5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》），明確“對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。”可以說，這個(gè)消息一出，有房的和沒房的都興奮了。大家都在問，“我的貸款能少還嗎？能少還多少？”別著急，人民網(wǎng)《財(cái)米油鹽》帶你捋一捋。

第一，審題很重要！這次利率下調(diào)針對(duì)的是普通自住房，并且是首套房，也就是剛需。跟已經(jīng)買過的存量貸款沒關(guān)系，跟二套房沒有關(guān)系，跟別墅一類非普通住宅也沒有關(guān)系，炒房更是“大No特No”！

那到底跟什么有關(guān)系呢？簡(jiǎn)單來說，沒有這個(gè)新政之前，央行的指導(dǎo)是：首套房貸款利率下限為4.6%，二套房5.2%。那現(xiàn)在下浮20個(gè)基點(diǎn)，二套仍然不變。也就是，現(xiàn)在首套房利率可以降到不低于4.4%，二套房利率不低于5.2%。淺淺算一下，如果按照貸款金額100萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于平均每月減少月供120元左右，30年下來一共減少利息大約4萬多。

第二，關(guān)于首套房的定義，各地其實(shí)也可以靈活對(duì)待。有的城市還清了貸款后也算首套，比如廣州。還有城市把“二孩房”也看作首套，比如南京。總之，央行說的只是下限規(guī)定，并不是全部城市都要馬上執(zhí)行這個(gè)數(shù)字，主動(dòng)權(quán)還在各地手上，具體執(zhí)行更要“因城施策”。

“從今年以來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大的下行壓力，居民的購房意愿下降，房地產(chǎn)銷售額、房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了下跌。”中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬告訴人民網(wǎng)《財(cái)米油鹽》，這次房貸利率下降會(huì)對(duì)首套房貸利率基準(zhǔn)的中樞有一個(gè)下移作用。同時(shí)，對(duì)居民的剛需、改善性需求會(huì)帶來提振作用，還會(huì)增加提高居民的購房意愿，從而刺激房地產(chǎn)的下階段銷售。

溫彬表示，目前我國(guó)各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況差別較大。一線城市需求相對(duì)更旺盛，但一線城市的限購、限貸等政策總體偏緊，包括房貸利率也相對(duì)較高；三四線城市因?yàn)槭袌?chǎng)供求關(guān)系的原因，面臨房?jī)r(jià)下降壓力。所以，各個(gè)地區(qū)未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)也會(huì)有較大差別。

“未來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將保持市場(chǎng)體系和保障房建設(shè)并行推進(jìn)，滿足不同的居住需求。”他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，可以肯定的是，更多的供給還將進(jìn)一步滿足消費(fèi)者的剛需和改善型需求，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持良性循環(huán)和健康發(fā)展。

專題：《財(cái)米油鹽》——你的財(cái)經(jīng)寶典

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