對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，“增收不增利”已然成為了業(yè)內(nèi)最大的共同點。

不久之前，金輝控股公布了2021年年報。

數(shù)據(jù)顯示，2021年金輝控股實現(xiàn)收入為400.3億元，同比上升14.77%，而同期毛利僅為77.47億元，同比僅上升0.45%，凈利潤為36.94億元，同比下滑3.28%。

作為業(yè)內(nèi)穩(wěn)健性房企，金輝控股也未能擺脫“增收不增利”的局面。究其原因，是其利潤指標出現(xiàn)了持續(xù)下滑的趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，2021年金輝控股的毛利率由上一年的22.12%降至19.36%，首次跌破20%。再加上其銷售費用等大幅增加，使得其凈利潤率由上一年的10.95%降至9.23%，近年來首次跌破10%。

較為積極的解讀是，“增收不增利”現(xiàn)象是當前房地產(chǎn)行業(yè)的“通病”，金輝控股只要運作得當，這種局面終會獲得改善。

然而，金輝控股年報中隱藏著的“明股實債”、流動性風險，更值得關注。

歸母凈利潤微增，“明股實債”愈發(fā)嚴重

上文提到，2021年金輝控股的凈利潤為36.94億元，同比下滑3.28%。

但是，同期金輝控股的規(guī)模凈利潤卻錄得32.75億元，同比增長4.71%。

之所以出現(xiàn)這種情況，靠的是對凈利潤總額的分配。

數(shù)據(jù)顯示，2021年金輝控股的少數(shù)股東損益僅錄得4.19億元，較上年同期下降39.42%。

也就是說，2021年金輝控股的歸母凈利潤增長，完全取決于對少數(shù)股東權(quán)益的“擠壓”。

然而，從金輝控股的少數(shù)股東權(quán)益來看，這一結(jié)果是不合理的。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，金輝控股的少數(shù)股東權(quán)益為139.35億元，較上年同期的145.5億元，減少了6億元。

但是，其少數(shù)股東損益下降的幅度，要遠高于金輝控股少數(shù)股東權(quán)益的下降速度。

實際上，近年來，金輝控股的少數(shù)股東權(quán)益一直處于高速增長的態(tài)勢。尤其是在2019年-2020年之間，更是暴漲了100億元。

截至去年年中，金輝控股的少數(shù)股東權(quán)益達到158.2億元的歷史最高值。

然而，少數(shù)股東權(quán)益激增的同時，金輝控股的少數(shù)股東損益卻沒有獲得相應的增長，使得其深陷“明股實債”的嫌疑。

截至2020年年底，金輝控股少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益比例為40.29%，其少數(shù)股東損益占凈利潤總額比例為18.10%，兩者相差二十二個百分點。

而到了2021年年底，金輝控股少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益比例為37.09%，少數(shù)股東損益占凈利潤總額比例為11.48%，兩者相差二十八個百分點。

也就是說，金輝控股“明股實債”的現(xiàn)象愈發(fā)嚴重了。

少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益，成了金輝控股調(diào)節(jié)利潤的“神器”。

百億應付款項壓頂，短債壓力巨大

雖說是穩(wěn)健派，但金輝控股對規(guī)模增長也是有追求的。

2017年-2020年，金輝控股的合約銷售金額逐年增長，分別為445.1億元、746.8億元、888.6億元及972億元。

在去年年中，金輝控股董事長林定強曾表示，“公司2021年的合約銷售金額預計會突破千億”。

但是，受樓市疲軟的拖累，金輝控股的千億目標最終未能如愿。

雖然未達成千億目標，但是在追求規(guī)模增長的路上，金輝控股的負債是上來了。截至2021年年底，其負債總額已經(jīng)高達1540億元，較2017年足足翻了一倍。

負債高也不怕，只要結(jié)構(gòu)合理就行。尤其是短期債務，當下已經(jīng)成了房企的“命門”，只要短債無壓力，金輝控股就沒什么風險。

然而，就年報數(shù)據(jù)來看，金輝控股顯然沒有達到“高枕無憂”的地步。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，金輝控股的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為197.29億元。

而在同期，金輝控股的即期債務總額有167.92億元，包括銀行貸款78.57億元、其他借款16.47億元，以及一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)、公司債和資產(chǎn)抵押證券所得款項72.88億元。

由此可知，金輝控股賬面上的現(xiàn)金，完全可以覆蓋這些即期債務，二者比值約為1.2，這一數(shù)字也是其“三道紅線”現(xiàn)金短債比的結(jié)果。

但是，這并不是金輝控股短債壓力的全部內(nèi)容。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，金輝控股的貿(mào)易應付款項有136.04億元，賬齡在一年以內(nèi)的貿(mào)易應付款項，有129.19億元。

也就是說，如果算上即期的應付款項，金輝控股賬面上的現(xiàn)金更不不夠用的。

要想償還這些債務，“借新還舊”是指望不上了，畢竟如今的融資環(huán)境仍然緊張，那就只能靠金輝控股加快銷售回款了。

然而，根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2022年1-3月，金輝集團實現(xiàn)權(quán)益銷售金額81.20億元，同比下滑57%。

顯然，金輝控股還得加把勁兒。

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