來(lái)源：中房報(bào)

原標(biāo)題：磨合四年未果保利發(fā)展、合富輝煌合作生變

4月7日晚，合富輝煌集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“合富輝煌”，00733.HK）宣布與保利發(fā)展的重組有了新變化。據(jù)了解，雙方在3月31日簽訂了新重組協(xié)議，合富輝煌將向保利發(fā)展出售保利顧問(wèn)集團(tuán)，并收購(gòu)后者持有的合富中國(guó)43.9%股權(quán)。

2018年1月，合富輝煌與保利發(fā)展（當(dāng)時(shí)名為“保利地產(chǎn)”）簽署了《業(yè)務(wù)合作框架協(xié)議》，約定合作經(jīng)營(yíng)一手及二手物業(yè)代理業(yè)務(wù)，不久后，雙方成立了合資公司——合富中國(guó)，開(kāi)始進(jìn)行業(yè)務(wù)重組。從目前來(lái)看，這兩家企業(yè)的融合不太順利，在業(yè)務(wù)、員工薪酬及管理系統(tǒng)等方面未能達(dá)成全面共識(shí)。

合富輝煌認(rèn)為，公司已經(jīng)獲得有關(guān)合作的大部分價(jià)值，進(jìn)一步整合的價(jià)值不大，改變合作模式或許還可以發(fā)掘新的業(yè)務(wù)協(xié)同效益。

4月8日，接近保利發(fā)展的知情人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，磨合難確實(shí)是雙方選擇調(diào)整合作方式的主要原因，未來(lái)保利發(fā)展將獨(dú)立發(fā)展旗下的代理業(yè)務(wù)。

重組4年后改變合作模式

合富輝煌與保利發(fā)展在2018年5月簽訂了正式的合作協(xié)議，保利發(fā)展向合富中國(guó)注入所持保利顧問(wèn)集團(tuán)全部權(quán)益，換取合富中國(guó)的43.9%股權(quán)，合富輝煌則按發(fā)行價(jià)每股新股份4.2港元向保利發(fā)展配發(fā)及發(fā)行新股份。重組完成后，保利發(fā)展持有合富中國(guó)43.9%股權(quán)，合富輝煌持有其余股份。

2018年8月，有消息指，兩家公司的一二手代理業(yè)務(wù)重組合并完畢，合富輝煌及保利發(fā)展的相關(guān)代理業(yè)務(wù)均并入了重組后的合富中國(guó)。

根據(jù)當(dāng)年的不競(jìng)爭(zhēng)承諾，保利發(fā)展及合富輝煌的所有一手、二手物業(yè)代理業(yè)務(wù)都由合富中國(guó)獨(dú)家經(jīng)營(yíng)，2019年至2021年，合富中國(guó)向保利發(fā)展提供服務(wù)的物業(yè)交易價(jià)值分別為130億元、110億元、130億元。

只是，民營(yíng)企業(yè)與央企融合的困難比預(yù)想中要多。合富輝煌表示，合作重組完成后，公司與保利發(fā)展已盡最大努力共同促進(jìn)合富中國(guó)及其附屬公司（包括保利顧問(wèn)集團(tuán)）的全面整合。盡管如此，基于兩家公司在業(yè)務(wù)文化、組織架構(gòu)及營(yíng)運(yùn)模式的差異，合富輝煌與保利發(fā)展未能就整合的各個(gè)方面達(dá)成全面共識(shí)，包括合營(yíng)公司的業(yè)務(wù)、員工薪酬及管理系統(tǒng)等。合營(yíng)公司董事會(huì)層面以下的實(shí)際日常營(yíng)運(yùn)及管理仍然相對(duì)獨(dú)立，與2018年合作重組前的經(jīng)營(yíng)模式類(lèi)似。

合富輝煌認(rèn)為，考慮原有合作模式及迄今所取得的成果，進(jìn)一步整合也不會(huì)創(chuàng)造額外價(jià)值或協(xié)助該公司的長(zhǎng)期策略，改變合作模式可能對(duì)雙方都更有利。

新的重組方案是這樣的：合富輝煌向保利發(fā)展出售保利顧問(wèn)集團(tuán)，并收購(gòu)合富中國(guó)（不包括保利顧問(wèn)集團(tuán)）43.9%股權(quán)，最終持有合富中國(guó)100%的股權(quán)。重組沒(méi)有涉及現(xiàn)金代價(jià)，合富輝煌預(yù)期將錄得未經(jīng)審核出售虧損約2.82億港元。

再度重組的目的很明確，就是為了解除此前的不競(jìng)爭(zhēng)承諾，令合富輝煌及保利發(fā)展都可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)各自的物業(yè)代理業(yè)務(wù)。當(dāng)然，雙方也可就個(gè)別項(xiàng)目進(jìn)行合作。例如，保利發(fā)展承諾未來(lái)5年內(nèi)，每年會(huì)給合富輝煌提供貨值不少于800億元的物業(yè)進(jìn)行一手代理業(yè)務(wù)合作。

合富輝煌方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，公司與保利發(fā)展的合作關(guān)系，將由過(guò)去的股權(quán)合作調(diào)整為集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作，調(diào)整后，雙方將在新的合作框架下展開(kāi)全國(guó)范圍的業(yè)務(wù)合作。

保利發(fā)展：代理業(yè)務(wù)市場(chǎng)化方向不變

在保利發(fā)展與合富輝煌牽手前，地產(chǎn)行業(yè)已有一些房企嘗試與代理公司進(jìn)行更深度的合作。2017年1月，融創(chuàng)表示看好中國(guó)房地產(chǎn)存量交易市場(chǎng)的發(fā)展空間，以約26億元入股鏈家。同年4月，萬(wàn)科也通過(guò)增資事項(xiàng)以30億元的價(jià)格獲得鏈家股權(quán)。

股權(quán)投資容易，但業(yè)務(wù)層面的合作推進(jìn)卻并無(wú)太多成功案例。比如，北京萬(wàn)科曾在2015年7月與鏈家共同成立萬(wàn)鏈公司，發(fā)展家居裝飾業(yè)務(wù)，但在2022年1月，北京萬(wàn)科還是退出了所持股份。

從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，2021年開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性緊張對(duì)合富輝煌的影響不小。2021年，該公司物業(yè)代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)了17%至約70億港元，但歸母凈利潤(rùn)卻虧損5.45億港元。原因在于，相關(guān)客戶(hù)的信貸質(zhì)素惡化，導(dǎo)致該公司計(jì)提了3.06億港元的應(yīng)收賬款減值準(zhǔn)備，及1.52億港元的應(yīng)收貸款減值準(zhǔn)備。

雖然合富輝煌的短期業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，但在與該公司的合作中，保利發(fā)展打開(kāi)了代理業(yè)務(wù)市場(chǎng)化的空間。在與合富輝煌合作前，保利發(fā)展旗下已有一手、二手代理業(yè)務(wù)板塊，代理也是其“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)”產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán)。公開(kāi)資料顯示，在2018年與合富中國(guó)啟動(dòng)重組融合后，保利地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利投顧”）便啟動(dòng)了全面市場(chǎng)化戰(zhàn)略，2019年與融創(chuàng)、世茂、旭輝、融僑、實(shí)地、新力等60余家開(kāi)發(fā)商在咨詢(xún)顧問(wèn)、營(yíng)銷(xiāo)代理、渠道拓展等方面達(dá)成合作，落地項(xiàng)目覆蓋30多個(gè)城市。

保利發(fā)展在2021年的中報(bào)中表示，公司的銷(xiāo)售代理平臺(tái)持續(xù)加大市場(chǎng)化拓展力度，銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)200多個(gè)城市，代理項(xiàng)目超2200個(gè)，代理銷(xiāo)售規(guī)模超2500億元。據(jù)了解，目前保利投顧已形成新房代理、新房分銷(xiāo)和存量房租售三大核心業(yè)務(wù)，旗下?lián)碛?家子公司，32家區(qū)域公司，業(yè)務(wù)覆蓋超100座城市，累計(jì)服務(wù)項(xiàng)目超1000個(gè)。該公司旗下二手經(jīng)紀(jì)品牌保利愛(ài)家入駐超30個(gè)重點(diǎn)城市，直營(yíng)門(mén)店超100間。營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)——悅家云已累計(jì)落地全國(guó)102個(gè)城市、431個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

接近保利發(fā)展的知情人士介紹，因?yàn)閮杉夜驹谖幕肮芾淼确矫娴牟町愲y以磨合，重組前后，各自的實(shí)際運(yùn)作其實(shí)沒(méi)有太大變化。退出合富中國(guó)后，保利發(fā)展將繼續(xù)發(fā)展旗下的代理業(yè)務(wù)，“這塊業(yè)務(wù)一直都是市場(chǎng)化運(yùn)作，保利發(fā)展自己的項(xiàng)目會(huì)進(jìn)行聯(lián)合代理，對(duì)保利投顧也沒(méi)有政策傾斜，跟其他代理公司公平競(jìng)爭(zhēng)”。該人士表示，未來(lái)保利投顧的首要目標(biāo)還是滿(mǎn)足保利發(fā)展的需求，市場(chǎng)化的方向也沒(méi)變，只是因?yàn)槟壳暗氖袥r較為復(fù)雜，會(huì)更謹(jǐn)慎選擇外拓的項(xiàng)目。

關(guān)鍵詞： 合富輝煌 保利發(fā)展