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【焦點熱聞】蘇州土拍轉冷,國央企及城投成拿地主力軍,萬科搖中胥江爆款地塊

本文來源:時代財經 作者:鐘黛

圖片來源:圖蟲


(資料圖片僅供參考)

作為長三角核心城市之一,江蘇省蘇州市土拍在年初的“爆火”之后,也開始轉冷了。

6月26日,2023年蘇州三批次土拍落幕,成功出讓12宗地塊,總成交金額118億元,總建面68.2萬平方米。其中,八宗地塊均為底價成交,另外兩宗地塊的成交溢價率不足1%,僅有兩宗地塊觸頂成交,溢價率達到15%。

據克而瑞統計,本次土拍整體成交溢價率為2.45%,與今年的首輪、次輪土拍相比,分別回落5個百分點和6.65個百分點,回到2022年前3輪的水平。

國央企和城投再度成為拿地主力。10宗底價或低溢價成交的地塊中,有8宗由城投聯合其他房企摘得,剩余兩宗則由央企單獨競得。

克而瑞研究中心研究總監謝楊春、研究員吳嘉茗分析稱,蘇州本次土拍熱度大幅降低,一方面是當前市場銷售預期仍未修復,另一方面,失去核心地塊加持后,房企參拍的積極性有限。

園區26號地塊、姑蘇區24號地塊為本次土拍的兩大熱門地塊。前者在開拍后7分鐘加價30輪,沖破中止價進入搖號,成交樓面價28175元/平方木,總價為14.08億元,由大家房產幸運搖中。后者則在38輪密集加價后進入搖號環節,成交樓面價為2.3萬元/平方米,總價為6.86億元,由萬科A(000002.SZ)搖中。

“蘇州本次土拍,高溢價成交的地塊仍舊位于園區及姑蘇區的核心區域。因為這些板塊的供求關系相對健康、庫存量較低,房企拿地后,未來銷售價格和流速兌現的確定性更強。在蘇州的一些外圍板塊,項目供應量往往較為豐沛。”克而瑞蘇常區域總經理戈文問對時代財經指出。

戈文問表示,蘇州自2021年二批次土拍降溫之后,當地土地市場一直較為分化。房企在蘇州的投拓策略較為趨同,押注核心板塊,或者前期土地供應量較低的板塊。

大家房產此次要搖中的園區26號地塊位于斜塘板塊,毗鄰在建軌交6號線金家堰站。片區內規劃了2所幼兒園、1所九年一貫制學校、1宗商業用地和1個軌交站點。該地塊體量不大,占地約2.5萬平方米,容積率2.0。

近年來,隨著奧體板塊開發完善,地處“奧體南”的斜塘板塊被賦予了更多的期待。但從去年開始,斜塘板塊的土地供應便迎來了爆發。“此次成交的園區26號地塊面臨周邊新房競爭壓力較大等問題,雖然有一定盈利空間,但需加強去化。”謝楊春及吳嘉茗分析指出。

如前文所述,園區26號地塊的成交樓板價約為2.8萬元/平方米,裝修標準則為3000元至6000元/平方米。地塊周邊主要為新房,售價約為4.5萬元/平方米。

當下,斜塘的新房競爭已較為激烈。板塊內,華發仁恒河濱雅苑、象嶼天悅東方、保利天珺于三月底及四月相繼開盤,項目產品定位均為高端改善,備案均價位于4.3萬元/平方米至4.6萬元/平方米的區間內,被稱為“斜塘三兄弟”。

有分析指出,三個項目的土拍價格、地段、配套都差距不大,客戶重疊度高。“三兄弟”不僅僅面臨內部競爭,和奧體及湖東板塊,甚至獅山核心板塊,都在拼搶同一批客戶。

5月末,華潤置地(01109.HK)在幸運搖中園區17號地塊,成交樓面價為28175元/平方米,溢價率15%,與園區26號地塊僅一路之隔。未來,園區26號地塊所處的東宏路片區內還有多宗涉宅用地待出讓,將是斜塘板塊的供應主力。

萬科地產此次拿下的姑蘇區24號地塊位于胥江板塊,地處姑蘇區西環與勞動路交匯處,緊挨西側運河黃金水道。

該地塊堪稱“小而美”,總建面僅有2.98萬平方米,周邊生活配套較成熟。該地塊距軌交5號線雙橋站約800m,向西約1公里就是軌交3號線與5號線換乘站索山橋西站;周邊學校包括胥江實驗中學、蘇州市勞動路實驗小學;商業方面,距獅山核心商圈僅2公里左右,胥江龍湖天街將于今年7月開業。

胥江板塊待售新房僅剩桃溪瀾園最后一批房源。待姑蘇區24號地塊項目入市之際,面臨的競爭壓力或較小。

如前文所述,姑蘇區24號地塊的成交樓板價為2.3萬元/平方米,裝修標準則為2000元/平方米,而周邊一手房售價約為4.2萬元/平方米,二手房售價約為4.7萬元至5.4萬元/平方米,項目入市后或有較大的利潤空間。

克而瑞數據顯示,2022年,萬科地產在蘇州的全口徑銷售額為188.01億元,排名第四;權益銷售額為112.05億元,排名第三。

2023年前4月,萬科地產在蘇州的全口徑銷售額為51.74億元,排名第二;權益銷售額為32.75億元,排名第一。

展望未來,蘇州留給房企的優質地塊或不多。克而瑞蘇州房產測評指出,隨著蘇州頭部價值板塊園區核心、新區獅山“余糧”越來越少,下一階段的土地供應,或將逐步轉向區域次核心板塊。

“土地市場的分化持續在城市之間、區域之間甚至板塊之間發生,未來僅有最優質地塊能夠吸引房企積極參拍,而相對普通一些的地塊遇冷的概率則持續增大。”謝楊春及吳嘉茗分析指出。

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