21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵 上海報(bào)道

2月23日，正榮地產(chǎn)（06158.HK，簡稱“正榮”）召開投資者電話會(huì)。正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝，執(zhí)行董事兼副董事長劉偉亮，執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁李洋，執(zhí)行董事兼CFO陳偉健以及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人康弘等集團(tuán)高管列席會(huì)議，就旗下離岸優(yōu)先票據(jù)擬交換要約和同意征求作出答疑。

正榮管理層表示，如果本次交易無法順利完成，只能通過其他的方式解決債務(wù)問題，考慮整體的債務(wù)重組。這樣的結(jié)果顯然對(duì)債權(quán)人、公司的不確定性因素都會(huì)更高。

黃仙枝表示，“希望能夠得到廣大投資人的理解，能夠在非常時(shí)期一起同舟共濟(jì)，共同渡過眼前的難關(guān)”。

正榮表示爭取在2023年到期之前改善流動(dòng)性緊張局面，目前已安排部分資產(chǎn)出售，所得資金將用于償債。預(yù)計(jì)上半年可以完成30到40億左右規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。

消息一出，當(dāng)天正榮港股收?qǐng)?bào)0.79港元，漲8.22%，盤中曾一度漲約15%至0.84港元。

通過此次投資者會(huì)，正榮向外界傳遞了公司運(yùn)營現(xiàn)狀、籌資進(jìn)展等信息，并對(duì)債權(quán)人明確表態(tài)不“躺平”，爭取用一年時(shí)間走出經(jīng)營困局。

一年之約

正榮管理層表示，短期內(nèi)，正榮沒有辦法彌補(bǔ)現(xiàn)金流和到期債務(wù)之間的巨大缺口，這也是尋求一系列票據(jù)展期的主要原因。通過債務(wù)展期，正榮預(yù)期在一年內(nèi)穩(wěn)定經(jīng)營，恢復(fù)流動(dòng)性。

境外美元債的交換要約以及同意征求僅是正榮債務(wù)展期計(jì)劃當(dāng)中的一部分。正榮希望2022年到期的大部分母公司層面發(fā)行的債務(wù)都能協(xié)商展期。除美元債之外，公司還將計(jì)劃和其他境外債包括ABS和銀行貸款的債權(quán)人協(xié)商達(dá)成類似的展期安排。對(duì)于一些有底層資產(chǎn)的ABS等其他債務(wù)，正榮會(huì)考慮執(zhí)行方式落地手段的差異，同時(shí)在整體境內(nèi)外平等的前提下進(jìn)行展期的同意征求。

陳偉健透露，目前公司在境外的負(fù)債大概接近40億美元。其中今年到期的本金加利息大概有15億美元。

因此，正榮希望與債權(quán)人達(dá)成一年之約，利用這一年時(shí)間強(qiáng)化經(jīng)營和資產(chǎn)處置回收現(xiàn)金流，同時(shí)迎接政策的好轉(zhuǎn)。一個(gè)事實(shí)是，房企妥善解決整體債務(wù)，也較符合債權(quán)人的長期利益。

復(fù)盤現(xiàn)金流遇阻

正榮管理層首先與債權(quán)人復(fù)盤了公司現(xiàn)金流是如何收窄的。對(duì)于債權(quán)人關(guān)于公司現(xiàn)金流在一個(gè)月期間內(nèi)發(fā)生這么大的變化的質(zhì)疑，康弘表示，今年1月份的公告是基于當(dāng)時(shí)公司資金的鋪排計(jì)劃。非常遺憾的是，在過去的一兩個(gè)月，整個(gè)公司的現(xiàn)金收支與預(yù)期相差極大。

正榮在2022年前兩個(gè)月到目前為止的整體銷售不及預(yù)期，這也是行業(yè)基本情況。正榮1月份銷售金額同比下降了約30%。更為關(guān)鍵的是，正榮前兩個(gè)月的融資放款不如人意，凈流出加劇。比如一月份還款接近55個(gè)億，但僅融資14個(gè)億。其中包括西安、廣州等多個(gè)地方開發(fā)貸融資都落空，整個(gè)融資凈流出40多億，比去年年底的原計(jì)劃相差20個(gè)億。

春節(jié)前適逢企業(yè)工程款以及其他支出的支付高峰，正榮1月份支出比平時(shí)高出了將近15億。整個(gè)1月份的整體現(xiàn)金流流出約81億。超出預(yù)期50億。

以上種種對(duì)正榮原來的資金計(jì)劃造成極大影響。

另外，有些地方的資金監(jiān)管力度不斷收緊，導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目層面以外用于償還債務(wù)的資金非常有限。正榮亦面臨這樣的局面。“2月初，我們整個(gè)可用的資金占到總資金約5%左右，受限比例高達(dá)95%。”正榮管理層表示，這樣的情況至今仍沒有看到轉(zhuǎn)機(jī)。據(jù)透露，進(jìn)入2022年，正榮每個(gè)月只有大概兩個(gè)億不到的資金回流。

因此，正榮指出，目前的方案是公司能夠拿出來的最好方案。“公司也研究過各種債務(wù)的解決方案，但是公司債務(wù)結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，只能通過短時(shí)間的本金展期才有可能維持利息的正常支付。這也是對(duì)各方來說一個(gè)最優(yōu)的方案。”康弘表示。

化債進(jìn)展

對(duì)于未來一年的化債計(jì)劃，劉偉亮指出，節(jié)后個(gè)別城市的房貸首付政策有所下調(diào)，如果這種形勢(shì)能持續(xù)下去，尤其是在合理范圍內(nèi)對(duì)融資管控的調(diào)整，對(duì)于正榮穩(wěn)定2022年經(jīng)營局面也有幫助。

劉偉亮預(yù)判，樓市將有以下的變化：

首先，放松監(jiān)管資金可以直接釋放項(xiàng)目層面的現(xiàn)金資源，增加公司的可用資金，顯著地改善企業(yè)的流動(dòng)性來保持項(xiàng)目付款施工。

其次，項(xiàng)目融資的合理需求如果能得到滿足，能幫助項(xiàng)目正常開發(fā)建設(shè)，減少對(duì)企業(yè)全局的資金占用，進(jìn)一步有利于順利開盤和加速銷售，有助于銷售資金的回籠。

正榮管理層也很坦誠地指出了當(dāng)下房企化債普遍面臨的局面：如果金融機(jī)構(gòu)能夠在還款端給予適當(dāng)彈性，在當(dāng)前的環(huán)境下，有利于緩解短期集中還款的壓力。項(xiàng)目層面有更多時(shí)間爭取銷售回款，回籠資金，有助于整個(gè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

如果債權(quán)人包括美元債持有人能接受此次交易，正榮表示，未來一年內(nèi)，從以下幾個(gè)方面增加現(xiàn)金以保證債券兌付：

第一，在途資金的回籠以及受限資金的釋放。

2月，正榮有接近120億應(yīng)收賬款。隨著政策的適度放松，有可能會(huì)釋放一部分受限資金補(bǔ)充流動(dòng)性。

第二，加快銷售和資金回籠。

截至2月初，正榮預(yù)計(jì)剩余的權(quán)益貨值大概有1300億以上，基本上分布在南京、蘇州、福州等這城市。正榮擬通過加快銷售資金回籠來保持生產(chǎn)經(jīng)營以及資金的回籠。預(yù)計(jì)3月銷售會(huì)有改善。正榮主要布局在一二線和強(qiáng)三線城市，整體資產(chǎn)的流動(dòng)性比較好。據(jù)劉偉亮透露，目前已有超過70個(gè)項(xiàng)目復(fù)工。

第三，出售資產(chǎn)“回血”。

目前，正榮手握近100億的自持物業(yè)，扣除掉當(dāng)前20億融資和再投入的30億，按照公允價(jià)值計(jì)算的凈價(jià)值約40到50億左右。這些項(xiàng)目都在正榮的出售列表內(nèi)。

正榮目前明確要保交付，通過快速銷售，有效改善流動(dòng)性。在減少負(fù)債規(guī)模的前提下，推進(jìn)部分項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，爭取在2023年到期之前改善整個(gè)流動(dòng)性緊張的局面。

據(jù)介紹，正榮目前已梳理了一批合作項(xiàng)目和投資性物業(yè)。合作項(xiàng)目主要是與合作方以及國央企進(jìn)行洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓的事宜，預(yù)計(jì)今年上半年可以完成30到40億左右規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。

作為排名行業(yè)20名左右的房企，正榮陷入資金困境的現(xiàn)狀與化債方案頗具代表性，對(duì)后來者也具有借鑒意義。

關(guān)鍵詞： 正榮地產(chǎn)召開投資者電話會(huì) 復(fù)盤危機(jī)與披露化債方案