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月醞知風之地產(chǎn)行業(yè):基本面再度走弱 核心城市政策空間打開


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本月觀點:7月地產(chǎn)投資、銷售、信貸數(shù)據(jù)持續(xù)走弱,政治局會議首提供求新形勢,住建部首提降低首套住房首付比例,強調(diào)落實“認房不認貸”等,北上廣深均表態(tài)跟進舉措,有望打開“新形勢”下的政策空間。短期關注銷售轉(zhuǎn)弱、個別房企信用事件發(fā)酵帶來的政策博弈機會,中長期關注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強信用房企保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、濱江集團、建發(fā)國際集團等;同時建議關注物業(yè)管理企業(yè)及城中村改造的產(chǎn)業(yè)鏈機會,如保利物業(yè)、招商積余、綠城管理控股、東方雨虹、科順股份、偉星新材等。

政策:新形勢下政策空間打開,一線城市需求端有望發(fā)力。7月涉房類政策32項,其中偏松類政策25項;延長“金融十六條”期限,政治局會議首提供求新形勢,北上廣深紛紛表態(tài)將落實倪虹部長講話要求,會同有關部門更好滿足居民剛性和改善性住房需求,有望盡快跟進舉措;央行提及指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率,后續(xù)房貸利率下調(diào)仍存空間。

資金:居民信貸再度走弱,房企境內(nèi)融資規(guī)模環(huán)比回升。7月M2同比增速環(huán)比回落0.6pct;社融存量同比增速回落0.1pct,居民信貸再度走弱。7月房企境內(nèi)債融資規(guī)模環(huán)比升64.8%。“金融16條”中部分政策獲延期,主要涉及房企存量融資展期、專項借款支持項目的配套融資支持等,多家房企股權融資計劃取得突破性進展;民營房企中新城控股、新湖中寶等先后成功發(fā)行中票等。

樓市:成交延續(xù)疲軟,各能級城市價格均環(huán)比下跌。8月(截至18日)重點50城新房月日均成交環(huán)比降7.2%,同比降34.9%,降幅較上月擴大0.7pct;百城住宅價格中,各能級城市均環(huán)比下跌;7月央行貨幣政策司司長指出,我國房地產(chǎn)市場供求關系已發(fā)生深刻變化,過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺政策存在邊際優(yōu)化空間,核心城市政策或迎優(yōu)化。

地市:土地供應季節(jié)性回落,土地市場面臨流拍壓力。7月供地規(guī)模季節(jié)性回落,百城土地供應建面環(huán)比降48.4%;成交建面環(huán)比降33.1%;成交持續(xù)走弱影響房企拿地信心,7月百城土地流拍率升至33%,創(chuàng)2021年以來新高。盡管核心城市土拍仍有熱度,但亦有降溫勢頭。7-8月上海、深圳土拍中,仍有地塊觸頂成交,但非核心區(qū)域多以底價成交,甚至流拍情況。

房企:延續(xù)探底行情,核心城市樓市復蘇動能有待提振。7月供需兩淡,樓市延續(xù)探底行情,百強房企累計銷售額同比下降5.9%,單月銷售額同比下滑37.2%;累計銷售面積同比下滑17%,單月銷售面積同比下滑36.8%,降幅進一步擴大。7月下旬以來中央頻繁釋放利好信號,若核心一二線城市松綁“四限”,新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn);弱二三線城市購買力仍需修復,短期成交難有明顯起色。

板塊表現(xiàn): 7月申萬地產(chǎn)板塊上漲14.16%,跑贏滬深300(4.48%);截至2023年8月21日,當前地產(chǎn)板塊PE(TTM)15.3倍,估值處于近五年97.6%分位。

風險提示:1)若后續(xù)貨量供應由于新增土儲不足而遭受沖擊,將對行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負面影響;2)若樓市去化壓力超出預期,銷售持續(xù)以價換量,將帶來部分前期高價地減值風險;3)政策呵護力度有限,行業(yè)調(diào)整幅度、時間超出預期,將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負面影響。

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