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深圳樓市,破防了!

作者:余飛

01


(資料圖片僅供參考)

流拍率66.7%

作為中國(guó)內(nèi)地樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳,8月2日上演了讓人破防的一幕:

第一,三宗地塊,只賣(mài)出了1塊,兩塊流拍了,流拍率高達(dá)66.7%。

這是罕見(jiàn)一幕,要知道即便是在全國(guó)流拍率高峰時(shí)期的2021年第二輪和第三輪土拍中,在北京、長(zhǎng)沙、杭州等城市流拍率超過(guò)50%,沈陽(yáng)、長(zhǎng)春流拍率超過(guò)70%的情況下,深圳當(dāng)初的流拍率都能保持在10%以?xún)?nèi)。

現(xiàn)在居然超過(guò)了60%。

第二,一邊是海水,一邊是火焰。成交的那一塊地吸引了包括綠城、海信、中海、天健、招商、北京萃豐、東方雨虹、華發(fā)、中鐵粵海、越秀、保利、華僑城、港中旅、萬(wàn)科、中建二局、華潤(rùn)、中鐵建、金茂、中能建和建發(fā)等房企角逐,最終被中鐵置業(yè)摘得。

8月2日,深圳推出了3宗宅地,其中兩宗在龍崗,一宗在寶安,總出讓面積4.058萬(wàn)平方米,總規(guī)劃建面20.6萬(wàn)平方米,總起始價(jià)46.32億元。

結(jié)果寶安的地塊被瘋搶競(jìng)拍,卻引起21家房企競(jìng)逐,經(jīng)過(guò)22輪競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積后,被中鐵置業(yè)以34.06億元+3.55萬(wàn)平方米現(xiàn)房面積競(jìng)得,成交樓面價(jià)為41385元/平方米,溢價(jià)率15%。

為何一邊是流拍率高達(dá)66.7%,一邊是房企搶紅了眼?

還是得從地塊本身來(lái)說(shuō)。

被拍出的寶安地塊,雖然有競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售條件,但地塊位置好,位處寶安區(qū)新安街道,是寶安的中心片區(qū)。

地塊被羅田路、金科路、裕安西路、廣深沿江高速四條道路包圍,與新安中學(xué)高中部、海韻學(xué)校僅一路之隔,離寶安地鐵站800米左右。

同時(shí),地塊所處的新安街道也是深圳的都市核心區(qū)。

在2021年深圳市發(fā)布的《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年 規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中明確提到:

將寶安區(qū)的新安、西鄉(xiāng)街道,龍華區(qū)的民治、龍華街道,龍崗區(qū)的坂田、布吉、吉華、南灣街道等納入都市核心區(qū)。

最最吸引人的,還是周邊二手房的售價(jià)。

地塊周邊的深業(yè)新岸線、高發(fā)西岸花園的二手房單價(jià)大概在9至10萬(wàn)元/平方米左右,也有少部分房源的單價(jià)為8萬(wàn)多/平方米,而地塊的樓盤(pán)價(jià)封頂也才41385元/平方米,怎能不引發(fā)爭(zhēng)搶。

此外,在當(dāng)下冷卻的市場(chǎng)中,西部的寶安新房賣(mài)得最好。7月份深圳新房銷(xiāo)量中的一半以上,由寶安區(qū)貢獻(xiàn)。

來(lái)源:深圳住建局

同時(shí),7月份深圳11個(gè)區(qū)中10個(gè)區(qū)的網(wǎng)簽量都在下跌,唯有寶安不但保持增長(zhǎng),還是大幅增長(zhǎng),環(huán)比上漲了145%。主要是沙井片區(qū)的鴻榮源咖御府大賣(mài)所致。

02

流拍背后

再看流拍的兩宗龍崗地塊,都在寶龍街道。

這兩塊地,沒(méi)有一家房企報(bào)名,導(dǎo)致流拍的根本原因有二:

第一,地塊周邊周邊工業(yè)區(qū)較多,距離最近的地鐵站南約地鐵站有一公里。

第二,與深圳當(dāng)下的行情直接相關(guān)。

最關(guān)鍵的是,現(xiàn)在行情不好,開(kāi)發(fā)商都是勒緊褲腰帶過(guò)日子,對(duì)每一筆錢(qián)都精打細(xì)算,不敢亂拿地,現(xiàn)在敢于拿地的,都是家里有礦的房企,而且也只敢拿優(yōu)質(zhì)地塊。

現(xiàn)在的深圳市場(chǎng)是怎樣?

一言以蔽之,新房與二手房都賣(mài)不動(dòng),房?jī)r(jià)都在下降。

新房方面,過(guò)去兩年的成交量都在低位徘徊,7月份新房網(wǎng)簽了3156套。環(huán)比略有增長(zhǎng),這主要是寶安區(qū)的功勞。上面已經(jīng)說(shuō)到,7月份深圳11個(gè)區(qū)的成交量都在下跌,唯有寶安大幅增長(zhǎng)。

但3156套的量,從深圳歷史縱向看,仍是底部。

平穩(wěn)時(shí)期,深圳每月新房成交都在5000套左右,巔峰時(shí)期一個(gè)月賣(mài)出過(guò)8365套。

而維持3000多套新房網(wǎng)簽的背后,是開(kāi)發(fā)商讓利跑量。

7月下旬,位于光明區(qū)、龍華區(qū)的宏發(fā)悅見(jiàn)傾湖、宏發(fā)悅見(jiàn)公園里、合正觀瀾匯三期、鴻榮源尚云花園開(kāi)盤(pán),四個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的折扣分別是89折、91折、86折、93折。

盡管給出了較大的價(jià)格優(yōu)惠,但是購(gòu)房者買(mǎi)單并不積極,開(kāi)盤(pán)去化率均不算好,合正觀瀾匯三期開(kāi)盤(pán)去化率為40%、鴻榮源尚云去化率52%,宏發(fā)悅見(jiàn)公園里開(kāi)盤(pán)去化率為19.5%。

二手房方面,成交量一路下跌。

樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示,7月深圳二手住宅過(guò)戶量2259套,環(huán)比下跌6%。

7月份二手住宅網(wǎng)簽量2999套,再次跌破3000套,環(huán)比下跌了6%。

更為關(guān)鍵的是,這都是房?jī)r(jià)一直在下降之下的局面。

深圳房?jī)r(jià)從2021年年初見(jiàn)頂以來(lái),已經(jīng)下跌了2年半時(shí)間,目前整體均價(jià)已經(jīng)回到了2018年的水平。

各區(qū)方面,深圳下轄的區(qū)全線下跌。

跌幅最大的是羅湖下跌5.4%,福田下跌4.1%,南山下跌2%,龍華下跌4.6%,寶安下跌4.9%,龍崗下跌了5.4%,鹽田下跌了5.5%,光明下跌了12.5%,坪山下跌了7.7%。

光明區(qū)跌幅最大,其次是坪山、鹽田、龍崗。

90個(gè)片區(qū)中,只有7個(gè)片區(qū)沒(méi)有下跌,其余都在下跌,下跌片區(qū)占比92%。

其中半年價(jià)格跌幅超過(guò)10%的片區(qū)有南山區(qū)的后海(下跌16%),光明區(qū)的公明(下跌15.5%),龍華區(qū)的紅山(下跌13.6%),龍崗區(qū)的百鴿籠(下跌11%),龍崗區(qū)的大芬(下跌12.1%),坪山區(qū)的坪山街道(下跌10.2%)。

03

放松調(diào)控,深圳快了

土地流拍高企背后,折射出了當(dāng)下房企的朝不保夕和市場(chǎng)成交量的舉步維艱。

7月份,百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額為3504.3億元,單月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低。與此同時(shí),單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降,環(huán)比降低33.5%,同比降低33.1%,同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大五個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù),1-7月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額34124.4億元,同比降低4.7%。

Top50強(qiáng)房企中,7月份銷(xiāo)售金額,僅華僑城、城建集團(tuán)量?jī)r(jià)保持正增長(zhǎng),其余都在下跌,而且有10家房企環(huán)比跌幅超過(guò)了50%。

開(kāi)發(fā)商手中沒(méi)錢(qián),還欠著不少錢(qián),這是深圳這樣的城市都遭遇高流拍率的主要原因之一。

這一流拍率之下,估計(jì)深圳的放松調(diào)控動(dòng)作會(huì)加快,最晚可能下周就會(huì)發(fā)布。

在中央在7月24日的重要會(huì)議上對(duì)樓市做了全新定調(diào),之后住建部更是明確指定了三個(gè)放松方向后(1、降首套房首付、降利率;2、改善型住房換購(gòu)稅費(fèi)減免;3、“認(rèn)房認(rèn)貸”改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”),北上廣深均作出了應(yīng)答,均表示會(huì)接下來(lái)會(huì)調(diào)整政策,更好滿足剛性與改善群體住房需求。

一線城市放松調(diào)控,的確能夠推動(dòng)一波成交,但這些成交不足以撼動(dòng)房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)。

因?yàn)楫?dāng)下房地產(chǎn)遇到的問(wèn)題是系統(tǒng)性的問(wèn)題,包括保交樓、房?jī)r(jià)高收入低、居民負(fù)債表太高、失業(yè)率高企、信心與預(yù)期缺失等等。

在預(yù)期和信心缺失之下,當(dāng)下有一部分買(mǎi)得起的人,由于對(duì)未來(lái)充滿迷惘,不敢下手。一方面擔(dān)心自己買(mǎi)在了高位,一方面擔(dān)心買(mǎi)了之后,未來(lái)被辭退或者降薪,還不起房貸咋辦。

更重要的,還是高房?jī)r(jià)與低收入之間的鴻溝天塹,這一條讓很多人只能是空有需求沒(méi)有實(shí)力的無(wú)效需求。

以深圳來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)與收入嚴(yán)重背離。后臺(tái)很多讀者說(shuō),不要老抱怨現(xiàn)在的房?jī)r(jià)收入比,十年前二十年前,房?jī)r(jià)收入比一樣很高。

但從房?jī)r(jià)收入走勢(shì)來(lái)看,十幾二十年前買(mǎi)房,的確也不容易,但遠(yuǎn)沒(méi)有現(xiàn)在這么離譜。一個(gè)普通工薪階層,想要在深圳買(mǎi)房,需要不吃不喝40年以上才行,算上吃喝,按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià),這輩子都沒(méi)希望。

還有讀者說(shuō),現(xiàn)在很多城市都在降房?jī)r(jià),但降價(jià)都賣(mài)不出去,說(shuō)明只能漲價(jià)。

這種邏輯看似沒(méi)毛病,但其實(shí)是大錯(cuò)特錯(cuò)。現(xiàn)在中心城市不是降價(jià)賣(mài)不出去,而是降得不夠。

過(guò)去的房?jī)r(jià)漲得太過(guò)即便跌幅很大,還是沒(méi)有多少人買(mǎi)得起。比如深圳一套800萬(wàn)的房子,降至500萬(wàn),降幅達(dá)到了37.5%,力度已經(jīng)夠大了吧,對(duì)于普通人來(lái)說(shuō),500萬(wàn)和800萬(wàn),都是無(wú)法逾越的高峰。

高房?jī)r(jià)與低收入之間的鴻溝天塹,在當(dāng)下就業(yè)與失業(yè)率仍充滿不確定性的當(dāng)下,被進(jìn)一步放大。今年二季度開(kāi)始樓市猛回頭,就是這個(gè)原因?qū)е滦枨笊系那帱S不接。

正如本號(hào)強(qiáng)調(diào)的,現(xiàn)在上至中央下至地方所有的舉動(dòng),都是為了阻擋房?jī)r(jià)硬著陸,是為了讓房?jī)r(jià)跌得慢一些,改變不了房企下行的趨勢(shì)。

人口見(jiàn)頂下降,城市化速率見(jiàn)頂放緩,新生兒人口一年比一年少,收入和就業(yè)不確定性加大,高房?jī)r(jià)與低收入的鴻溝沒(méi)有縮小,供大于求。

當(dāng)下樓市面臨的是一個(gè)系統(tǒng)性問(wèn)題。這些利空因素,正在全面施壓樓市,這一輪調(diào)整周期時(shí)間不會(huì)短。

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