導讀

　　分析認為，目前北京二手市場表現得頗為健康，之前的市場升溫只是從低谷向正常回歸。一旦回歸正常，交易量價立刻從上行轉向平穩甚至下行，過熱并未出現。形成這樣的局面，北京樓市政策功不可沒，持續調控形成了投機需求逃離和剛性需求回歸，市場交易基本以居住為目的。

　　自去年“3·17”新政以來，北京樓市遭遇了史上最嚴厲的調控。通過限購、限貸等方式在最大程度上擠壓了投資需求，同時也令市場陷入深度調整中。

　　中原地產研究中心統計顯示，截至6月20日，北京二手房住宅6月簽約9750套。這一成交量依然是2015年來，連續4年的最低點，同比下跌了13.2%。但相比2017年下半年，環比上漲了56.2%。房價調整下，剛需購房者入市，北京二手房價格調整明顯，從2017年4月開始到現在12個月累計跌幅超過15%，部分區域跌幅近20%。

　　二手房市場反映市場狀態相對真實。我愛我家市場研究院院長胡景暉認為，整體而言，目前北京二手市場表現得頗為健康，之前的市場升溫只是從低谷向正常回歸。一旦回歸正常，交易量價立刻從上行轉向平穩甚至下行，過熱并未出現。形成這樣的局面，北京樓市政策功不可沒，持續調控形成了投機需求逃離和剛性需求回歸，市場交易基本以居住為目的。“相信在政策持續護航下，未來北京二手房市場將進入一個較為平穩的時期。”

　　成交量創四年來新低

　　2017年3月17日，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，樓市調控進一步升級。政策規定：居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發放貸款期限25年以上的個人住房貸款。

　　政策發布一年零三個月以來，對北京樓市帶來“重創”。

　　據中原地產研究中心統計，截至2018年6月20日，北京二手房住宅6月簽約9750套，與2018年5月同期11105套相比下調12%。這是2015年來連續4年的最低點。

　　成交量下跌的同時，房價也在調整。公開數據顯示，截至2018年3月，北京全市二手房均價約在58500元/平方米左右，相當于2016年12月的水平；與2017年3月相比，跌幅達15%。據前述機構統計，從2017年4月開始到現在這12個月，北京市二手房價格累計跌幅超過15%。

　　21世紀經濟報道記者隨機調查了北京市通州區、海淀區及豐臺區二手房市場價格情況，經紀人均表示目前市場上二手房價格與新政前相比，降幅很大。通州一位經紀人稱，“一些老小區相比去年三四月份，價格降幅在1萬/平方米左右。這幾個月房價較平穩，交易量有所增長，購買者也以剛需客為主。”

　　海淀一位中介人士則告訴記者，從去年三四月份開始，二手房價格一直在跌，幅度大約在20%左右；豐臺區二手房經紀人稱，跟去年三四月份相比，區內二手房價格跌幅約在10%-15%，每平方米降了近1萬元。今年春節后，二手房價格有些許上漲，但并不明顯。

　　雖然北京市6月份二手房的成交量和價格仍在低位徘徊，但中原地產首席分析師張大偉預測，6月北京二手房住宅成交將在1.6萬套左右，疊加2018年已經成交的70563套，預計上半年，北京二手房成交住宅套數將在7.6萬套左右。若這一數據與市場成交量一致，則與2017年下半年相比，二手房成交量將環比上漲56%。從這一角度看，二手房市場整體有回暖趨勢。

　　張大偉認為，“目前北京二手房成交量依然屬于平穩周期，5-6月剔除學區交易等影響，市場真實成交二手房在1.5萬套左右，這在2009年以來的市場中屬于平穩期成交量。從整體上看，北京市場已經從2017年三四季度的最低迷中，逐漸走向平穩。”

　　未來將進入平穩期

　　對于北京二手房市場近一年來的表現，58安居客房產研究院首席分析師張波分析稱，二手房價呈現明顯“過山車”態勢，房價在2017年到達頂點之后一路下滑，2018年2季度房價已基本處于相對穩定位置，目前二手房成交均價穩定在5.4萬-5.5萬/平方米區間。從成交量來看，5月網簽約1.8萬套，處于近一年來高點。

　　張波稱，雖然從目前來看北京二手房市場已經呈現量升價穩態勢，但并不表示市場會回歸到調控前的狀況。究其原因，目前北京市場的投資群體已經幾乎不見蹤影，市場成交大都圈定在自住需求，隨著調控深入，尤其是房價逐步回歸理性，自住者入場人數在不斷增長。未來北京二手房整體還將呈價穩量變態勢，雖會受季度等因素影響，但房價整體持續穩定將是大概率事件，投資性需求很難在今年死灰復燃。

　　我愛我家市場研究院院長胡景暉也認為，未來北京二手市場將進入較為平穩的時期。

　　值得注意的是，今年上半年新建商品房住宅簽約數據依然低迷。中原地產研究中心統計顯示，半年新建商品房住宅網簽將創造歷史同期最低，從有完整數據的2005年算起，這是歷史第一次出現半年新商品房住宅(不含共有產權)不足萬套的歷史最低值(預計半年合計不足8500套)，即使加上共有產權的2103套，也僅1.06萬套，依然是歷史最低值。

　　張大偉表示，限價房政策明確后，預計2018年下半年，新建住宅將出現簽約井噴，特別是限競房的大量供應，將導致快速簽約，而這些項目在最近幾個月有望入市2萬套以上。

　　張大偉稱，從價格走勢看，2018年北京市場因為有大量房源供應，調控政策繼續嚴格執行，所以價格出現明顯反彈的可能性不大。但在經歷過2017年大幅度下調后，市場平穩運行將是2018年下半年的主要趨勢。

關鍵詞： 二手 性需求 房價