21日，中指研究院發布報告稱，9月房企融資總額跌至谷底，單月融資總額跌至千億以內，降幅超四成，單月融資規模同比連降7個月。傳統融資渠道中，信用債、海外債、信托融資平分秋色，ABS發行歸零。此外，十余家房企海外評級或展望被下調。

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單月融資總額跌至千億以內，行業平均利率微升

中指研究院監測，9月房地產企業融資總額為911.6億元，同比下降43.8%，環比下降22.3%，單月融資規模同比連續7個月下降。行業平均利率為6.30%，同比持平，較上月上升0.79個百分點。2021年1-9月，房地產企業共融資15252.3億元，同比減少17.0%；9月單月占比6.0%。

報告指出，9月行業融資額繼續大幅下滑，行業周期下行和個別房企的風險暴露引發金融機構對投資行為更為審慎。此外，ABS 9月暫停簽發，是融資規模大降的主要原因，表明監管對房企表外負債的融資模式已經警覺，持續大半年的ABS發行熱潮逐漸退去。

中指研究院稱，今年融資窗口期已過，融資態勢持續走低。10月15日，央行在金融統計數據新聞發布會上表示，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解，主要銀行應準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放。這被視為行業信貸壓力有所緩解的信號，四季度融資情況或有所好轉。

傳統融資渠道平分秋色，ABS發行歸零

從融資結構來看，數據顯示，9月信用債規模占比36.0%，海外債占比29.1%，信托融資占比34.9%，ABS融資占比0%。9月傳統融資模式基本平分秋色。

具體來看，房地產行業信用債融資同比下降43.6%，環比下降31.1%；海外債融資同比上升11.9%，環比上升831.3%，主要為8月發行額過低所致；信托融資同比下降54.2%，環比下降36.3%。9月海外債發行回暖，信托融資跌幅較大。

報告稱，ABS的斷發給9月房企融資帶來較大的震動。今年以來，不少房企在壓縮有息債務規模的同時，積極尋求其他途徑補充資金，發行ABS便是其中之一。2021年1-8月，房地產行業ABS共融資3228.8億元，同比增長37.4%，月度同比增速均值達67.5%；在行業總融資規模中，ABS占比22.5%，而去年1-8月占比僅為13.4%，一年時間ABS的融資地位提升了9個百分點，成為房企融資的新渠道。

具體從結構來看，供應鏈ABS一直為ABS中最主要的融資類型，今年1-8月共融資1811.8億元，占ABS融資的53%；CMBS/CMBN為房地產ABS發行的第二大類，共發行約883.0億元，占比25.8%，排名第三的類型為購房尾款，共融資408.5億元，占比12.0%。

中指研究院表示，供應鏈ABS是將房企對上游供應商的應付款作為基礎資產，將其證券化的融資產品，原始權益人為供應商，因此對房企來說并不增加新的債務，屬于使用經營杠桿緩解財務杠桿壓力的行為。CMBS/CMBN是以商業地產的抵押權為基礎資產，以商業地產未來產生的現金流為償還來源；購房尾款是以基于預售而產生的商品房買賣貸款，是未來的金融債權，二者融資金額不會直接增加房企的有息債務，但實際上由此產生的或有負債仍然存在。ABS的發行并未縮減房企潛在的風險敞口，從監管角度來看仍應劃歸監測范圍之內，因此8月ABS突然急速轉冷，環比大降70.6%，幾種發行方式均受到重創。9月，發行量歸零，為年初以來火熱的ABS融資澆上了一瓢冷水。

從累計融資額來看，1-9月，信用債融資4671.7億元，同比下降11.0%；海外債融資2539.8億元，同比下降30.6%；信托融資4812.0億元，同比下降32.5%；ABS融資3228.8，同比上升37.4%；總融資額較上年同期下降17.0%。其中海外債、信托發行額度同比均下跌超30個百分點。

累計平均利率同比下降，房企融資成本壓力緩解

從融資利率來看，9月發行的信用債平均利率為3.96%，同比下降0.85個百分點，環比下降0.12個百分點；海外債平均利率為7.83%，同比下降0.27個百分點，環比下降3.56個百分點，受風險偏好影響，當前信用級別高、流動性充足的企業成為海外債發行主力，融資利率有所降低。信托融資利率托融資平均利率為7.42%，同環比無明顯變化。

從累計值來看，2021年1-9月累計融資總額的平均利率為5.58%，同比下降0.76個百分點。其中信用債累計平均利率為4.37%，同比持平，高于單月0.41個百分點；海外債累計平均利率為6.67%，同比下降1.10個百分點，低于單月1.16個百分點；信托累計平均利率為7.27%，同比下降0.43個百分點，低于單月0.15個百分點；ABS累計平均利率為3.96%，同比下降0.43個百分點。

多家房企海外評級遭下調

從企業融資動態來看，報告稱，自8月以來，有十余家企業海外評級或展望被評級機構下調，提及最多的因素為當前行業不確定性增強，內房海外債市場波動幅度較大，未來海外再融資可行性下降，企業當前的流動性不足以支撐未來到期債務。海外債通常以“借新償舊”的方式置換到期債務，海外市場波動必然阻礙新債的發行。

中指研究院表示，2022年恰逢海外債到期的主要年份，年度到期債務約3620億元，高峰期在1月、3-4月、6-7月，上半年償債高峰密集，資金需求上升，房企只能動用內部資金償還債務，使得本已吃緊的流動性再度承壓。境外融資渠道不暢、信用風險敞口增加成為房企評價下調的最主要因素。此外，盈利能力減弱也是房企調級的誘因之一。運營能力下降是造成盈利下滑的主要原因。有的企業主要經營區域位于發展潛力不大的地區，在當前市場下行階段，銷售能力難有突破，回款不力。有的企業受融資收緊影響，抽調資金償還債務，從而影響擴張及日常經營活動，造成運營能力減弱。

為應對房企海外債市場大幅波動，多家房企主動發起回購，一方面對穩定投資人信心、緩解市場壓力起到積極作用，另一方面也展示了自身的實力和流動性承壓能力。隨著房地產貸款政策觸底回暖，房地產信貸投放有望提升，將有利于四季度開發及銷售回款提速，減緩房企海外債到期償還壓力。

從典型房企債券發行來看，9月世茂融資額度最高，合計人民幣67.8億元，平均融資利率4.8%。

具體來看，典型房企中信用債利率最高的為金科發行的10億短期融資券，利率為6.8%；最低為蘇高新發行的2.4億短期融資券，利率為2.35%。公開發行的海外債方面，利率最高為正商集團發行的1.6億美元債，票面利率達12.5%；最低為世茂發行的2年期債券，利率為3.975%。

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