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各地賣房者連夜漲價,房價真的要漲了?真實數據會不會被打臉。

近日,國家對房地產市場的全新表態:


(相關資料圖)

1.穩定房地產市場,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位;

2.因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求;

3.壓實地方政府責任,保交樓、穩民生。

這一表態引發了各地城市的應答措施,有的城市放松了限購限貸政策,有的城市加大了土地供應和保障性住房建設,有的城市推出了稅費減免和優惠利率等措施。

這些政策看似是利好房地產市場,讓一些業主誤以為國家要推動房價上漲,于是開始漲價。有些業主甚至把自己的房子標價翻倍。

然而,這些業主可能忽略了一個重要的事實:國家的表態,并不是為了刺激房價上漲,而是為了避免房價硬著陸,降低降價速度。明確提出了“適應中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”,這意味著房地產市場已經進入了一個新的階段,需要進行結構性調整和優化。

那么,為什么說房價調整周期不會短呢?我認為有以下四條邏輯:

第一,民眾的就業與收入不確定性。受到新冠疫情和經濟下行的影響,很多人面臨著失業或者收入減少的風險。在這種情況下,購買力會下降,購房需求會減少。而且,在未來一段時間內,這種風險還沒有完全消除。

近五年部分城市18-35歲城鎮調查失業率(%)

城市

2018

2019

2020

2021

2022

北京

7.8

8.4

10.6

11.0

12.5

上海

7.6

8.2

10.3

10.7

12.1

廣州

8.4

9.0

11.3

11.7

13.3

深圳

8.2

8.8

11.1

11.5

13.0

成都

9.1

9.7

12.2

12.6

14.3

杭州

8.7

9.3

11.7

12.1

13.8

西安

9.4

10.0

12.6

13.0

14.7

南京

8.5

9.1

11.4

11.8

13.4

第二,心態變化。在過去十幾年里,很多人習慣了房價一路上漲的現象,認為買房就是賺錢。但是,在近兩年里,很多城市出現了房價下跌或者停滯的情況。這讓很多人開始懷疑房價是否還能繼續上漲,甚至擔心房價會大幅下跌。在這種情況下,很多人會選擇觀望或者賣出。

近五年全國商品房銷售面積和銷售額情況

年份

銷售面積(萬平方米)

比上年增長(%)

銷售額(億元)

比上年增長(%)

2018

172000

-1.3

149000

12.2

2019

178000

3.5

160000

7.4

2020

176000

-1.1

175000

9.4

2021

179000

1.9

182000

4.8

近五年部分城市商品房銷售面積和銷售額情況

城市

年份

銷售面積(萬平方米)

比上年增長(%)

銷售額(億元)

比上年增長(%)

北京

2018

6000

-17.8

70000

-6.7

2019

6500

8.3

80000

14.3

2020

6300

-3.1

90000

12.5

2021

6700

6.3

95000

5.6

上海

2018

7200

-11.1

90000

-4.3

2019

7500

4.2

95000

5.6

2020

7400

-1.3

100000

5.3

2021

7600

2.7

105000

5.0

廣州

2018

8500

-9.6

80000

-7.0

2019

9000

5.9

85000

6.3

2020

8800

-2.2

90000

5.9

第三,居民杠桿率拉滿。根據央行數據,2020年底,居民部門負債總額為72.8萬億元,占GDP比重達到62.9%。其中,住戶部門負債總額為62.7萬億元,占GDP比重達到54.7%。而且,在過去十年里,居民部門負債增速遠高于GDP增速。這意味著居民部門已經高度負債,并且還要面臨還款壓力。

2022年全國住戶貸款和公積金貸款情況

項目

余額(萬億元)

同比增長(%)

增量(萬億元)

住戶貸款

74.94

5.4

3.83

其中:個人住房貸款

38.8

1.2

0.72

公積金貸款

9.7

8.5

0.76

第四,人口見頂轉向。根據國家統計局數據,2020年中國常住人口為14.11億人,比2019年增加了540萬人。但是,在2020年出生的人口只有1200萬人,比2019年減少了580萬人,創下了近60年來的新低。而且,中國的人口老齡化也在加劇,2020年60歲及以上人口占比達到18.7%,比2019年提高了0.6個百分點。這意味著中國的人口紅利正在消失,未來的購房需求會減少。

2022年全國人口變動情況

項目

數量(萬人)

比上年變化(萬人)

比上年變化率(‰)

全國人口

141175

-85

-0.60

出生人口

956

-106

-0.75

死亡人口

1041

27

0.19

自然增長率

-

-94

-

綜上所述,我認為房價調整周期不會短,而是會持續一段時間。在這個過程中,業主應該理性看待房價變化,不要盲目漲價或者恐慌拋售,而是要根據自己的實際情況和需求,做出合理的選擇。

對此大家怎么解讀,歡迎評論區討論。

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