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平安證券:拿地收縮聚焦,熱度分化加劇


(資料圖)

樂居財經 李禮6月7日,平安證券發布地產政策洞察系列之八。

土地市場供需疲弱,預供地下流拍率下滑。2023 年前 4 月 300 城住宅用地推出、成交建面同比下降均超 30%,土地出讓金同比下滑 19.5%,三項

指標均較 2021 年同期下滑超 60%,政府推地態度有賴于銷售修復。供地由“集中出讓”趨向“多次少量”,重點城市土拍錯期,為房企留足充裕研判時間,平滑資金計劃。此外政府推地前摸排房企參拍意愿,預公告不少于 3 個月,供地信息披露更加細致明確,疊加優質地塊出讓加大出讓力度,22 城前 4 月涉宅用地流拍率僅為 2.6%,遠低于 2021 年、2022 年。

房企投資策略高度一致,城市板塊間熱度分化加劇。高能級城市樓市更具韌性,帶動土拍熱度攀升,前 4 月一線城市土拍溢價率 8.06%,遠高于二線(6.65%)、三四線城市(5.91%)。且當前房企投拓容錯率下降,普遍采取“聚焦核心城市板塊”、“以銷定投”戰略,后續去化確定性及流速成為房企拿地首要衡量標準,投資策略趨于一致。因此成為投資“重中之重”的核心城市及板塊競拍較為激烈,而多數城市及邊緣板塊因庫存去化壓力較大,土地市場仍較為冷清。

地塊整體盈利空間仍優于 2021H1,民企拿地意愿提升。核心城市土拍轉暖并未引發毛利率大幅下滑擔憂,整體盈利空間仍優于 2021H1。一是土拍火熱僅會降低房企中簽概率,各地仍存封頂搖號制度,如杭州第四批土拍封頂成交比例達 67%,但平均地價房價比僅為 53.6%,平均價差達14849 元/平,仍留有一定利潤空間;2023 前 4 月 22 城土拍住宅用地平均溢價率 8.1%,仍低于 2021H1(14.7%);二是部分城市取消“定配建”限制等,降低房企實際拿地成本。分房企性質看,前 4 月央國企整體拿地銷售金額比 14%,高于民企(8.5%);50 強房企中民企拿地金額、面積占比分別較 2022 年提升 3.9pct、9.5pct, 受益于“三支箭”的優質民營房企亦重回土拍市場,城投與地方國企托底需求淡化,不乏競價或跨區域拿地現象。但民企持續拿地僅為個別典型代表,整體投資尚未普遍復蘇。

投資建議:在集中供地優化與多地加大核心地塊供應下,土拍成交溢價率略有好轉,流拍撤牌率下滑,房企投資聚焦加劇核心城市土拍升溫,民企拿地信心修復;后續土拍延續回溫有賴于銷售端恢復,預計地市分化仍將延續。盡管房企布局重疊,主流房企在核心城市拿地仍有提升空間,無需過度擔心拿地聚焦帶來的補貨不足風險;且部分企業仍未完全走出資金困局,強信用、強運營房企拿地優勢依然存在,建議關注越秀地產、保利發展、招商蛇口、中國海外發展、濱江集團、華發股份、萬科 A 等。

風險提示:1)房地產行業短期波動超出預期風險;2)個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險;3)政策改善及時性低于預期風險。

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