拿到一處好物業(yè)，做什么生意最合適，需要通過科學的分析，讓項目變成最合適的產(chǎn)品，獲得良好的收益與資產(chǎn)增值。

合適的定位，項目收益持續(xù)上漲

這樣的例子在窩趣公寓有很多，合適的定位為項目帶來良好的收益，在疫情期間收益依然收益，很好的幫助投資人降低了風險。

窩趣公寓某項目周邊以小工廠居多，所以周邊大部分是供工廠職工居住的農(nóng)民房，但是投資人將目光瞄準到項目3公里內(nèi)的汽車城，以汽車城的工作人員為主要目標群體，設計出一套適合這類群體居住的長租公寓。窩趣公寓接手后正值疫情爆發(fā)，而項目的出租率卻在3個月后上漲了45%。

窩趣公寓某項目原本是以藍領(lǐng)群體為主的普通出租屋，經(jīng)過市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)周邊寫字樓的白領(lǐng)群體也有租房的需求，但是附近并沒有能夠滿足這類人群的出租房，這是一片空白的市場。項目投資人經(jīng)過核算后確定提升產(chǎn)品后能夠進一步提升項目收益，自己運營一段時間后對收益不滿意，因為要滿足白領(lǐng)群體租房的需求，除了提升產(chǎn)品質(zhì)量外，還需要配置相應的服務，進而項目投資人決定與窩趣公寓合作。托管給窩趣公寓后，雖受疫情封路的影響，但是項目依然還預售期內(nèi)達成滿房目標，平均房價較托管前提升了48%。

窩趣服務式公寓某項目前身為普通公寓，經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)周邊存在高端酒店及經(jīng)濟型酒店，但是缺乏中端服務式公寓，且機場的旅客非常需要這樣的住宿產(chǎn)品，因此加盟了窩趣服務式公寓。窩趣公寓接店后于2019年元旦開業(yè)，用了三個月時間，營收提升4倍，經(jīng)過1年的運營，經(jīng)營情況再次向上躍進一大步。

全產(chǎn)品策略，滿足各種投資需求

針對不同的商圈與物業(yè)，窩趣公寓開發(fā)團隊將會根據(jù)商圈特點、物業(yè)條件等因素，通過專業(yè)評估和測算，為物業(yè)匹配最合適的窩趣公寓產(chǎn)品。除了地理位置，還要考慮不同產(chǎn)品在經(jīng)營方面的差異及投資額及投資回報。

三步進行預算編制，找到最適合項目的定位

1.消費水平

分析項目所在地或周邊的發(fā)展規(guī)劃，預估項目租客目前及未來消費水平的變化。

2.目標客群

對周邊客群進行分析，按類別區(qū)分，評估所占的比例及客源通勤方式。

由于客群龐大，一個項目不可能全部覆蓋，要與周邊競品成為朋友，所以下一步是對1KM內(nèi)競爭對手分析，計算客群被瓜分的情況，預估可搶占哪些客群。

3.投入產(chǎn)出

以窩趣公寓為例，公寓項目投資的造價構(gòu)成包括：

毛坯物業(yè)房間基礎裝修：砌磚，墻地面，排給水，強弱電，門窗，廚房，衛(wèi)生間等硬件裝修。

家具及軟裝：衣柜桌椅，沙發(fā)，床墊，窗簾等。

電器及設備：空調(diào)，電視，冰箱，洗衣機，熱水器，抽油煙機等。

籌建及開辦費用：品牌費用，設計及工程指導，系統(tǒng)安裝，籌建預售，人員招聘培訓等。

消防及證照：噴淋、煙感、消防水泵、報警主機、消火箱、滅火器材等，開業(yè)前證照辦理。

大堂及公區(qū)：綜合社區(qū)大堂，其他公區(qū)區(qū)域。

不同物業(yè)基礎狀況、施工條件、產(chǎn)品定位有較大區(qū)別。

從3個角度進行分析后，進行項目投資的預算編制，找到最適合項目的定位。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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