比下降52%至354億元，銷售均價也同比下降12%至每平方米14914元。

穆迪預(yù)計，金輝控股2023年的合同銷售額將降至350億元左右，其在二、三線城市敞口較高，這里的經(jīng)濟(jì)基本面和住房需求均弱于一線城市，因而將限制政府支持地產(chǎn)銷售政策的成效。

同時，銷售額下降也將限制金輝控股的經(jīng)營現(xiàn)金流和流動性，其能否在未來12-18個內(nèi)籌集到外部資金以滿足經(jīng)營及再融資需求，將決定其流動性的健康狀況。

在未來12-18個月內(nèi)，金輝控股將有大量債務(wù)到期，其中包括于2024年3月到期的美元離岸債券。

《小債看市》統(tǒng)計，目前金輝控股僅存續(xù)這一只美元債，存續(xù)規(guī)模3億美元，將于2024年3月20日到期。

另外，金輝集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“金輝股份”）還存續(xù)一只2.5億美元債，將于2023年9月17日到期。

在岸債券方面，金輝股份目前存續(xù)6只債券，存續(xù)規(guī)模51.42億元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有12億元。

存續(xù)在岸債券情況

2022年末，金輝股份發(fā)行了由中債增擔(dān)保的12億元境內(nèi)中票，但與到期債務(wù)量相比仍相差甚遠(yuǎn)。

從業(yè)績上看，2022年上半年金輝控股實現(xiàn)營收183.31億元，實現(xiàn)歸母凈利潤12.39億元，同比下滑32.15%。

歸母凈利潤

由于保持較低售價，金輝控股披露的毛利率可能會從2022年上半年的17.74%和2021年的19.36%下降到2023年的14%左右。

銷售毛利率

由于業(yè)務(wù)的下降，金輝控股的財務(wù)指標(biāo)將惡化，穆迪預(yù)計其債務(wù)杠桿將從2022年的7倍惡化至2023年的10倍左右；以EBIT利息覆蓋率衡量的還本付息能力也將從同期的1.8倍惡化至1.4倍。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，金輝控股主要以流動負(fù)債為主，其中一年內(nèi)到期的短債有133.19億元；長期有息負(fù)債合計301.47億元，剛性債務(wù)總規(guī)模有434.66億元。

在現(xiàn)金流方面，2021年和2022年上半年金輝控股籌資性現(xiàn)金流分別凈流出89.42億和88.62億元，說明外部融資環(huán)境持續(xù)惡化，公司面臨再融資壓力較大。

籌資性現(xiàn)金流

2017年以來，為了實現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張，金輝展開了激進(jìn)的拿地策略。

規(guī)模擴(kuò)張下，金輝負(fù)債高企、融資成本上升、毛利下滑等后遺癥開始顯現(xiàn)，其能否安然度過償債高峰？

關(guān)鍵詞： 融僑子公司6.58億貸款違約 金輝流動性惡化再被降級