全國首套房貸利率連續(xù)兩月下調(diào) 你會出手嗎?
融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2019年1月份全國首套房貸款平均利率為5.66%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.155倍,環(huán)比上月下降0.35%,為連續(xù)兩個月回落;但同比去年1月首套房貸款平均利率5.43%,上升了4.24%。
報告顯示,在全國35個城市533家銀行中,首套房貸利率走低或持平的銀行數(shù)量占比超過九成,其中,有34家銀行貸款利率回調(diào),占比6.38%;有479家銀行貸款利率較上月持平,占比89.87%。
一線城市變化不大 二線城市則大面積回調(diào)
從城市來看,1月共有7個城市首套房貸利率出現(xiàn)下降,較2018年12月的17個城市有所減少,多數(shù)城市從去年12月出現(xiàn)下降后在今年1月保持穩(wěn)定。
就北上廣深一線城市而言,1月首套房貸利率處于5.09%~5.57%區(qū)間,其中,北京首套房貸款平均利率為5.43%,較2018年12月回落2個基點;上海為5.09%,廣州為5.55%,深圳為5.57%,均較去年12月持平。
一線城市首套房貸款平均利率僅北京略有下調(diào),但二線城市則面臨了大面積的回調(diào)。
以天津地區(qū)為例,多家銀行下調(diào)房貸利率,首套房貸利率由上期的最低基準(zhǔn)上浮15%下降到最低基準(zhǔn)上浮5%。
第一財經(jīng)援引一位中部地區(qū)城商行個人房貸人士稱:“目前我們銀行的房貸基礎(chǔ)利率是基準(zhǔn)利率上浮20%,從去年年底到現(xiàn)在沒有變動。不過,春節(jié)后,我所在區(qū)域其他銀行的首套房貸款利率都有所下降,今年上半年我們銀行房貸利率回落的可能性較大。”
融360的數(shù)據(jù)還顯示,2019年1月全國首套房貸平均利率最低的城市前十分別為:上海5.09%、廈門5.36%、大連5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、烏魯木齊5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、廣州5.55%。最低的上海,利率持平上期;武漢最高,但較2018年12月下降8個基點。
首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%和15%仍是主流。數(shù)據(jù)顯示,全國533家銀行分(支)行中,有132家銀行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%,較上月增加1家。153家銀行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%,較上月減少8家。
融360分析師李唯一稱,1月份首套房利率下降的城市數(shù)量出現(xiàn)減少,與多數(shù)城市已經(jīng)完成樓市回落調(diào)整有關(guān)。預(yù)計未來時間內(nèi),仍有城市會出現(xiàn)回落調(diào)整,具體時間以及幅度因城而異。從政策調(diào)整來看,主要涉及三個方面:公積金政策領(lǐng)域出現(xiàn)調(diào)整,多城市出臺公積金貸款細則規(guī)定;部分地區(qū)出現(xiàn)限購政策的調(diào)整,調(diào)整方向多結(jié)合當(dāng)?shù)貙嵡?多省市加快住房租賃市場發(fā)展進度,盡早發(fā)揮租賃市場對市場的利好作用。
不過,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為,春節(jié)前后,銀行的資金面并未完全寬松,因此,預(yù)計短期內(nèi)銀行下調(diào)房貸利率的可能性不大。
同策研究院總監(jiān)張宏偉持近似觀點,他認為即使利率下調(diào),相對基準(zhǔn)利率來說,也是上浮狀態(tài)。此外,對于一二線大城市來說,房貸利率微調(diào),背后依然是高房價的基調(diào),對樓市的影響微不足道。只有房價真正下降,市場才會好轉(zhuǎn)。
二套房已連續(xù)3個月出現(xiàn)回落 房停貸占比下降
一套房貸款利率連續(xù)兩月下調(diào),二套房也呈現(xiàn)出下降趨勢。
1月份,全國二套房貸款平均利率為6.02%,較上月回落2個基點,環(huán)比下降0.33%,已連續(xù)3個月出現(xiàn)回落。
在35個城市533家銀行分(支)行中,二套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)到基準(zhǔn)上浮10%區(qū)間的占比為6.00%;執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%以上的占比為89.87%,二套房停貸占比為4.13%,出現(xiàn)下降。
首付出現(xiàn)變化:首套房首付三成的銀行占比近八成
房貸利率下行,首付情況方面較上月未發(fā)生變化,首套房首付三成的銀行占比近八成。
今年開年以來,隨著各地差異化信貸政策深入,部分地區(qū)政策性住房存在首付優(yōu)惠。以北京為例,在京購買商品房首付最低為35%,但是購買共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房首付最低為三成,首付成數(shù)降低使得剛需購買門檻相應(yīng)降低。
此外,由于降準(zhǔn)以及“定向降息”等原因疊加,銀行流動性較為充裕。某大型連鎖房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)人員在接受經(jīng)濟參考報采訪時表示:“近期批貸、放款流程加快,不少申請組合貸的客戶都在1個月內(nèi)走完了流程,純公積金貸款或者純商業(yè)貸款會更快一些。”
易居研究院總監(jiān)嚴躍進認為,首付比例的調(diào)整才是影響大量購房需求的關(guān)鍵因素,而利率松動對整體需求的影響相對較小。所以接下來就算利率繼續(xù)松動,市場交易需求也不大可能大量釋放。“可能需要等到5月、6月,配合一些觀望需求的不斷減弱,市場需求才會開始釋放。”
北京等地為公積金松綁 長沙、內(nèi)蒙古公積金貸款政策卻在收緊
從今年開始,北京、銀川相繼簡化公積金提取手續(xù),福州和海南則調(diào)高公積金提取額度,廣州和武漢做得最徹底,直接允許異地購房提取住房公積金。
具體來看,從今年起,在廣州繳納公積金的人士,如果在廣州六個毗鄰城市購買首套住房,可以提取公積金。毗鄰城市包括佛山、清遠、中山、東莞、惠州和韶關(guān)。此前,廣州市嚴格限制提取公積金用于異地購房。
福州則調(diào)高職工家庭住房公積金貸款最高額度,從雙職工60萬元、單職工40萬元調(diào)整為流動性正常狀態(tài)下的雙職工80萬元、單職工50萬元。
在因城施策中,有些地方在松綁,也有一些城市在公積金貸款政策上實施愈發(fā)嚴格的標(biāo)準(zhǔn)。
以長沙為例,申請公積金貸款條件中將住房公積金正常繳存時限由“6個月以上”調(diào)整為“12個月以上”,提高了公積金貸款申請的門檻,同時還將公積金貸款額度與繳存余額和貸款占房款比值掛鉤。
內(nèi)蒙古則要求職工申請住房公積金貸款必須連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上,且賬戶處于正常繳存狀態(tài),不得以補繳、躉繳等形式代替連續(xù)繳存,調(diào)整后的政策同樣將貸款額度與繳存余額掛鉤。
經(jīng)濟參考報援引業(yè)內(nèi)分析人士表示,各地規(guī)范商業(yè)貸款與公積金貸款可以有效預(yù)防加杠桿投資、投機等行為再度擾亂市場,但同時部分剛需群體的貸款額度以及申請資格將會受到影響,預(yù)計未來將會有更多城市將結(jié)合自身現(xiàn)狀對公積金貸款政策作進一步的細化調(diào)整,確保有效促進當(dāng)?shù)胤课葙J款市場的規(guī)范和完善。
多地掀起限購取消潮
在部分地區(qū)公積金管控趨嚴同時,也有部分限購、限售政策出現(xiàn)地區(qū)性緩和調(diào)整。
近日,安徽省阜陽市國土資源局網(wǎng)站顯示,2019年之后掛出的土地出讓公告取消了限價條款。
阜陽市國土局辦公室工作人員對《中國房地產(chǎn)報》表示:“因為考慮到過去土地流拍的因素,我們暫時在出讓土地的條件中取消了限價,未來一段時間內(nèi)會維持。不過,如果以后土地市場價格又出現(xiàn)新的變化,不排除有可能會重新采取限價措施”。對于限價條款的取消,有業(yè)內(nèi)人士表示這與阜陽近幾個月來不斷流拍的土地有關(guān)。
中指研究院研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍表示,2018年阜陽全年成交的地價,尤其是住宅的地價是下降的,適當(dāng)對土地政策做一些優(yōu)化和調(diào)整,讓企業(yè)看到持續(xù)發(fā)展的信心,也有利于未來整個土地市場供給增加。
從去年底開始,許多地方都在微調(diào)樓市調(diào)控政策,紛紛取消限價、限售政策,大多數(shù)都是為三四線城市。山東菏澤市在2018年12月18日,明文提出“取消限售條件”,在當(dāng)時引起了比較大的轟動,也被理解成了“打響樓市松綁令的第一槍",之后各地城市夜紛紛放寬了購房的限制。
廣州緊隨其后,自去年12月21日開始取消商服物業(yè)類限購;青島從今年1月1日起暫停公正搖號;2019年1月9日,北京開始推不限價地塊,位于朝陽區(qū)孫河的兩塊住宅用地均不設(shè)定住宅銷售限價。
“搶人大戰(zhàn)”一觸即發(fā):多地落戶利好政策頻出
值得注意的是,在房貸利率穩(wěn)中有降的同時,今年以來,廣州、西安、南京等城市放寬落戶政策,被認為是對房地產(chǎn)市場的利好。
大連市印發(fā)《大連市戶籍管理若干規(guī)定》,取消了“參與積分落戶的房屋辦理落戶后,3年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓”“落戶新市區(qū)滿5年可遷主城區(qū)”等限制,并對其他條件進行了相應(yīng)的難度降低。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截止2月18日,在2019年發(fā)布各種人才引進與落戶等政策的城市已經(jīng)超過16個。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,未來將會有更多城市加入2019年升級版“搶人大戰(zhàn)”行列。
人才新政中落戶政策的放寬帶來人口的增加,對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場起到了支撐作用。“部分二線城市房價上漲加速,最主要的一個原因就是人才政策變相的放開了限購等政策。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,以最典型的西安為例,與城市歷史最寬松的人才引進政策的確有很大關(guān)系。
在張大偉看來,人才政策變相的降低了限購門檻,將人才吸引來之后,推向本來就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場,這明顯帶來了房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。
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