2024年5月30日，太陽熾烤，天氣炎熱，陜西省西安市中級人民法院李唯法官執行團隊再次來到西安市未央區鴻嘉小區進行回訪。

走在小區里，綠樹成蔭，環境整潔，孩子們在花園里嬉戲玩耍，生活安然有序。

一切似乎都與以往無異，但卻又有本質上的不同。

“現在有多少戶業主拿到了房產證？”李唯來到物業辦公室，和“老熟人”物業負責人張良交談起來。

“大概有90%以上了。”

“那就好，其他人是什么原因沒拿到呢？”

“都是個人原因還沒來得及去辦理，比如人在省外等等。不過不動產登記中心那邊已經沒有問題，只要業主有時間，隨時可以去辦。”

李唯心里的一塊石頭落了地，四年來的奔波勞碌終究值得，836名業主終于可以辦理房產證，老百姓多年打拼置辦的家業有了證明，那一方為全家老小遮風擋雨的屋檐，真正意義上屬于了他們。

“冰山一角”下的重大隱患

2019年底，西安市鴻嘉地產公司開發的鴻嘉小區二期項目因涉及面積超建，無法辦理產權登記，近200名業主陸續申請仲裁，主張辦理房產證及賠付因辦證遲延產生的大量違約金，并向西安中院申請了強制執行。

而此時的鴻嘉公司，由于多種原因已導致資金鏈斷裂，賬戶沒有資金支付違約金，因此，法院將其名下僅剩的兩套房產查封。

“公司早已入不敷出，我們已經竭盡全力，才保證了按期向業主交房。至于這個產權登記，因為涉及面積超建，政府不讓辦證，我們也不知道該怎么辦了。”鴻嘉公司負責人任敏向法官說道。

超建面積是個什么情況？執行法官李唯來到了涉案的鴻嘉小區實地查看。

小區位于西安市未央區主干道，周圍商鋪林立，非常繁華，二期項目共三棟住宅樓，規劃建筑面積6.03萬平方米，實際超建6000余平方米，但業主早已入住，顯然不能拆除。

如果無法拆除，那業主主張的辦證權益還是不能兌現，案件只能陷入僵局。

但李唯意識到問題并不簡單。

“如果是因為超建而不能辦證，那么同期的業主應該都無法辦證，小區二期入住率很高，申請執行的案件很可能只是相關糾紛的冰山一角。”李唯分析道。

李唯和執行團隊成員馮雪明、王培宇立即展開調研摸排，經核實，二期共計836戶，李唯心里暗自吃驚，除去目前近200名業主已申請執行外，其余幾百戶業主或多或少對正在執行的案件持觀望心態，房產證是每個業主的核心權益，如果案件沒有妥善處置，將會是很大的衍生隱患。

“在辦案的本職工作之外，法院是否能向前多走一步，盡可能幫業主掃清辦理房產證的障礙，避免體量龐大的潛在風險演變為衍生案件？”執行團隊成員共同琢磨著。

案件陷入“惡性循環”，法院如何發力？

執行團隊了解到，鴻嘉小區的房產證屬于歷史遺留問題，于是李唯找到了位于西安市經濟技術開發區管理委員會的“處理房屋辦證遺留問題領導小組辦公室”尋找答案。

房地產經濟在高速擴張中，往往會產生一些伴生問題，亟待職能部門的關切回應。為全力解決轄區內個別樓盤因種種原因未能辦理房產證的歷史遺留問題，西安市經開管委會成立了處遺辦公室，專項解決房產證辦理遺留問題，切實維護群眾合法權益，促進房地產市場規范健康發展。

“涉及超建的樓如果已有大量業主入住，那確實無法拆除，只能按程序申請看是否能夠完善手續，并繳納罰款。但還有一個新問題，處遺辦公室專門印發了《關于處理不動產登記遺留問題的具體措施（試行）》，規定涉及辦證小區如有查封的狀況，將不能辦理不動產登記。目前鴻嘉小區有兩套房子因涉訴而被法院查封，因此即使繳納了罰款，也還是無法辦證。”處遺辦公室工作人員在查閱了系統資料后，向李唯解釋道。

問題還是沒有解決。

李唯沒有氣餒，她回到辦公室，靜下心來梳理了整件事情的來龍去脈：因鴻嘉公司二期項目超建，所以不能辦理房屋產權證；因不能辦理產權證，被業主起訴要求賠付大量違約金；因賬戶已無資金，不能賠付違約金，所以名下僅剩的兩套房子被查封；因房子被查封，所以即便繳納了罰款，按照相關部門規定依然無法辦證。

抽絲剝繭后，李唯發現，不動產登記部門、處遺辦公室、開發商等各方都愿意為鴻嘉小區業主解決房產證辦理問題，但歷史原因、當下規定、企業實力等各種因素交織錯雜在一起，客觀上導致房產證的辦理陷入了一個循環，來回往復，止步不前。

同時，業主主張的違約金是按照違約時長計算的，李唯算了一筆賬，對于鴻嘉公司而言，房產證早一個月辦下來，違約金就少產生93.8萬元，這對早已入不敷出的企業能減輕不少負擔；而且，房產證如果遲遲未辦，雙方的違約金“欠賬”就會像雪球一樣越滾越大，矛盾加劇可想而知。

就案辦案、機械執行顯然已不能徹底化解矛盾，法院還有沒有其他發力點？怎樣才能為業主掃清辦證障礙，給持續滾動的違約金按下“停止鍵”？李唯暗下決心，一定要為業主、企業徹底解決問題。

是“能動解封”，更是“主動破局”

“已查封的房子能解封嗎？會不會導致僅有的執行資產流失？”法官們大膽假設。

執行團隊反復研究調查，終于找到了突破口：兩套被查封的房子實際屬于已簽訂購買合同且交付房款的兩位業主，只是因為業主尚未辦理網簽，所以暫時還顯示在鴻嘉公司名下。

“兩套房子實際所有人應該為業主，房子是老百姓半輩子的血汗錢，因此即便查封了，我們也不能僵化辦案，真的將其用于執行，因此解封有合理性和必要性。”法官們又進行了小心求證，最終，執行團隊一致決定解封。

如果按正常流程，案外人異議、移送審查、提起異議之訴……一套解封程序下來最少需要一年時間，而且，處遺辦公室是一個臨時協調機構，留給鴻嘉公司解決房產證遺留問題的辦理時限只剩下五個多月，法官必須和時間賽跑。

于是，執行團隊決定不必等到案外人發起異議之訴，而是由法院主動將兩套房子解封，以法院的積極作為，為老百姓的核心利益披荊斬棘，開路架橋。

一子落，滿盤活。

解封后，李唯第一時間督促開發商按照“處理遺留問題”項目的要求提交材料。2021年11月3日至17日，超建面積公示期順利結束，處遺辦公室批準了鴻嘉小區的超建面積合法化；

隨后，公司董事會采取融資借款方式，將超建罰款等相關費用按期交付；

接著，處遺辦公室查詢到解封信息，對鴻嘉小區辦理房產證事項予以解禁；

2023年3月7日至21日，鴻嘉小區房屋所有權登記通過了公示期。

至此，業主們終于可以去不動產登記中心辦理產權轉移登記，違約金“雪球”也相應停止了滾動。

違約金的“雪球”在逐漸融化

另一邊，沒有了查封標的，之前產生的違約金拿什么賠付的問題，也有了思路。

執行團隊了解到，小區物業是鴻嘉公司下屬公司，開發商和物業公司實際上是“一家人”，于是李唯想，是否可以考慮用物業費沖抵違約金？

“這樣開發商就不用再添新債了，業主的違約金主張也好實現。”執行團隊組織業主代表和物業公司、開發商代表坐下來，商談解決方案。

“如果雙方同意的話商量個比例，將每年的物業費按比例沖抵違約金，剩下的留給物業公司，一則要給物業人員發工資，二則保障物業正常運營。小區一旦臟亂差，業主情緒更大了，大伙說是不？”李唯說道。

“李法官，你們既為企業發展和業主著想，還要操心我們的人員工資，太感動了！我們物業公司愿意讓出全額物業費，為業主沖抵違約金！”物業公司負責人張良表示。

“那你們的工資拿什么發？”李唯被物業公司的果斷和擔當所感動，但同時又免不了擔心。

“我們一期項目的物業費都順利收著，一期樓盤多，能兼顧一段時間二期物業的基本運營。而且，我們也想早日把欠賬還上，不然心里老是個事！”物業公司代表表態。

就這樣，“愛操心”的法官與“能擔當”的物業公司雙向奔赴，探索解決問題之道，目前已有250余戶業主1480余萬元的違約金達成了沖抵協議，違約金“雪球”開始逐漸融化。

“每過一個月，違約金就增加90多萬元，我頭發都愁白了，如果沒有法院為我們及時止損，不知道會新增多少欠債，到時企業更加難以生存，現在都解決了！真不知怎么感謝法院！”鴻嘉公司負責人任敏說道。

李唯回訪時的心情輕松而愉快。

在小區里，幾位退休的大爺正在興致勃勃下著圍棋，場面熱鬧而精彩。而在鴻嘉公司的糾紛“棋局”中，西安中院精準研判核心矛盾及衍生隱患，主動擔當，巧落一子，滿盤皆活，既為廣大業主的核心權益提供了強有力的司法保障，也避免了企業新債舊債疊加以及大量衍生風險，將惡性循環、沒有贏家的“棋局”變成了各方當事人和利害關系人的“多贏”。

近年來，西安中院全力加強執行工作建設，打造了集約高效、智慧精準、交融共享的現代化執行指揮體系。縱向上，全市法院與青島、成都、武漢等數十家人民法院達成執行聯動合作協議，提升跨域作戰能力；橫向上，推動與公安、民政、稅務及不動產等單位聯動，將被執行人財產狀況“盡收眼底”，極大擠壓藏匿空間。2022年至今，西安全市法院執結案件39.33萬件，執行到位金額945.24億元，執行到位金額超過了2022年之前的五年資金總和。

良法善治，民之所盼。黨的二十屆三中全會指出“堅持致力于為非公有制經濟發展營造良好環境和提供更多機會的方針政策”，為法院服務營商環境進一步指明了方向。今年7月24日至25日舉行的全國大法官研討班強調，必須始終把法的精神、條文規定、國情社情案情統一于裁判全過程，在法律框架內尋求最佳裁判方案，做實“三個效果”有機統一，西安法院正以能動履職全力做好九分落實，積極優化營商環境、融入社會治理大局，將群眾的“紙上權利”真正變得可感、可享，讓良法善治助推市域社會經濟平穩健康發展。（記者 賀雪麗 通訊員 許穎）

（文中開發商、小區名稱及物業負責人姓名均使用了化名）

關鍵詞： 一子落