文/《清華金融評論》資深編輯秦婷

房貸利率的調整備受矚目，尤其是今年以來，相關部門建議降低存量房貸利率，這關系到樓市乃至消費增長。目前來看，降低存量房貸利率仍待落地，隨著LPR進行最新調整，存量房貸利率下調進程有望加快，也有上市銀行于近期對此作出最新回應。

近期，多家上市銀行披露2023年中期業績并召開業績發布會，針對存量房貸利率調整進展情況，有上市銀行作出最新回應。

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8月25日，中信銀行管理層在當日召開的2023年半年度業績發布會上表示，中信銀行密切關注監管導向和市場動向，已對本行行內業務情況進行了及時梳理和分析，對可能發生的業務調整已經做好了預案。

“基于目前掌握的信息來看，同業各行對政策的理解不盡相同，我們理解實際操作需要考慮對客政策的一致性，也要考慮各地區域的差異性，以及利率調整力度等諸多因素。比如說從客戶角度看，各銀行按照相當的標準執行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情。但是從區域情況來看，歷史上地產政策是因城施策的，各地區按揭貸款利率差異也比較大，存量利率調整時確實比較難實行‘一刀切’的管理政策。”中信銀行副行長謝志斌表示。

從調整力度來看，謝志斌提到，也需要兼顧銀行實際承受能力。按照一些主流券商研究機構的估算，按揭利率每調降10個BP（基點），對全行業相關的凈息差的影響大概是0.9個BP至1個BP。

建設銀行管理層在8月24日舉行的2023年中期業績會上，也就存量按揭貸款重定價話題進行回應。建設銀行首席財務官生柳榮表示：“存量按揭貸款利率按市場化原則來進行重新商定，確實對后續的銀行凈息差會產生一定影響。現在監管部門的具體細則還沒出來，各家銀行也在溝通，現在測算還是有一定的難度，總體上（凈息差）肯定會有一定的下行壓力。”

LPR下調空間或已不大，存量房貸利率下調進程有望加快

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上表示，人民銀行支持和鼓勵商業銀行按照市場化法治化的原則，與借款人自主協商，變更合同約定，或者是用新發放貸款置換原來存量的貸款。

目前來看，有一些地方表態降低存量房貸利率。8月3日，鄭州市出臺15條樓市新政，其中，鼓勵在鄭各商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，引導個人住房貸款利率和首付比例下行，穩定居民消費預期。

但從最終落實來看，全國銀行大多尚在觀望準備之中，鮮有大的商業銀行出臺降低存量房貸利率的措施。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院副院長范建雙指出，盡管央行鼓勵商業銀行和借款人可協商降低存量房貸利率，但實際操作層面仍存在難點和不確定性。在銀行凈息差持續下行的背景下，下調存量房貸利率會造成銀行利息的損失、降低銀行的資產收益率，銀行主動下調存量房貸利率的動力不足。同時，銀行和借款人簽訂的合同是受法律保護的，央行強調要按照市場化、法治化原則，這就排除了強制全面調降存量利率的可能。

范建雙進一步表示，但是也應該看到，對于銀行來說，通過這種方式不僅能夠減少提前還貸比例和利息損失，從長期來看還能提高銀行的競爭力和市場占有率；對于存量房貸購房者來說，通過這種“轉貸款”方式能夠有效緩解其利息負擔，同時也能提高借款人的還款意愿和還款能力，弱化其提前還貸動機，提振消費。

7月底，住房和城鄉建設部部長倪虹召開企業座談會強調，要大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

8月21日，中國人民銀行公布，1年期LPR下調10個基點，由3.55%降為3.45%；5年期以上LPR不變，仍為4.2%。

中指研究院分析認為，整體來看，LPR下調空間或已不大，未來或許更多房價調整壓力大的城市通過下調加點數來降低房貸利率，降低購房成本。另外，存量房貸利率下調進程有望加快，從而釋放居民消費潛力。

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