商業(yè)地產(chǎn)最近很是熱鬧。華潤(rùn)置地深圳大區(qū)官微近日表示將打造全國(guó)首個(gè)創(chuàng)新型市集購(gòu)物中心—萬(wàn)象食家;杭州城西古翠路地鐵站旁的華商超市地塊準(zhǔn)備進(jìn)行城市更新，將新建一座大型綜合體;三亞正在引進(jìn)香港太古里、華潤(rùn)超級(jí)萬(wàn)象城、北京華聯(lián)SKP、上海百聯(lián)等高端購(gòu)物商業(yè)綜合體。

面臨新冠肺炎疫情等不確定因素，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)迎難而上，聚焦創(chuàng)新，積極探尋符合自身特色的“流量密碼”。相關(guān)財(cái)報(bào)顯示，去年以來(lái)，仍有不少頭部商場(chǎng)銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)新提升。此外，還有不少企業(yè)紛紛布局輕資產(chǎn)模式，并開(kāi)設(shè)創(chuàng)新型商場(chǎng)等，以期獲得新發(fā)展。

多數(shù)商場(chǎng)銷(xiāo)售額提升

去年，盡管受到新冠肺炎疫情影響，但行業(yè)企業(yè)似乎活得還不錯(cuò)。根據(jù)零售圈發(fā)布的《2021商業(yè)地產(chǎn)白皮書(shū)》顯示，2021年，近九成頭部商場(chǎng)銷(xiāo)售額提升。

從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，華潤(rùn)置地2021年收入2121.1億元，同比增長(zhǎng)18.1%。集團(tuán)旗下購(gòu)物中心零售額1072億元，同比增長(zhǎng)45%;租金收入139億元，同比增長(zhǎng)38.1%;出租率97.0%，同比增加2.3%。

新城控股2021年商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)保持快速增長(zhǎng)。期間，吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.39億元，包含商鋪、辦公樓及購(gòu)物中心的租金、管理費(fèi)、停車(chē)場(chǎng)、多種經(jīng)營(yíng)及其他零星管理費(fèi)收，同比增長(zhǎng)51%。截至報(bào)告期末，新城控股在全國(guó)135個(gè)城市布局188座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)130座，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)1248.38萬(wàn)平方米，平均出租率達(dá)97.63%。

恒隆地產(chǎn)2021年?duì)I業(yè)收入103.21億港元，同比上升15%。恒隆地產(chǎn)方面表示，受內(nèi)地高端商場(chǎng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)帶動(dòng)，恒隆地產(chǎn)及恒隆集團(tuán)的整體租賃收入分別大幅攀升16%及15%。撇除先后于2020年11月及2021年3月開(kāi)業(yè)的武漢恒隆廣場(chǎng)的辦公樓及商場(chǎng)的租金貢獻(xiàn)，恒隆地產(chǎn)及恒隆集團(tuán)的收入按年分別增加19%和18%。

不過(guò)，也有頭部企業(yè)在營(yíng)收方面出現(xiàn)失利。數(shù)據(jù)顯示，2021年，大悅城地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入123.13億元，同比下降12.7%。2019年大悅城控股旗下購(gòu)物中心的平均出租率為97%，2020年為93.9%，2021年為94.3%，出租率還遠(yuǎn)未恢復(fù)至疫情前的水平。相較之下，龍湖集團(tuán)、新城控股等公司旗下的購(gòu)物中心雖未完全恢復(fù)疫情前的出租率，但2021年的平均出租率都超過(guò)了97%。

此外，從市場(chǎng)投資情況來(lái)看，零售地產(chǎn)表現(xiàn)仍亮眼。據(jù)仲量聯(lián)行近日發(fā)布的市場(chǎng)報(bào)告顯示，一季度亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資持續(xù)上漲，直接投資金額達(dá)408億美元，同比增長(zhǎng)高達(dá)20%。從交易資產(chǎn)的類(lèi)別來(lái)看，零售地產(chǎn)投資增幅最大，同比上漲39%。

布局輕資產(chǎn)等動(dòng)作頻頻

聚焦新市場(chǎng)、輕資產(chǎn)、高端化……企業(yè)有不少動(dòng)作。

快速布局新市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2021年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新增51個(gè)，且2022年仍保持較大的開(kāi)業(yè)規(guī)模，擬開(kāi)約49家新商場(chǎng);2021年，新城控股在全國(guó)20余城開(kāi)出30座吾悅廣場(chǎng)。據(jù)新城控股披露，2022年將再開(kāi)25座吾悅廣場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入105億元。2021年，華潤(rùn)置地新開(kāi)業(yè)9座購(gòu)物中心，新增獲取購(gòu)物中心項(xiàng)目12個(gè)。截至2021年底，在營(yíng)萬(wàn)象系列購(gòu)物中心54個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目約61個(gè)。

同時(shí)，輕資產(chǎn)模式成為“香餑餑”。今年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)通過(guò)與其他房企合作或接收其他房企商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)權(quán)等方式，先后與天元集團(tuán)、鑫苑集團(tuán)、建業(yè)集團(tuán)進(jìn)行合作，并以輕資產(chǎn)方式接連拿下北京SOLANA藍(lán)色港灣項(xiàng)目和北京五棵松卓展購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。

龍湖集團(tuán)也在2021年3月宣布全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式，首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目武漢范湖里特色商業(yè)街于2021年9月30日開(kāi)業(yè)。2022年，龍湖集團(tuán)還有五個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目將落地。

中原地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦告訴中國(guó)商報(bào)記者，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的收入主要依靠收租，在重資產(chǎn)模式下，企業(yè)回籠資金速度慢，資金壓力較大。這也是輕資產(chǎn)模式為何“吃香”的原因。

“輕資產(chǎn)模式有助于降低重資產(chǎn)導(dǎo)向，背后是成本的考慮。企業(yè)規(guī)模做到一定程度的時(shí)候，成本壓力是非常大的，輸出管理優(yōu)勢(shì)比傳統(tǒng)的直接‘造’商場(chǎng)的模式更加有利，是企業(yè)在不斷減負(fù)的導(dǎo)向。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)商報(bào)記者。

此外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還在高端化方向持續(xù)發(fā)力。“受疫情影響，出國(guó)出境受阻，高端消費(fèi)持續(xù)回流，國(guó)內(nèi)高端商業(yè)地產(chǎn)的高端消費(fèi)品生意得以大幅提振。”恒隆地產(chǎn)方面告訴記者。

恒隆地產(chǎn)方面繼續(xù)表示，恒隆緊隨內(nèi)地高端消費(fèi)市場(chǎng)，從硬件到軟件及服務(wù)等全面進(jìn)行優(yōu)化，持續(xù)引領(lǐng)高端生活方式，不斷對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí)，豐富品牌組合和商場(chǎng)業(yè)態(tài)，在目標(biāo)城市大力推動(dòng)“首店經(jīng)濟(jì)”，并致力于開(kāi)拓新業(yè)務(wù)板塊，以迎合日益變化的市場(chǎng)需求。2021年恒隆旗下所有內(nèi)地高端商場(chǎng)的收入均錄得雙位數(shù)增長(zhǎng)。高端產(chǎn)品零售市場(chǎng)全年維持穩(wěn)健表現(xiàn)，租戶(hù)銷(xiāo)售額亦按年增長(zhǎng)33%至89%不等。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活在營(yíng)的重奢購(gòu)物中心達(dá)到8個(gè)，排名行業(yè)第一，零售額同比增長(zhǎng)39.7%。2021年，旗下重奢商場(chǎng)業(yè)績(jī)也相當(dāng)亮眼，其中，深圳萬(wàn)象城2021年銷(xiāo)售額超130億元。商場(chǎng)品牌積極調(diào)整升級(jí)，全年引進(jìn)33家首店，凸顯高端的品牌陣容。

“收租王”們創(chuàng)新引流

不可否認(rèn)，疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成了一定沖擊。盧文曦告訴記者，疫情對(duì)實(shí)體商業(yè)影響尤其大，顧客進(jìn)不到商場(chǎng)里去，商場(chǎng)吸引不到客戶(hù)，就沒(méi)有收入，也就沒(méi)辦法維持正常運(yùn)作。

對(duì)此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也在紛紛自救，開(kāi)設(shè)創(chuàng)新型商場(chǎng)，吸引客流。2021年，華潤(rùn)置地首個(gè)主打“都市美學(xué)”概念購(gòu)物中心——深圳萬(wàn)象前海開(kāi)業(yè)。商場(chǎng)由盒子mall+退臺(tái)式下沉街區(qū)商業(yè)構(gòu)成，其中，以前海命名的建筑藝術(shù)品“前海之翼”、綠色休閑下沉廣場(chǎng)“微風(fēng)峽谷”、片山正通設(shè)計(jì)的三大垂直空間、場(chǎng)內(nèi)眾多的特色藝術(shù)空間帶來(lái)獨(dú)特體驗(yàn)。同時(shí)引入輕奢時(shí)裝、先鋒獨(dú)立設(shè)計(jì)師品牌、集合店、美學(xué)生活方式品牌、高端餐飲等超220家品牌。

新城控股吾悅廣場(chǎng)持續(xù)深化“一店一策”，以“在地思維”打造個(gè)性化空間場(chǎng)景，實(shí)施個(gè)性化、差異化定位，找準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)空間。如沈陽(yáng)沈北吾悅廣場(chǎng)是新城首個(gè)MALL+X創(chuàng)新試點(diǎn)項(xiàng)目，通過(guò)“運(yùn)動(dòng)+社交”新模式打造主題跨界業(yè)態(tài);南京建鄴吾悅廣場(chǎng)是新城商業(yè)全新商業(yè)A+旗艦級(jí)商業(yè)綜合體，圍繞“品質(zhì)、時(shí)尚、社交”三大關(guān)鍵詞，打造 7x24h的全天時(shí)理想生活圈，并成為國(guó)內(nèi)首個(gè)打造貫穿內(nèi)外的秦淮水岸沉浸式互動(dòng)空間的商業(yè)體。

元宇宙與消費(fèi)場(chǎng)景結(jié)合，也激發(fā)出購(gòu)物新體驗(yàn)和商業(yè)新價(jià)值。以廣州悅匯城為例，其在周年慶期間已經(jīng)落地華南地區(qū)首個(gè)AR世界實(shí)景應(yīng)用小程序 “AR Show”。基于商湯科技 SenseMARS 火星混合現(xiàn)實(shí)平臺(tái)，“元宇宙”超現(xiàn)實(shí)感的互動(dòng)體驗(yàn)從空中盤(pán)旋的巨大冰龍、夢(mèng)幻逼真的冰雪城堡、晶瑩可愛(ài)的動(dòng)物冰雕，再到AR紅包雨、AR集圖打卡等有獎(jiǎng)互動(dòng)……這種新商業(yè)模式和零售體驗(yàn)的融入，不僅創(chuàng)造了一場(chǎng)充分奇幻氛圍的購(gòu)物之旅，也為AR商業(yè)價(jià)值開(kāi)辟了新路徑。

此外，央地促消費(fèi)政策頻頻推出，也助力商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)加速恢復(fù)。近期，中央部署促消費(fèi)措施，從供需兩端促消費(fèi)。4月以來(lái)，國(guó)務(wù)院多個(gè)會(huì)議強(qiáng)調(diào)促消費(fèi)、4月底專(zhuān)門(mén)出臺(tái)促消費(fèi)相關(guān)意見(jiàn)。需求端上，包括發(fā)放消費(fèi)券、消費(fèi)補(bǔ)貼，以及穩(wěn)就業(yè)、增加收入提高消費(fèi)能力等;供給端上，包括盡可能降低疫情對(duì)線下活動(dòng)影響、專(zhuān)項(xiàng)債支持消費(fèi)基建等。

從地方層面看，4月初至5月下旬至少有16個(gè)省份27個(gè)相關(guān)地區(qū)出臺(tái)促消費(fèi)措施，計(jì)劃投入超50億元資金用于發(fā)放消費(fèi)券、購(gòu)物補(bǔ)貼等，消費(fèi)券實(shí)際補(bǔ)貼力度或在10%左右。

“疫情之下，‘收租王’確實(shí)不好當(dāng)。”盧文曦認(rèn)為，待市場(chǎng)恢復(fù)后，原先收入好的商場(chǎng)可能情況會(huì)好轉(zhuǎn)，但原先收入情況不太好的商場(chǎng)也不見(jiàn)得會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性消費(fèi)，還是得看商場(chǎng)自身的實(shí)力如何。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 探索流量密碼 輕資產(chǎn)高端化 商場(chǎng)銷(xiāo)售額