就在上周，地產行業重磅利好消息不斷，地產股大漲，讓不少人信心大增！

(資料圖片)

但與此同時，也有西安地產從業人員直呼，今年7月是歷年來最慘的一個月，而且下半年西安的市場壓力仍不小。

那么西安真實的市場是怎樣的呢？我們照樣用數據來說話。

按照慣例，我們依舊在月底統計這個月西安商品住房的登記情況，用數據展示真實的市場。

5447套房源登記，高新區供應就占一半

根據直擊西安樓市統計，2023年7月1日至31日西安共計有29個樓盤結束登記（備注：為便于統計分析，同一樓盤多次加推在樓盤數量方面進行重復計算），新增供貨共計5447套。

從新增供應量方面看，與上個月相比，7月西安新增供貨量環比上漲了6.55%，與去年同期相比同比下降了21.64%。

但從樓盤登記數量上看，7月僅有29個樓盤登記，與上個月相比減少了11個，降幅超過了1/4！

聚焦7月新增房源，之所以登記樓盤數量少、但新增供應量較高是因為靠著幾個樓盤大體量加推吊著這口氣。

其中，單盤一次性加推500套以上的就有2個，中建悅廬首次登記就推出了663套房源，占到7月新增總供應量的12.17%；陜建雁南朗境同樣是首次登記，推出了552套房源，占比為10.13%。

另外300套房源以上的樓盤還有，天琴灣北區372套，中海學仕里收官之作，推出了350套；高新云熙港東地塊342套，中建軌交山海境316套，天地源永安華府310套，高科麓灣國際社區三期300套。

換言之，7月單盤新增300套以上貨源的項目共8個，其中高新區占到6個，另外2個分別是雁塔區和灞橋區。

這三個區也便成為7月份新增房源供應量TOP3的存在。其中高新區當月有10個樓盤登記共供應了2747套房源，占到全市新增供貨量的50.43%，超過一半的新房供應都出自這里。

其余板塊新增供貨量均不達千套，深刻演繹了什么是“深度分化”。在剩下的各區中，雁塔區以791套新增房源，僅次于高新區，位于全市第二；灞橋區則以553套房源，屈居第三，而傳統的供貨大戶——國際港務區則以475套位列第四。

在價格層面，7月份結束意向登記的29個樓盤中，僅有2樓盤備案均價在1.5萬元/㎡以下，占登記樓盤數量總數的6.90%，2個項目均平銷；1.5萬元/㎡-2萬元/㎡的樓盤數量為12個，占登記樓盤數量總數的41.38%，12個項目同樣均是平銷；2萬元/㎡-3萬元/㎡的樓盤數量為15個，占比為51.72%，本月中唯有的3個搖號盤都在2萬元/㎡+這個范圍內。

回顧7月的市場表現，西安樓市目前陷入了深度的兩極分化，高熱樓盤的集中度越來越高，而且全部集中在高價盤中。

搖號盤僅3個，以往萬人搖項目都平銷

至于銷售端，7月西安樓市表現的更加疲軟。

從7月各樓盤的意向登記情況來看，29個樓盤中有3個登記核驗通過量大于房源量，需要搖號，另外26個樓盤確定不用搖號。搖號盤僅占到10.34%，九成左右的樓盤都不用搖號。搖號盤比例明顯低于上個月！

在搖號盤中，中海學仕里、中建悅廬為“1000+人”搖，中國鐵建西派國際為搖號盤。

其中，中海學仕里收官之作推出了350套房源，戶型面價為112.34-168.71㎡，備案均價28088.94元/㎡，吸引了1563個家庭登記并核驗通過，其中剛需家庭中簽率為42.58%，普通家庭中簽率為12.61%，是7月份最難搶的樓盤。

中建悅廬首次登記推出了663套建面約113.19-176.24㎡的產品，備案均價為27347元/㎡，吸引了2443個家庭登記并核驗通過，其中剛需家庭中簽率為44.02%，普通家庭中簽率為15.72%，7月12日開盤，開盤去化率97%，賣得還不錯。

當然隨著中海學仕里的售罄，未來中建悅廬項目熱度會更高一些。

中國鐵建·西派國際則推出了珍藏多年的合院，48套建面約191.35-212.17㎡、備案均價28988.19元/㎡的產品，共吸引了95個家庭登記核驗并通過。但該樓盤去化率為67%！

搖號盤去化率尚且如此，平銷盤的就可想而知了。

總體來看，7月份登記、核驗人數銳減，致使平銷、去化率偏低成為2023年的新常態。

值得注意的是，在這個月，就連曾經的萬人搖、屢次千人搖盤都不搖號了，剛需當下的觀望處境可想而知！

價格，利好加持下的剛需卻賣不動，顛覆大家以往的認知。

究其原因：其一是收入和預期的問題，收入不穩定甚至喪失了收入來源，反推月供，消費欲不得不降低，不買是能力問題；

其二，就是二手房行情下降，置換的賣不了就買不了新房，同時新房價格又無優勢，面臨同小區二手房競爭，沒有倒掛，御錦城和高科面臨的就是同樣問題；

房子沒變，價格沒變，但買房變了，心態也就變了，市場當然在變！

所以當下西安樓市的困境，不僅僅是恢復信心的問題，還要解決增加收入的源頭問題。

圖片來源：西安發布

陜建 龍湖表現搶眼

從典型房企6月份在西安市場的表現來看，當月新增供貨最多的是陜建地產集團。

在這個月，陜建地產集團推出了3個樓盤共計662套房源。

一個是位于西部大道的陜建雁南朗境，一個是位于曲江大明宮的陜建大明府，這2個都是純新盤首次登記，雖不用搖號，但登記人數接近房源數，表現還算不錯。另外一個是位于港務區的雲玥府。

除此之外，陜建地產集團在浐灞三環內的會展板塊推出的陜建錦泓府項目上周五營銷中心開放，預計在8月份首開，屆時更會助推房企在西安市場的地位上前。

（關于陜建錦泓府的詳細信息可參考《千萬級住宅產品頻出的浐灞，下半年初改置業還有哪些機會？》）

下半年陜建地產集團開啟了爆發模式。

龍湖次之，龍湖在這個月同樣推出了3個樓盤，分別是浐灞的龍湖云璟、龍湖香醍硯熙臺，航天的龍湖星河云河頌，但因這3盤推貨量均不大，龍湖7月在西安僅新增了398套房源。

接下來，龍湖在高新CID的純新盤，高新云河頌，上個周營銷中心已開放，還有龍湖代建的未央城建龍湖·粼云天序同樣在7月份開放了營銷中心，入市時間也快了。

緊隨其后的是中海地產。

中海地產憑借中海學仕里收官的350套房源，位列第三！這些助推中海在2023年西安十大房企銷售排行榜中占得一席地位。但下半年中海西安在城區內面臨無新項目可售的局面，加大土地供應則是當務之急。

同樣在這個月，朗詩、領航等民企表現亮眼，前者給西安帶來了城北三環內綠色科技洋房產品，后者繼續深耕城改市場，為剛需人群提供改善品質房源。

另外，下半年值得期待的房企有金泰、金地、保利、綠城、龍翔等。

其中保利在高新絲路軟件城搖中的保利·云谷天匯項目，正在前期蓄客，不日將入市；位于航天的保利天珺項目也開啟了前期宣傳。

金泰除了在售的金泰唐618外，還有高新絲路軟件城的

金泰·和樾

、西咸能源金貿區的

金泰·観棠樾

，這兩個新項目

都是超百畝大盤

。

綠城在高新的綠城海棠三章、龍翔在港務區的龍翔·奧城云熙、天地源在高新CID的天地源棠頌坊、以及金地在浐灞的金地清峯上等諸多項目都預計在8月陸續入市。

也就是說，下半年西安市場壓力大的同時，也有很多機會。同時也要清醒地認識到即便市場趨冷，那些確定性、安全性更高的樓盤，仍有需求光臨。

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