本文來源：時代財經 作者：鐘黛

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作為長三角核心城市之一，江蘇省蘇州市土拍在年初的“爆火”之后，也開始轉冷了。

6月26日，2023年蘇州三批次土拍落幕，成功出讓12宗地塊，總成交金額118億元，總建面68.2萬平方米。其中，八宗地塊均為底價成交，另外兩宗地塊的成交溢價率不足1%，僅有兩宗地塊觸頂成交，溢價率達到15%。

據克而瑞統計，本次土拍整體成交溢價率為2.45%，與今年的首輪、次輪土拍相比，分別回落5個百分點和6.65個百分點，回到2022年前3輪的水平。

國央企和城投再度成為拿地主力。10宗底價或低溢價成交的地塊中，有8宗由城投聯合其他房企摘得，剩余兩宗則由央企單獨競得。

克而瑞研究中心研究總監謝楊春、研究員吳嘉茗分析稱，蘇州本次土拍熱度大幅降低，一方面是當前市場銷售預期仍未修復，另一方面，失去核心地塊加持后，房企參拍的積極性有限。

園區26號地塊、姑蘇區24號地塊為本次土拍的兩大熱門地塊。前者在開拍后7分鐘加價30輪，沖破中止價進入搖號，成交樓面價28175元/平方木，總價為14.08億元，由大家房產幸運搖中。后者則在38輪密集加價后進入搖號環節，成交樓面價為2.3萬元/平方米，總價為6.86億元，由萬科A（000002.SZ）搖中。

“蘇州本次土拍，高溢價成交的地塊仍舊位于園區及姑蘇區的核心區域。因為這些板塊的供求關系相對健康、庫存量較低，房企拿地后，未來銷售價格和流速兌現的確定性更強。在蘇州的一些外圍板塊，項目供應量往往較為豐沛。”克而瑞蘇常區域總經理戈文問對時代財經指出。

戈文問表示，蘇州自2021年二批次土拍降溫之后，當地土地市場一直較為分化。房企在蘇州的投拓策略較為趨同，押注核心板塊，或者前期土地供應量較低的板塊。

大家房產此次要搖中的園區26號地塊位于斜塘板塊，毗鄰在建軌交6號線金家堰站。片區內規劃了2所幼兒園、1所九年一貫制學校、1宗商業用地和1個軌交站點。該地塊體量不大，占地約2.5萬平方米，容積率2.0。

近年來，隨著奧體板塊開發完善，地處“奧體南”的斜塘板塊被賦予了更多的期待。但從去年開始，斜塘板塊的土地供應便迎來了爆發。“此次成交的園區26號地塊面臨周邊新房競爭壓力較大等問題，雖然有一定盈利空間，但需加強去化。”謝楊春及吳嘉茗分析指出。

如前文所述，園區26號地塊的成交樓板價約為2.8萬元/平方米，裝修標準則為3000元至6000元/平方米。地塊周邊主要為新房，售價約為4.5萬元/平方米。

當下，斜塘的新房競爭已較為激烈。板塊內，華發仁恒河濱雅苑、象嶼天悅東方、保利天珺于三月底及四月相繼開盤，項目產品定位均為高端改善，備案均價位于4.3萬元/平方米至4.6萬元/平方米的區間內，被稱為“斜塘三兄弟”。

有分析指出，三個項目的土拍價格、地段、配套都差距不大，客戶重疊度高。“三兄弟”不僅僅面臨內部競爭，和奧體及湖東板塊，甚至獅山核心板塊，都在拼搶同一批客戶。

5月末，華潤置地（01109.HK）在幸運搖中園區17號地塊，成交樓面價為28175元/平方米，溢價率15%，與園區26號地塊僅一路之隔。未來，園區26號地塊所處的東宏路片區內還有多宗涉宅用地待出讓，將是斜塘板塊的供應主力。

萬科地產此次拿下的姑蘇區24號地塊位于胥江板塊，地處姑蘇區西環與勞動路交匯處，緊挨西側運河黃金水道。

該地塊堪稱“小而美”，總建面僅有2.98萬平方米，周邊生活配套較成熟。該地塊距軌交5號線雙橋站約800m，向西約1公里就是軌交3號線與5號線換乘站索山橋西站；周邊學校包括胥江實驗中學、蘇州市勞動路實驗小學；商業方面，距獅山核心商圈僅2公里左右，胥江龍湖天街將于今年7月開業。

胥江板塊待售新房僅剩桃溪瀾園最后一批房源。待姑蘇區24號地塊項目入市之際，面臨的競爭壓力或較小。

如前文所述，姑蘇區24號地塊的成交樓板價為2.3萬元/平方米，裝修標準則為2000元/平方米，而周邊一手房售價約為4.2萬元/平方米，二手房售價約為4.7萬元至5.4萬元/平方米，項目入市后或有較大的利潤空間。

克而瑞數據顯示，2022年，萬科地產在蘇州的全口徑銷售額為188.01億元，排名第四；權益銷售額為112.05億元，排名第三。

2023年前4月，萬科地產在蘇州的全口徑銷售額為51.74億元，排名第二；權益銷售額為32.75億元，排名第一。

展望未來，蘇州留給房企的優質地塊或不多。克而瑞蘇州房產測評指出，隨著蘇州頭部價值板塊園區核心、新區獅山“余糧”越來越少，下一階段的土地供應，或將逐步轉向區域次核心板塊。

“土地市場的分化持續在城市之間、區域之間甚至板塊之間發生，未來僅有最優質地塊能夠吸引房企積極參拍，而相對普通一些的地塊遇冷的概率則持續增大。”謝楊春及吳嘉茗分析指出。

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