上海市住建委及上海銀保監(jiān)局等10部門聯(lián)合印發(fā)了《關于進一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》，嚴控租金貸業(yè)務、明確收取租金周期，重拳整頓規(guī)范上海市住房租賃市場秩序。

2月4日下午，上海市住建委、市房管局、市發(fā)改委、上海銀保監(jiān)局等10部門聯(lián)合印發(fā)了《關于進一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》(以下稱《實施意見》)。 

根據(jù)《實施意見》，為規(guī)范住房租賃市場秩序，文件從加強住房租賃市場主體管理、加強房源信息發(fā)布管理、加強住房租賃合同網(wǎng)簽備案管理、加強住房租賃交易服務管理、加強住房租賃交易資金監(jiān)管、加強租賃房屋安全管理、加強住房租賃公共服務平臺建設、嚴厲打擊住房租賃市場亂象和加強住房租賃管理制度保障等9個方面做出了具體規(guī)定。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對《投資者網(wǎng)》表示：“繼深圳、北京加強租賃市場管理之后，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會等十部門共同制定了《實施意見》，從九大方面進一步維護上海市住房租賃市場秩序，保障租房群眾合法權益，促進住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。” 

《投資者網(wǎng)》將從以下三點對《實施意見》進行解讀。 

一．嚴控租金貸業(yè)務 “租金貸/租金”的比重不超15% 

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《投資者網(wǎng)》表示，此次政策最大的亮點就是對于租金貸進行了管控。此次上海對于租金貸明顯是持打壓態(tài)度的，說明租金貸的風險較大。對于各類長租公寓企業(yè)來說，后續(xù)租金貸業(yè)務確實需要規(guī)范，進而防范租賃市場金融風險的擴大。 

《實施意見》明確指出，嚴控租金貸款業(yè)務。未開展個人“租金貸”業(yè)務的住房租賃經(jīng)營機構，原則上不得新增該項業(yè)務。按照本市有關規(guī)定已開展個人“租金貸”業(yè)務的住房租賃經(jīng)營機構，應于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規(guī)模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。住房租賃合同未經(jīng)網(wǎng)簽備案的，金融機構不得為其辦理個人“租金貸”業(yè)務。對于新發(fā)生的個人“租金貸”業(yè)務，金融機構經(jīng)與住房租賃經(jīng)營機構、承租人協(xié)商一致，應當直接放款至監(jiān)管賬戶。 

《實施意見》提出，住房租賃經(jīng)營機構應在上海注冊的商業(yè)銀行中，開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，該賬戶不得支取現(xiàn)金且原則上不得變更。住房租賃經(jīng)營機構收取租金和押金，應當由承租人直接存入監(jiān)管賬戶；住房租賃經(jīng)營機構向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應當通過監(jiān)管賬戶支付。 

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對《投資者網(wǎng)》表示，租賃市場是住房體系中重要構成部分，尤其去年長租公寓頻頻“爆雷”，對業(yè)主和租客造成影響。而長租公寓在收租過程中有高租金收房，擾亂市場秩序。通常農(nóng)歷新年后就是租賃旺季，在此時間點上出臺相應政策有助于規(guī)范租賃市場，保護市場各方權益。 

盧文曦認為，嚴控租金貸，原則上不新增租金貸，對于已經(jīng)開展租金貸業(yè)務的機構到2022年底貸款金額調整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。也就是說，現(xiàn)在沒有開展相關業(yè)務的公司，今后也不能開展了，今后新成立的長租公寓企業(yè)也不能開展這項業(yè)務。而市場中已經(jīng)開展這項業(yè)務的公司，一方面要壓縮規(guī)模，另一方面資金池要受到監(jiān)管。租金貸是市場矛盾最為突出的點，此前缺少對企業(yè)形成的資金池管控，萬一遇到風險企業(yè)一走了之，風險就留給了其他人。 

近兩年，長租公寓行業(yè)盛行“租金貸”的繳費模式，比如蛋殼公寓、自如、青客等知名長租公寓企業(yè)，均有“租金貸”模式。自2019年下半年起，長租公寓行業(yè)頻頻出現(xiàn)租戶維權現(xiàn)象，長租公寓的商業(yè)模式受到質疑，加強住房租賃交易監(jiān)管以及長租公寓機構回歸精細化運營、減少租金貸的占比顯得尤為重要。 

在王小嬙看來，《實施意見》從開立資金監(jiān)管賬戶、簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議、嚴格資金收付要求、嚴控租金貸款業(yè)務四個方面加強住房租賃交易資金監(jiān)管。其中開立資金監(jiān)管賬戶，租戶的租金先存入監(jiān)管賬戶再由監(jiān)管機構付給住房租賃經(jīng)營機構以及嚴控租金貸業(yè)務，這一點對租賃行業(yè)的發(fā)展影響很大，目前租戶的租金直接進入租賃機構，設置資金監(jiān)管賬戶，一方面減少了租戶白交房租的風險，另一方面，也杜絕了長租公寓企業(yè)為了加強現(xiàn)金流，“高進低出，長收短付”的商業(yè)模式。 

二．明確收取租金周期 不得強迫誘導承租人一次性支付三個月以上租金 

根據(jù)《實施意見》，要求住房租賃經(jīng)營機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當實行明碼標價。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內容，并由當事人簽字確認。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得賺取住房出租差價，租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿或提前解除時，除沖抵合同明確約定的費用外，剩余租金、押金等應當在30日內退還承租人。

《實施意見》明確指出，規(guī)范租金支付周期。住房租賃經(jīng)營機構向承租人收取租金的周期，應當與向出租人支付租金的周期相匹配。住房租賃經(jīng)營機構不得強迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人一次性支付超過三個月的長周期租金。房屋管理、市場監(jiān)管部門應當在合同示范文本中增加特別告知內容，提示承租人一次性支付長周期租金，可能產(chǎn)生租金損失風險。 

盧文曦認為：“‘不得強迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人一次性支付超過三個月的長周期租金。’以往租房子“付三壓一”是約定俗成，碰到優(yōu)質房源或者強勢房東，可能會一下要更長時期的租金。現(xiàn)在有了明文規(guī)定，對于房東和租客在實際操作中有政策依據(jù)，最大限度保護租客利益。” 

《實施意見》要求嚴格資金收付要求。承租人支付租金周期在三個月以上的，租金應當按月劃轉至住房租賃經(jīng)營機構；承租人支付租金周期不超過三個月的，由住房租賃經(jīng)營機構與承辦銀行約定按月或按季劃轉。住房租賃經(jīng)營機構向收儲房源的出租人支付租金和押金，由承辦銀行按照機構與出租人的合同約定劃轉。住房租賃經(jīng)營機構收取承租人的押金，只能用于支付收儲房源的應付押金。積極推進承辦銀行與市住房租賃公共服務平臺聯(lián)網(wǎng)對接，共享網(wǎng)簽備案的合同信息。 

《實施意見》從規(guī)范租賃服務收費、規(guī)范租金支付周期、規(guī)范機構業(yè)務合作三個方面加強住房租賃交易服務的管理。王小嬙認為，“續(xù)約無需再次繳納中介費，中介公司也不能賺取住房的出租差價，押金需在30日退還承租人。這一條切實維護了租戶的利益，使得租戶租房的安全感提升，續(xù)租無需繳納中介費也給租戶減輕了租房成本。” 

三．加強租賃市場參與主體與信息發(fā)布管理 

《實施意見》對租賃市場參與主體做了嚴格規(guī)定。《實施意見》稱，嚴格經(jīng)營范圍登記管理。在本市范圍內從事住房租賃活動的住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和網(wǎng)絡信息平臺，以及轉租住房10套(間)以上的單位和個人，應當依法辦理市場主體登記。 

王小嬙認為，加強對住房租賃市場參與主體的管理，轉租10套以上也需要登記，有利于減少市場上二手房東隨意出租房屋的現(xiàn)象，對于監(jiān)測整體租賃市場的動態(tài)以及租賃市場運行的規(guī)范性有較大意義。 

另外，《實施意見》還加強了租賃市場信息發(fā)布管理。《實施意見》從真實發(fā)布房源信息、推行房源信息核驗、落實網(wǎng)絡平臺責任、動態(tài)監(jiān)管房源四個方面切入，其中，經(jīng)紀公司以及住房租賃經(jīng)營機構發(fā)布房源信息前，需通過市住房租賃公共服務平臺進行房源信息核驗，取得房源核驗碼。未取得房源核驗碼不得對外發(fā)布房源信息。 

根據(jù)《實施意見》，同一機構的同一房源在同一網(wǎng)絡信息平臺僅可發(fā)布一次，在不同渠道發(fā)布的房源信息應當一致，已成交或撤銷委托的房源信息應在2個工作日內從各種渠道上撤銷。 

同時，《實施意見》還指出，在本市開展房源信息發(fā)布業(yè)務的網(wǎng)絡信息平臺，應當向市房屋管理部門報備，并建立日常工作機制，認真核驗房源信息發(fā)布主體資格和房源必要信息，加快實現(xiàn)對同一房源信息合并展示，及時撤銷已成交或30日內未維護的房源信息。 

盧文曦表示，這次提出的要求非常具體，并且有操作性，比如“撤銷委托的房源信息應該在2個工作日內從各種渠道撤銷”。信息發(fā)布是重要環(huán)節(jié)，不能誤導消費者，不能傳遞錯誤信息，這次繼續(xù)強調，對后續(xù)工作開展有指導作用。 

在王小嬙看來，加強租賃市場信息發(fā)布管理對于市場上真實房源有著重要意義。很多中介為了吸引租戶的注意力，虛假房源的現(xiàn)象在市場上頻出。這條規(guī)定從源頭上杜絕了虛假房源的存在，對于整個租賃市場的規(guī)范性有著重要意義。 

 “此次上海租賃政策，在很多原有條文的基礎上，結合租賃市場金融風險的管控，出臺了此類規(guī)定，有助于后續(xù)租賃金融市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。” 嚴躍進如是表示。

關鍵詞： 上海 住房 租賃 市場