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部分城市交易疲軟引發(fā)庫(kù)存激增!全國(guó)68城新房銷(xiāo)售較為困難

新房庫(kù)存消化需要多久?上海5.7個(gè)月,杭州6.1個(gè)月,但景德鎮(zhèn)、西寧需要5年以上,山東日照、河北香河超過(guò)4年。

從上海易居研究院6月25日發(fā)布的《百城住宅庫(kù)存報(bào)告》來(lái)看,100個(gè)城市中有68個(gè)城市去化周期超過(guò)14個(gè)月,即意味著近7成城市的房屋銷(xiāo)售狀況較為困難。


(資料圖)

值得注意的是,在二季度新房交易全面承壓之下,全國(guó)多地庫(kù)存走勢(shì)卻一反常態(tài),不增反降。截至2023年5月底,全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量50505萬(wàn)平方米,環(huán)比減少0.6%,同比減少3.6%。環(huán)比指標(biāo)出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月的下降,而同比指標(biāo)則出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月的下降。

部分城市交易疲軟引發(fā)庫(kù)存激增

數(shù)據(jù)顯示,海口、深圳、合肥和三亞等重點(diǎn)城市庫(kù)存同比增速較高,其中原因各不相同,部分和相關(guān)城市重啟開(kāi)發(fā)投資工作有關(guān),如海口和三亞;以深圳為代表的部分城市新盤(pán)供應(yīng)加大帶了庫(kù)存上升,也有部分城市或和市場(chǎng)交易略疲軟等因素有關(guān)。

相反,肇慶、沈陽(yáng)、中山、長(zhǎng)春和蘇州等城市的庫(kù)存有所下降,其中肇慶降幅達(dá)到30%,特別是去化存在困難甚至面臨保交付壓力的鄭州,庫(kù)存同比反而下降17%。

一邊是二三線(xiàn)城市庫(kù)存下降,另一邊則是高企的去化壓力,百城中近7成城市去化遇到困難。

報(bào)告顯示,有68個(gè)城市去化周期超過(guò)14個(gè)月,即意味著近7城城市的房屋銷(xiāo)售狀況較為困難。景德鎮(zhèn)、西寧、日照等人口流入少、城市能級(jí)低的城市,購(gòu)房需求并不強(qiáng)勁,去庫(kù)存周期偏高。

全國(guó)100城新建商品住宅存銷(xiāo)比排序(月) 易居研究院

濟(jì)南、上海、珠海、杭州和中山等城市的去庫(kù)存狀況總體良好,其中濟(jì)南樓市表現(xiàn)較好,且具有一定可持續(xù)性。而上海、珠海、杭州和中山都屬于高能級(jí)城市,購(gòu)房需求確實(shí)相對(duì)充足。

“但這些城市也不是絕對(duì)樂(lè)觀(guān),即使上海市場(chǎng)去庫(kù)存快,也主要是由于房?jī)r(jià)倒掛、地鐵沿線(xiàn),而沒(méi)有地鐵的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目賣(mài)得并不好,甚至出現(xiàn)了各種違規(guī)亂象,這些都是需要注意的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

老舊庫(kù)存拉長(zhǎng)去化周期

部分城市的庫(kù)存增加更凸顯了銷(xiāo)售端的疲弱。

一方面,市場(chǎng)整體走弱令原本人口流入少、供應(yīng)較為集中的二三線(xiàn)城市去化更加困難;另一方面,城市庫(kù)存結(jié)構(gòu)也加劇了去化周期的拉長(zhǎng)。

以去化周期超過(guò)5年的西寧為例,據(jù)克而瑞,西寧等城市2021年及之前的庫(kù)存占比均在7成及以上,庫(kù)存比較“舊”。而一二線(xiàn)城市中,庫(kù)存新鮮度較高的杭州和合肥,2021年及之前的庫(kù)存占比分別僅31%和20%,2022年及之后的庫(kù)存占比近乎7成,大都處于持銷(xiāo)期;上海、成都和長(zhǎng)沙庫(kù)存也比較新鮮,2022年及之后的庫(kù)存占比均在55%以上。相比之下,一些城市老舊庫(kù)存占比過(guò)高,加之錯(cuò)過(guò)了最佳銷(xiāo)售窗口期,去化顯得更加困難。

而景德鎮(zhèn)、哈爾濱、泉州等城市,不僅庫(kù)存高企、存銷(xiāo)比周期長(zhǎng),往往也是70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)指數(shù)同環(huán)比跌幅榜的“常客”。

另有一些城市已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整政策,支持去化。除南京、合肥、鄭州、杭州部分區(qū)縣等放松限購(gòu)?fù)猓?月15日,福州福清出臺(tái)新政,取消限售、支持合理住房消費(fèi)。其中提到,結(jié)合新建商品住房庫(kù)存實(shí)際,落實(shí)最低購(gòu)房首付比例和貸款利率政策等,甚至鼓勵(lì)舉辦房產(chǎn)推介會(huì),營(yíng)造促進(jìn)住房消費(fèi)的市場(chǎng)氛圍。

氛圍與預(yù)期,是未來(lái)市場(chǎng)銷(xiāo)售的重要支撐。易居研究院判斷,若銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不改善,那么三季度或重新出現(xiàn)去庫(kù)存周期反彈的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),鑒于7成左右城市都面臨銷(xiāo)售較為困難的問(wèn)題,所以激活合理住房消費(fèi)需求工作應(yīng)該具有普遍性。

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